Chcę wynająć lokal użytkowy. Wynajmujący zaoferował mi dobre warunki biznesowe, chcę podpisać umowę na długi okres, ale będę musiał sporo zainwestować w remont – muszę dostosować lokal do działalności gastronomicznej.
Miałem już podpisywać umowę, ale coś mnie tknęło i sprawdziłem kto jest właścicielem lokalu. Okazuje się, że jest to inna osoba, niż ta, od której miałem wynająć lokal.
Czy jest możliwe aby wynajmujący nie był właścicielem lokalu, którego ma dotyczyć umowa najmu lokalu użytkowego?
Przepisy nie wymagają aby wynajmujący był właścicielem…
Na ten problem można spojrzeć na dwa sposoby. Po pierwsze, z przepisów kodeksu cywilnego regulujących zasady zawierania umów najmu lokali użytkowych nie wynika w żaden sposób aby wynajmujący musiałby być właścicielem lokalu użytkowego, który zamierza wynająć.
W związku z tym możliwe jest zawarcie prawnie skutecznej umowy najmu – a przynajmniej skutecznej pomiędzy stronami tej umowy – z osobą niebędącą właścicielem przedmiotu najmu.
ale musi zapewnić możliwość korzystania z lokalu użytkowego…
Wynajmujący musi jednak zrealizować podstawowy obowiązek wynikający z art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, czyli zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu użytkowego.
Art. 659 kodeksu cywilnego
§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.
Nie budzi wątpliwości, że wynajmujący będący właścicielem przedmiotu najmu może taki obowiązek zrealizować bez żadnego problemu. A co z wynajmującym, który nie jest właścicielem przedmiotu najmu?
Taki wynajmujący może także zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu. Jak to może zrobić? To jest już tak naprawdę jego problem wynajmującego – sam może być on najemcą lub dzierżawcą lokalu użytkowego posiadającym prawo do podnajmu tego lokalu.
Kwestia ta pozostaje generalnie poza zainteresowaniem najemcy. Przynajmniej tak długo, jak do najemcy nie zgłosi się osoba uprawniona do władaniem lokalem użytkowym żądając jego wydania.
więc lepiej sprawdź dlaczego chce wynająć lokal, bo będziesz miał problem!
I tutaj przechodzimy do drugiej kwestii. Wynająć lokal można także od osoby, która nie jest właścicielem i mogą z tego nawet nie wynikać jakiekolwiek problemy dla najemcy.
Bardzo poważny problem pojawi się jednak w momencie, w którym w tej bezproblemowej do tej pory relacji pomiędzy najemcą i wynajmującym pojawi się właściciel (lub inny współwłaściciel), czy na przykład użytkownik wieczysty nieruchomości żądający wydania lokalu ponieważ umowa najmu lokalu użytkowego została zawarte bez jego wiedzy i zgody.
Podsumowanie, czyli bądź ostrożny
W związku z tym odpowiedź na pytanie postawione na wstępie jest jedna: tak można zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego z osobą niebędącą właścicielem lokalu, należy jednak sprawdzić jakie prawo przysługuje tej osobie do korzystania z przedmiotu najmu.
Jeżeli sytuacja jest czysta, wynajmujący nie powinien mieć żadnego problemu z wykazaniem swojego prawa – na przykład na podstawie umowy najmu lub dzierżawy z prawem do dalszego podnajmu lokalu użytkowego.
Jeżeli z kolei wynajmujący ma z wykazaniem praw jakikolwiek problem lub odmawia wykazania tych praw, wiedz, że coś się dzieje. I to coś ma bardzo dużą szansę rozwinąć się na niekorzyść najemcy.
B.K.16 września 2015 16:28
Ale czy Najemca może żądać wglądu do takiego dokumentu,który daje Wynajmującemu prawo do dysponowania lokalem ?
Wojciech Rudzki17 września 2015 12:26
Oczywiście, że tak. Jeżeli wynajmujący odmawia pokazania tytułu prawnego do wynajmu (np. podania numeru księgi wieczystej, gdzie widnieje jako właściciel), to najemca nie powinien podpisywać umowy najmu.
Nie ma tutaj nic do ukrycia. Chyba, że jednak jest coś do ukrycia.
Krzysztof17 stycznia 2016 12:02
Witam!
Jeżeli podnajmującemu wygaśnie prawo do podnajmu a zawarł umowę podnajmu na dłużej niż mógł to czy Właściciel ma prawo żądać wydania lokalu nie bacząc na wiążącą mnie umowę podnajmu???
Wojciech Rudzki17 stycznia 2016 13:42
Tak ma prawo żądać wydania. Jeżeli podnajemca nie wyda lokalu dobrowolnie, to egzekwowanie przez wyrok sądowy albo oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji.
klaudia3 sierpnia 2016 18:32
Witam, chce wynajac pokoj w mieszkaniu, mieszkanie jest wynajmowane przez studentkę ktora ma umowe najmu z wlascicielem, czy ma ona prawo mnie zameldowac badz podpisac ze mna umowe najmu?
Wojciech Rudzki21 sierpnia 2016 20:30
Tak, jeżeli umowa najmu zawiera prawo do podnajmu. Z zameldowaniem może być jednak problem – urząd może zareagować na to alergicznie.
K.Ł.5 września 2016 12:42
Witam,
mam pytanie – właściciel wynajmowanego mieszkania oświadcza w umowie ze jest włascicielem, co oświadcza osoba która wynajmuje nie będąc włascicielem? czy musi coś pisać np ze ma prawo do dysponowania lokalem ?czy nic nie musi oświadczać poza okresleniem stron wynajmujący najemca ?
Wojciech Rudzki8 września 2016 10:00
Takie oświadczenie nie jest obowiązkowe. Może nic nie oświadczyć albo oświadczyć zgodnie z prawdą.
Maciej F14 września 2016 13:19
Jestem jedynym właścicielem mieszkania, które zakupiłem jeszcze przed zawarciem małżeństwa. Chcę je wynająć ale nie chcę mieć żadnego dochodu z tego tytułu. Czy umowa wynajmu może być zawarta przez moją żonę aby to ona się rozliczała z US ?
Wojciech Rudzki17 września 2016 11:14
Proszę wybaczyć, ale to już jest pytanie z zakresu podatków. Musiałbym to sprawdzić (jak wygląda to od strony podatkowej), na co forma komentarzy nie pozwala.
Izabela22 września 2016 19:01
Dzień dobry,
Mam taki problem, otóż, przez przypadek dowiedziałam się, iz osoba która wynajmuje nam mieszkanie, nie ma do niego prawa. ( jest to córka właścicielki, która podpisała z nami umowę)
Jakiś czas temu właścicielka dała nam wypowiedzenie z tytułu, iż jej wnuczek chce tu mieszkać.
Znając przepis prawny, oczywiście się stąd nie wyprowadzimy, w dodatku ona nie odprowadza podatku za wynajem.
Jednakże co mam zrobić z tym, iż umowa jest z jej córka a nie samą właścicielką. Czy w związku z tym umowa jest nieważna i ma prawo nas wyrzucić?
Z góry dziękuję za pomoc.
Wojciech Rudzki27 września 2016 12:03
Jeżeli mieszkanie wynajęła córka (z nią jest podpisana umowa), to tylko córka może wypowiedzieć umowę. Wypowiedzenie dokonane przez właścicielkę jest bezskuteczne.