Chcę wynająć lokal użytkowy. Wynajmujący zaoferował mi dobre warunki biznesowe, chcę podpisać umowę na długi okres, ale będę musiał sporo zainwestować w remont – muszę dostosować lokal do działalności gastronomicznej.

Miałem już podpisywać umowę, ale coś mnie tknęło i sprawdziłem kto jest właścicielem lokalu. Okazuje się, że jest to inna osoba, niż ta, od której miałem wynająć lokal.

Czy jest możliwe aby wynajmujący nie był właścicielem lokalu, którego ma dotyczyć umowa najmu lokalu użytkowego?

Przepisy nie wymagają aby wynajmujący był właścicielem…

Na ten problem można spojrzeć na dwa sposoby. Po pierwsze, z przepisów kodeksu cywilnego regulujących zasady zawierania umów najmu lokali użytkowych nie wynika w żaden sposób aby wynajmujący musiałby być właścicielem lokalu użytkowego, który zamierza wynająć.

W związku z tym możliwe jest zawarcie prawnie skutecznej umowy najmu – a przynajmniej skutecznej pomiędzy stronami tej umowy – z osobą niebędącą właścicielem przedmiotu najmu.

ale musi zapewnić możliwość korzystania z lokalu użytkowego…

Wynajmujący musi jednak zrealizować podstawowy obowiązek wynikający z art. 659 § 1 kodeksu cywilnego, czyli zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu użytkowego.

Art. 659 kodeksu cywilnego

§ 1. Przez umowę najmu wynajmujący zobowiązuje się oddać najemcy rzecz do używania przez czas oznaczony lub nieoznaczony, a najemca zobowiązuje się płacić wynajmującemu umówiony czynsz.

Nie budzi wątpliwości, że wynajmujący będący właścicielem przedmiotu najmu może taki obowiązek zrealizować bez żadnego problemu. A co z wynajmującym, który nie jest właścicielem przedmiotu najmu?

Taki wynajmujący może także zapewnić najemcy możliwość korzystania z lokalu. Jak to może zrobić? To jest już tak naprawdę jego problem wynajmującego – sam może być on najemcą lub dzierżawcą lokalu użytkowego posiadającym prawo do podnajmu tego lokalu.

Kwestia ta pozostaje generalnie poza zainteresowaniem najemcy. Przynajmniej tak długo, jak do najemcy nie zgłosi się osoba uprawniona do władaniem lokalem użytkowym żądając jego wydania.

więc lepiej sprawdź dlaczego chce wynająć lokal, bo będziesz miał problem!

I tutaj przechodzimy do drugiej kwestii. Wynająć lokal można także od osoby, która nie jest właścicielem i mogą z tego nawet nie wynikać jakiekolwiek problemy dla najemcy.

Bardzo poważny problem pojawi się jednak w momencie, w którym w tej bezproblemowej do tej pory relacji pomiędzy najemcą i wynajmującym pojawi się właściciel (lub inny współwłaściciel), czy na przykład użytkownik wieczysty nieruchomości żądający wydania lokalu ponieważ umowa najmu lokalu użytkowego została zawarte bez jego wiedzy i zgody.

Podsumowanie, czyli bądź ostrożny

W związku z tym odpowiedź na pytanie postawione na wstępie jest jedna: tak można zawrzeć umowę najmu lokalu użytkowego z osobą niebędącą właścicielem lokalu, należy jednak sprawdzić jakie prawo przysługuje tej osobie do korzystania z przedmiotu najmu.

Jeżeli sytuacja jest czysta, wynajmujący nie powinien mieć żadnego problemu z wykazaniem swojego prawa – na przykład na podstawie umowy najmu lub dzierżawy z prawem do dalszego podnajmu lokalu użytkowego.

Jeżeli z kolei wynajmujący ma z wykazaniem praw jakikolwiek problem lub odmawia wykazania tych praw, wiedz, że coś się dzieje. I to coś ma bardzo dużą szansę rozwinąć się na niekorzyść najemcy.