Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Czy najemca może żądać pokazania przez wynajmującego dokumentu wykazującego prawo wynajmującego do władania lokalem (zwłaszcza jego wynajmu lub podnajmu)? Komentarz z takim pytaniem zostawił jeden z czytelników pod wpisem dotyczącym możliwości wynajęcia lokalu użytkowego przez osobę nie będącą właścicielem tego lokalu (tutaj).
Odpowiedziałem na ten komentarz w najprostszy sposób – tak, ma takie prawi. I miałem nie kontynuować tego wątku dalej, bo sprawa wydaje się nad wyraz oczywista. Ale! Przypomniałem sobie, że kiedy chciałem kilka lat temu wynająć mieszkanie to miałem bardzo poważne problemy. Dlaczego?
Dlatego, że u osób podpisać ze mną umowę najmu mieszkania prawdziwy szok i niedowierzanie wzbudzało moje pytanie o to jaki tytuł prawny ma przyszły wynajmujący do wynajęcia mi mieszkania, w szczególności pytanie o odpis z księgi wieczystej lub numer tej księgi wieczystej do sprawdzenia w internecie.
Najbezpieczniej wynająć od właściciela
Dlaczego wiedza od kogo wynajmujesz mieszkanie (w tym także dlaczego ktoś ma prawo wynająć Ci mieszkanie, czyli jaki ma tytuł prawny do tego mieszkania) jest dla Ciebie istotna? Odpowiedź na to pytanie wydaje się niejako oczywista. Dlatego, że za wynajem będziesz płacił czynsz. A czynsz będziesz chciał płacić czynsz osobie, która jest rzeczywiście uprawniona do jego otrzymania. A wynajmujący będzie uprawniony do otrzymania czynszu jeżeli podpisze z Tobą umowę najmu dotyczącą lokalu, z którego ma prawo korzystać (w tym także wynajmować lub podnajmować).
Takie uprawnienie w praktyce będzie wynikało albo z prawa własności albo z umowy najmu wraz z przysługującym najemcy prawem podnajmu. Przypominam w tym momencie, że co do zasady najemca nie ma prawa do podnajmu mieszkania (wynika to wprost z Ustawy o ochronie praw lokatorów) i musi ono wprost z umowy najmu albo innego dokumentu (zazwyczaj wyraźnej pisemnej zgody na podnajem).
Jeżeli wynajmiesz mieszkanie od osoby nieuprawnionej, to możesz narazić się na poważny spór z osobą rzeczywiście uprawnioną do dysponowania mieszkaniem, najczęściej z jego właścicielem. A takich sporów lepiej unikać, zwłaszcza w sprawach mieszkania. Święty spokój w tym zakresie jest przecież najważniejszy, nieprawdaż?
Nawet smarkacz ma prawo wiedzieć od kogo wynajmuje mieszkanie
Panie, nie po to siedzę w Niemczech i pracuję na spłatę mieszkania kupionego na kredyt żeby mi jakiś smarkacz żądał podawania moich prywatnych danych.
Przychodzisz do obcej osoby, chcesz wynająć od niej mieszkania, pytasz o prawo do lokalu i numer księgi wieczystej. Masz prawo wymagać podania takich danych, bo masz prawo wiedzieć od kogo wynajmujesz mieszkanie, masz prawo troszczyć się o swoje bezpieczeństwo. Pomimo tego, możesz usłyszeć różnie niewybredne komentarze na ten temat. Na przykład taki jaki przytoczyłem Ci przed chwilą – usłyszałem go osobiście od wynajmującego.
Czy wynajmujący może odmówić podania takich danych? Oczywiście, że może. To jego święte prawo. Ale czy w takiej sytuacji powinieneś wynająć mieszkanie od takiej osoby? Zdecydowanie nie. I to nie tylko dlatego, że nie chce Ci ona podać danych, których masz prawo wymagać. Ale przede wszystkim dlatego, że sygnalizuje to przyszłe problemy z taką osobą jako wynajmującym.
Podnajem – pytaj o umowę najmu, zgodę na podnajem i właściciela
Ostatnio coraz większą popularność zyskuje zarabianie na podnajmie. Ktoś wynajmuje tanio mieszkanie i podnajmuje je drożej innym osobom – albo w całości albo na poszczególne pokoje albo nawet na miejsca w poszczególnych pokojach pokojach. I nie w tym nic złego, sposób na zarabianie pieniędzy jak każdy inny.
