Czy najemca może podnająć mieszanie albo oddać na innej podstawie prawnej (np. na podstawie umowy użyczenia) najmowane przez siebie mieszkanie? Czy umowa najmu mieszkania musi zawierać jakieś ograniczenia w tym zakresie, czy może zakaz podnajmu mieszkania wynika z ogólnych przepisów dotyczących umowy najmu mieszkania? To właśnie na te pytania odpowiem w dalszej części tego materiału wideo.
Jeżeli chcesz dowiedzieć więcej na temat możliwości podnajmowania mieszkania obejrzyj materiał wideo znajdujący się powyżej. Jeżeli nie możesz obejrzeć nagrania, przeczytaj tekst znajdujący się poniżej. Przygotowałem dla Ciebie transkrypcję mojej wypowiedzi.
Podnajem mieszkania wymaga zgody wynajmującego
Najemca nie może może podnająć najmowanego przez siebie mieszkania bez zgody wynajmującego. Takie ograniczenie wynika z art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przepis ten stanowi, że wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jeżeli najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela.
Art. 11 ust. 2 Ustawy o ochronie praw lokatorów
Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
[ … ] 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
[ … ]
Należy pamiętać jednak o jednej rzeczy. Chociaż wspomniany przepis mówi o tym, że zgoda na podnajem może zostać wyrażona wyłącznie na piśmie, to w praktyce wynajmujący może wyrazić zgodę na podnajem mieszkania w dowolny sposób.
Brak zachowania formy pisemnej (w rozumieniu dokumentu zawierającego własnoręczny podpis wynajmującego) może jedynie powodować pewne trudności dowodowe w razie skierowania sprawy do sądu.
Co może zrobić wynajmujący jeżeli najemca podnajmuje mieszkanie?
Jaka sankcja może spotkać najemcę w przypadku podnajmowania mieszkania bez zgody wynajmującego? Sankcja ta wynika wprost z wspomnianego wcześniej art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów – jeżeli wynajmujący może po prostu wypowiedzieć umowę najmu mieszkania.
Wypowiedzenie może zostać złożone „nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego” – oznacza to tyle, że termin wypowiedzenia jest liczony od ostatniego dnia miesiąca kalendarzowego, w którym zostało złożone wypowiedzenie, a sam termin wynosi 1 miesiąc.
Jak wygląda obliczanie terminu wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w praktyce? Jeżeli wypowiedzenie zostało złożone w dniu 5 kwietnia 2015 roku, to umowa najmu mieszkania wygaśnie z końcem maja 2015 roku.
Podnajem mieszkania – o czym warto pamiętać?
Co powinieneś zapamiętać po obejrzeniu tego materiału wideo? Najemca nie może podnajmować mieszkania bez zgody wynajmującego. Zgoda ta powinna zostać udzielona na piśmie, ale generalnie może ona zostać udzielona w dowolny sposób (np. poprzez email albo ustnie). Jeżeli najemca narusza ten zakaz, wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu. Uważaj także na nietypowy sposób obliczania terminu wypowiedzenia.
Magdalena
30 maja 2015 16:45Czy mogę wynająć mieszkanie mężowi – mieszkanie jest tylko moją własnością kupione za panny i czy mąż może je podnająć innej osobie nie mamy rozdzielności majątkowej. Jak w takim przypadku płacić podatek do Urzędu Skarbowego?
Wojciech Rudzki
30 maja 2015 22:28A jaki jest zamierzony cel takiego działania? Dochód osiągnięty przez męża na podstawie umowy najmu i tak wejdzie do majątku wspólnego małżonków.
Jan
7 sierpnia 2015 10:14Witam
Czy możesz napisać coś o podnajmie mieszkania? Chodzi o sytuację w której wynajmuję mieszkanie od właściciela i za jego zgodą i wiedzą podnajmuje je dalej. Czy mogę coś takiego robić jako osoba fizyczna czy to już wymaga prowadzenia działalności?
Wojciech Rudzki
7 sierpnia 2015 10:49Jan – wkrótce napiszę na ten temat. Myślę, że w okolicach przyszłego tygodnia. Polubiłeś już bloga na fb i powiedziałeś o nim swoim znajomym ? 🙂
Jan
7 sierpnia 2015 10:57Dzięki. Bloga dopiero znalazłem i przeszukuję… Konta na FB nie posiadam, więc i polubić nie mogę.
Wojciech Rudzki
7 sierpnia 2015 12:19To odwiedzaj jak najczęściej 🙂
Marek
17 sierpnia 2015 22:08chce z dziewczyna wynajac mieszkanie. chcemy korzystac z jednego pokoju oraz wspolna bedzie lazienka i kuchnia, a drugi pokoj chcemy podnajac znajomym, poniewaz nie mamy tyle pieniedzy zeby wynajac cale mieszkanie dla siebie. wlasciciel nie chce podpisywac dwoch umow tylko jedna poniewaz nie ma czasu. czy my jako osoby ktore beda wynajmowac mieszkanie mozemy napisac umowe o podnajem i wpisac wlasciciela nr konta zeby wplacali polowe pieniedzy?
