Czy zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego ze spółką z o.o. jest bezpieczne dla wynajmującego?

Chcę podpisać umowę najmu lokalu użytkowego z nowym najemcą. Ale jest jeden problem, z którym nie miałem do tej pory większego kontaktu. Umowę najmu ma podpisać spółka z ograniczoną odpowiedzialnością, ale nie do końca wiem co to za spółka. Dowiedziałem się tylko, że osoby stojące za tą spółką działają w mojej branży, spółka jest całkowicie nowa. To wszystko co wiem o tej spółce.

Czy podpisanie umowy najmu lokalu użytkowego ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością jest dla mnie bezpieczne? Czy jeżeli spółka przestanie płacić czynsz to będę miał od kogo wyegzekwować długi?

Jeżeli szukasz więcej informacji na temat spółki z ograniczoną odpowiedzialnością odwiedź mojego drugiego bloga – dzielę się na nim swoją wiedzą i doświadczeniem także zasad funkcjonowania spółek z ograniczoną odpowiedzialnością.

Nie wiem…

Niestety nie da się z góry w sposób jednoznaczny odpowiedzieć na pytanie czy zawieranie umowy najmu lokalu użytkowego ze spółką z o.o. jest bezpieczne, czy nie. Wszystko zależy od konkretnej sytuacji, konkretnej spółki i skali ryzyk prawnych i biznesowych jakie mogą wystąpić w przypadku konkretnej umowy najmu.

Natomiast prawda jest taka, że od pewnego czasu – a konkretnie obniżenia minimalnej wysokości kapitału zakładowego spółki z o.o. do kwoty 5000 złotych – zawieranie umów ze spółkami z o.o. stało się jeszcze bardziej problematyczne niż do chwili dokonania wspomnianej przed chwilą zmiany.

ale warto przyjrzeć się spółce…

Jeżeli nie możesz albo nie chcesz przeprowadzić dokładnego badania stanu prawnego i finansowego najemcy możesz zwrócić uwagę na wysokość kapitału zakładowego spółki z ograniczoną odpowiedzialnością, zwłaszcza jeżeli spółka jest spółką świeżo zarejestrowaną.

Wysokość kapitału zakładowego to pewna abstrakcyjna wartość księgowa, która określa ile majątku wspólnicy wnieśli do spółki z o.o. w chwili jej założenia. Teoretycznie jeżeli do spółki wniesiono 100.000, to taka spółka dawać powinna lepszą gwarancję wykonywania swoich zobowiązań niż spółka z kapitałem zakładowym w wspominanej już wcześniej wysokości 5.000 złotych.

chociaż kapitał zakładowy jest złudną podstawą oceny.

Ale tak naprawdę to tylko pewne pozory. Po pierwsze dlatego, że majątek wniesiony do spółki przy jej zakładaniu nie musi wcale już wcale pozostawać w spółce ani w chwili podpisywania umowy najmu, ani tym bardziej w trakcie trwania okresu najmu.

Dodatkowo wartość majątku wnoszonego do spółki nie musi odpowiadać w praktyce jego rzeczywistej wartości – majątek wnoszony do spółki z o.o. jest wyceniany przez samych wspólników i nie podlega kontroli biegłego, ani kontroli sądu rejestrowego.

Inne formy zabezpieczenia długów spółki z o.o.

W związku z tym coraz częściej wynajmujący podpisując długoterminową umowę najmu lokalu użytkowego lub umowę najmu w dobrej na danym rynku lokalizacji podpisując umowę najmu wymaga gwarancji, że umowa będzie wykonywana przez nowo założoną spółkę z o.o..

Taką gwarancją może być najczęściej poręczenie spółki matki, poręczenie członków zarządu, czy poręczenie wspólników stojących za spółką.

Oczywiście w tym kontekście należy także pamiętać o odpowiedzialności członków zarządu spółki z o.o. za niewypłacalność spółki, ale w praktyce wyegzekwowanie tej odpowiedzialności może nie prowadzić do żadnych sensownych skutków.

Umowa najmu z nową spółką z o.o.? Zachowaj czujność!

Czas na krótkie podsumowanie. Jeżeli podpisujesz umowę z nowo założoną spółką z o.o. i obawiasz się problemów z wypłacalnością tej spółki, zadbaj o dodatkowe zabezpieczenie.

Jeżeli nie możesz uzyskać poręczenia członków zarządu lub wspólników tej spółki, zadbaj o dostatecznie wysoką kaucję albo gwarancję bankową.

Pamiętaj także o tym, że sama wysokość kapitału zakładowego nie jest do końca wymiernym wskaźnikiem pozwalającym na ocenę wypłacalności spółki z o.o.