Nie byłoby z tym problemu gdyby nie to, że mieszkanie (a tym samym poszczególne pokoje w mieszaniu lub nawet miejsca w pokojach) można podnajmować tylko w przypadku, w którym wynajmujący (najczęściej właściciel mieszkania) wyraził na to zgodę. Zgoda na podnajem musi być udzielona w formie pisemnej i najczęściej znajduje się bezpośrednio w umowie najmu.
W związku z tym, jeżeli wynajmujący twierdzi, że nie jest właścicielem mieszkania ale zawarł z właścicielem umowę najmu, to powinien Ci przekazać: umowę najmu z zezwoleniem na podnajem (ew. umowę najmu i oddzielne zezwolenie na podnajem) oraz numer księgi wieczystej mieszkania. W księdze wieczystej będziesz w stanie sprawdzić właściciela mieszkania. Nie powinno budzić Twoich jakichkolwiek wątpliwości, że dane właściciela mieszkania powinny być zgodne z tymi zawartymi w umowie najmu, którą zawarł Twój wynajmujący.
Pełnomocnik? Uważaj na przekręt!
– Ja nie jestem właścicielem mieszkania, to jest mieszkanie mojego wujka.
– A czy można porozmawiać z wujkiem?
– Nie można, ale można mu wysłać email, odpisze!
– A czy możesz pokazać pełnomocnictwo do zawarcia umowy najmu w imieniu wujka?
– Przy sobie nie, ale wujek może mi wysłać email z pełnomocnictwem.
Kiedy chciałem wynająć mieszkanie spotkałem się też i z taką sytuacją. Wujek wyjechał do pracy za granicę, a mieszkaniem opiekuje się jego siostrzeniec. Jeżeli rozmawiasz z osobą niebędącą właścicielem mieszkania lub jego najemcą uprawnionym do podnajmu bezwzględnie żądaj okazania pełnomocnictwa. W formie pisemnej, a nie upoważnienia przesłanego w treśći emaila.
Czy wyobrażasz sobie, że ktoś chce wynająć mieszkanie przy pomocy swojego siostrzeńca nie zostawiając mu żadnego pełnomocnictwa oraz numeru księgi wieczystej mieszkania? Ja nie. I ciężko mi sobie wyobrazić, że ktoś postępuje w ten sposób.
A jeżeli nawet jest to prawdziwa historia, to trzymaj się z daleka od różnych podobnych okazji. Zwiastuje to potężne kłopoty w przyszłości.
Podsumowanie
Czas na krótkie podsumowanie. Dzisiaj bardzokrótkie – kilka prostych pytań oraz kilka prostych odpowiedzi. Wnioski wyciągnij wyjątkowo sam, są oczywiste.
Czy masz prawo żądać informacji na temat właściciela lokalu? Masz. Czy masz prawo żądać podania numeru księgi wieczystej mieszkania, który pozwoli Ci zweryfikować właściciela? Masz. Czy masz prawo żądań okazania umowy najmu oraz zgody na podnajem, w przypadku gdy masz zawrzeć umowę z innym najemcą? Masz. Czy masz prawo żądać pełnomocnictwa jeżeli nie rozmawiasz bezpośrednio z właścicielem? Masz takie prawo.
Czy możesz zawierać umowę najmu mieszkania jeżeli ktoś odmawia Ci udzielenia tych podstawowych informacji? Oczywiście, że możesz. Ale na Twoim miejscu trzymałbym się od takiego interesu z daleka.
Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Andrzej
6 października 2015 12:17Witam. Ciekawy wpis odnośnie praw do lokalu i wątpliwości z tym związanych. Mam natomiast przy okazji pytanie odnośnie kwestii meldunku na pobyt czasowy. Uczelnie wymagają zaświadczenia o zameldowaniu na pobyt czasowy w przypadku ubiegania się o stypendium w większej kwocie (tzw. dodatek mieszkaniowy), oczywiście poza umową najmu. Niestety w wielu przypadkach wynajmują z nieuzasadnionych przyczyn nie chcą zameldować. Tłumaczą się „nie bo nie”, nie znają konsekwencji albo się czegoś obawiają ale nie są w stanie powiedzieć czego. Poza tym podnoszą, że wynajmują legalnie, płaca podatki a to że nie chcą zameldować wcale nie świadczy, że mają coś do ukrycia. Jak to wygląda od strony prawnej ? Czy brak zameldowania najemcy na pobyt czasowy ma jakieś skutki ? Czy wynajmujący może ma taki obowiązek, np po 3 miesiącach? Myślę, że to też dość istotny problem na który trafiają poszukujący mieszkań 🙂
Wojciech Rudzki
6 października 2015 13:13Andrzej, dzięki za komentarz i ciekawe pytanie! Wiem, że jest to poważny problem i związane są z tym poważne obawy wynajmujących. Do końca tygodnia powinienem opublikować pierwszy z serii wpisów na ten temat.