Wojciech Rudzki
17 sierpnia 2015 22:49Oczywiście jest taka możliwość. Z punktu widzenia prawa cywilnego wynajmujący mieszkanie powinien tylko w umowie wyrazić zgodę na podnajem. Wtedy wszystko odbędzie się zgodnie z przepisami. Jednak jeżeli wy będziecie podnajmować mieszkanie dalej to może tutaj powstać problem natury podatkowej. Nie jestem biegły w tych sprawach, wolę się nie wypowiadać.
Zdzisław
22 grudnia 2015 01:45Co zrobić gdy najemca tłumaczy przyjęcie nowej osoby pod dach tym ,że ma prawo do przyjmowania gości na noc lub krótki okres?
Nadmienię, że w umowie jest zapis, że najemca nie może wynająć, podnająć albo oddać do bezpłatnego używania lokal lub jego część. Jest to jeden z warunków rozwiązania umowy w trybie natychmiastowym.
Który przepis wtedy jest ważniejszy?
Wojciech Rudzki
22 grudnia 2015 16:01W trybie natychmiastowym umowy wypowiedzieć nie można. Można wypowiedzieć tak jak pozwala na to ustawa o ochronie praw lokatorów. Czy to jest podnajem to jest to już inna historia i ustalenie tego wymaga zbadania konkretnej sytuacji. Proszę nie opisywać mi tej konkretnej sytuacji szczegółowo, bo i tak nie udzielę odpowiedzi w komentarzu 🙂
Nika
5 czerwca 2016 13:21Jestem osobą podnajmującą.
Mieszkanie wynajełam niecały rok temu, wraz z 2 koleżankami, z czego jedna jest głównym „najemcą” a ja oraz koleżanka nr 2 osobami podnajmującymi.
Mamy to uregulowane w umowie, w uprawnieniach i obowiązkach najemcy jako:
(…) 5) Najemca zobowiązuje się do zamieszkania w lokalu z:
A) ja (moje dane)
B) koleżanka (jej dane)
6. Bez zgody Wynajmujących Najemca nie jest uprawniony do oddania przedmiotu najmyu w podnajem ani do bezpłatnego używania osobom trzecim, innym niż wymienione w 5 ust 5.
Nigdzie indziej w umowie nie jestem wspomniana, nie ma też uregulowanego „jak się dzielimy opłatami, czynszem itp”
Niestety, od dłuższego czasu główna najemca robi non stop imprezy, pod moją nieobecność także w moim pokoju (nie pomaga zamykanie drzwi) i „znikają” mi rzeczy- nigdy nie przyłapałam jej na kradzieży.
Druga współlokatorka już się wyprowadziła, właśnie z tego względu, ale nie wiedząc co robić do końca umowy płaci swoją część czynszu i rachunki.
Czy mogę wypowiedzieć umowę będąc tylko osobą podnajmującą? Czy jeśli tak- a nie mam w umowie napisanego okresu wypowiedzenia, obowiązuje mnie tylko 1msc? Czy zostanie mi zwrócona kaucja?
Z góry dziękuję za odpowiedź 🙂
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 21:54Jeżeli umowa najmu jest zawarta na czas oznaczony bez okresu wypowiedzenia, to nie może Pani wypowiedzieć umowy. Problem imprezującej koleżanki to problem w relacji wewnętrznej pomiędzy najemcami, a nie problem wynajmującego mieszkanie. Należy się przyjrzeć jeszcze umowie najmu aby ustalić jaki był charakter zobowiązania – solidarny, czy nie.
Anna
15 września 2016 11:49Wlascicielka mieszkania pozwalala na przebywanie osob trzecich w jej mieszkaniu. Teoretycznie mozna powiedziec, ze podnajmowala, aczkolwiek nie ma zadnych umow na ten temat, jedynie slowa sasiadow. W 2010 roku stracila ona prawo do tego mieszkania na skutek zadluzenia i owego podnajmowania. Mieszkajaca i stale zameldowana w tym mieszkniu corka zobowiazala sie splacic to zadluzenie i w nieswiadomosci, ze matka stracila prawa do mieszkania, w tym roku wlascicelka zlozyla wniosek o wykup mieszkania. Na jaw wyszla informacja, ze nie maja prawa do nieruchomosci. Prosze mi powiedziec czy istnieje szansa odzyskania tych praw?
Wojciech Rudzki
17 września 2016 11:12Odzyskania jakich praw? Praw wynikających z umowy najmu? Trzeba sprawdzić, czy były przesłanki do dokonania wypowiedzenia. W dokumentach może czegoś brakować.