Justyna
7 października 2015 14:54Świetny blog, zwłaszcza dla osób, którzy rozpoczynają życie w obcym mieście i nie wiedzą jeszcze na ile sposobów mogą zostać oszukani przez wynajmujących mieszkania.
Zastanawiam się czy mógłby mi Pan udzielić jakieś porady. Mam problem związany z sytuacją prawną lokalu, który został mi oddany pod wynajem. Otóż w momencie podpisania umowy kamienica była w posiadaniu dwóch właścicieli, z czego jeden z nich miał pełnomocnictwo od drugiego do zarządzania całością kamienicy w ich wspólnym imieniu. Niestety niedawno drugi właściciel zmarł i jego część kamienicy została podzielona jeszcze między dwie kolejne osoby (to już 3). Nowi własciciele ograniczyli się jedynie do korespondencji, w której wyjaśniają zaistniałą sytuację i wysyłają umowę „do podpisania i odesłania”. Sytuację przedstawiają w ten sposób, że umowa, którą podpisałam z pierwszym włascicielem będzie mnie obowiązywać (skończy się wraz z końcem okresu wynajmu), ale oprócz tego osobną umowę będę miała z nimi, co w praktyce oznacz, że 1. będę wysyłać różne kwoty czynszu w dwa różne miejsca i 2.o każdym problemie, modyfikacji itd. informować i uzyskiwać zgodę od każdego z osobna. Nie muszę chyba dodawać, że obie umowy nie są identyczne.
W jaki sposób powinnam się zachować? Podpisać drugą, narzuconą umowę, czy mogę mieszkać w mieszkaniu do końca okresu najmu na podstawie umowy zawartej na początku?
Pozdrawiam.
Wojciech Rudzki
7 października 2015 15:15Justyna, dzięki za ciepłe słowa! Niestety, rynek wynajmu jest dziki – zarówno z perspektywy najemcy, jak i wynajmującego. Pozwól, że odpowiem Ci na pytanie w czwartek / piątek. Zapraszam do polubienia profilu bloga na facebooku i powiedzenia o nim swoim znajomym 😉
Karina
7 października 2015 18:49Od wielu już lat działa w Polsce kilka firm zarządzających najmem, co artykuł pomija. Sama taką prowadzę. Przy czym ewentualni najemcy otrzymują do wglądu stosowne pełnomocnictwa, wgląd do księgi wieczystej, a w większości przypadków poznają też właścicieli (chyba że jest to logistycznie niemożliwe) – bo taki model jest bardziej wiarygodny. Rzadko udostępniane są akty notarialne – bo te zawierają informacje znacznie szersze niż najemcom są potrzebne (np. finansowanie kredytem).
Wojciech Rudzki
7 października 2015 19:24Karina, dzięki za komentarz! Na pewno funkcjonowanie takich firm wpływa na cywilizowanie się rynku, to wielki plus. Aktu notarialnego nikt nie potrzebuje, bo wystarczy numer księgi wieczystej. Ale sama pewnie wiesz, że znaczna część rynku jest po prostu dzika. I jest to tak samo wina najemców, jak i wynajmujących.
Odwiedzaj bloga systematycznie, najlepiej polub profil na facebooku i zapisz się do newslettera. Mam nadzieję, że znajdziesz u mnie w przyszłości sporo przydatnej wiedzy.
Dagmarka
5 listopada 2015 08:06Witam. Chciałabym pogratulować bloga. Napisany w fajny, prosty sposob i chociaż szukałam jednej sprawy co mnie dotyczy to i tak przeczytałam więcej wpisów. Jeżeli ma Pan czas mam pytanie a może i nawet kilka pytań odnośnie tego co zrobić jeżeli już się wynajelo mieszkanie od niewłaściwej osoby. Czy umowa najmu ma wtedy moc prawną- czy powinniśmy płacić czynsz? Czy może nam wypowiedzieć umowę najmu?
Wojciech Rudzki
5 listopada 2015 10:01Dziękuję. Odpowiedź na Twoje pytanie jest właśnie w tym wpisie.
Dagmarka
5 listopada 2015 10:39Szkoda, że wcześniej nie sprawdziłam w księdze wieczystej kto jest prawnym właścicielem kamienicy. Szkoda, że wcześniej nie przeczytałam tego artykułu w blogu. Teraz okazało się , że właścicieli kamienicy jest kilkanaście, a czynsz pobiera tylko jeden z nich, a w księdze wieczystej pusto, w sądzie trwa spór o podział. Mieszkańcy kamienicy nie wiedzą co zrobić w tej sytuacji. Pozdrawiam.
Wojciech Rudzki
5 listopada 2015 10:55To rzeczywiście bardzo skomplikowane sytuacje. Myślałem żeby przygotować właśnie taki artykuł już jakiś czas temu – mam nadzieję, że uda się go opublikować w przyszłym tygodniu. Dzięki za komentarz. Proszę o polubienie bloga na facebooku i polecenie bloga swoim znajomym 🙂
ona
1 lipca 2016 10:23witam serdecznie bardzo się cieszę, że trafiłam na tę stronę. po opiszę mój problem z mieszkaniem. w lutym tego roku wynajęłam mieszkanie od osoby, która w umowie najmu oświadczyła że jest właścicielem mieszkania. umowa została spisana ja z umowa poszłam do notariusza aby nadać datę pewną w umowie. na wstępie uzgodniłyśmy, że mnie nie interesuje umowa krótsza niż rok a pani że ona na półtora roku i tak został oznaczony czas trwania umowy. rachunki opłacane na bieżąco oraz opłacany najem z pokwitowaniem niby wszystko ok ale jednak….pani w zeszłym tygodniu tj po 5-ci miesiącach umowy zażądała ode mnie wyprowadzki gdyż sprzedała swój tom i chce wprowadzić się do mieszkania z chwilą kiedy odmówiłam ponieważ nie mam na chwile obecna gdzie (zaznaczam że jestem sama z dzieckiem) pani poinformowała mnie że głównym właścicielem 3/4 udziału)jest jej mama. teraz dostałam listem poleconym pismo od jej mamy z żądaniem wyprowadzki w ciągu 1 m-ca. pewnie się wyprowadzę ale moje pytanie czy wobec osoby która mnie oszukała i naraża na dodatkowe koszta związane z niemalże natychmiastowa wyprowadzką zmianą miejsca przedszkola dziecka itp. mogę domagać się jakiegokolwiek poniesienia konsekwencji? mam wszystkie pokwitowania tej osoby oraz wiem że nie odprowadzała żadnych podatków związanych w wynajmowaniem lokalu.
ślicznie dziękuję za odpowiedź.
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 21:51W mojej ocenie nie musi się Pani wyprowadzać. Jeżeli wyprowadzi się Pani dobrowolnie, to dochodzenie jakichkolwiek roszczeń będzie problematyczne. Przede wszystkim dlatego, że do wypowiedzenia doszło bez żadnej podstawy prawnej.
Kasia
13 października 2016 17:40Witam.
U mnie taka sytuacja: Ponad miesiąc temu podpisaliśmy z chłopakiem umowę najmu, w której pani czarno na białym zadeklarowała iż posiada prawo własności do lokalu. Umowę podpisaliśmy na 2 lata. Ponieśliśmy koszty odświeżenia mieszkania, założenia Internetu i tv oraz zakupu kanapy. Wczoraj Pani zadzwoniła że w spółdzielni nakazali Jej zdać lokal, gdyż go podnajmuje. Zatem mieszkanie należy do spółdzielni, a Pani nas oszukała. Moje pytania: Czy możemy od Pani żądać zwrotu poniesionych kosztów i czy musimy rzeczywiście się wyprowadzić? Dodam że Pani poinformowała nas telefonicznie a wg umowy wszelkie wypowiedzenia czy zmiany w umowie mają mieć formę pisemną.
Wojciech Rudzki
16 października 2016 20:53Nie mogę udzielić wiążącej odpowiedzi. Wynajmujący ma jednak obowiązek zapewnienia najemcy niezakłóconego korzystania z lokalu. Brak takiej możliwości może skutkować wypowiedzeniem umowy najmu (lub odstąpieniem od umowy) przez najemcę i podniesieniem roszczeń odszkodowawczych, także tych dot. nakładów poniesionych na lokal.