W poprzednim wpisie wyjaśniałem ogólne zasady wypowiadania umowy najmu mieszkania jeżeli najemca nie płaci czynszu. Jeżeli nie miałeś jeszcze zapoznać się z tym wpisem, zrób to teraz. W tym momencie przypomnę tylko szybko, że aby było możliwe wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z tego powodu najemca musi zalegać z zapłatą czynszu za 3 pełne miesiące, a dodatkowo nie zapłacić zaległych i bieżących należności w dodatkowym 1 miesięcznym terminie wyznaczonym przez wynajmującego.
Nie da się ukryć, że do umów najmu mieszkania wynajmujący wprowadzają najróżniejsze rozwiązania w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w przypadku zaległości czynszowych – na przykład:
Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu jeżeli najemca zalega z czynszem przez co najmniej 2 tygodnie.
Czy do umowy najmu mieszkania można wprowadzić odstępstwa od ustawy o ochronie praw lokatorów?
Zmiany w umowie najmu mieszkania? Możliwe, ale nie będziesz z tego zadowolony…
Odpowiedź na tak postanowione pytanie jest tylko i wyłącznie jedna: nie można zmieniać zasad wypowiedzenia umowy z powodu braku zapłaty czynszu najmu na niekorzyść najemcy. Jakiekolwiek zmiany zasad wypowiadania umowy z tej przyczyny mogą być dokonane tylko i wyłącznie na korzyść najemcy.
W związku z tym nie jest możliwe skrócenie terminów wynikających z art. 11 ust. 2 pkt 2) ustawy o ochronie praw lokatorów, ale możliwe jest ich dodatkowe wydłużenie. Nie można zatem ani skrócić 3 miesięcznego terminu zaległości czynszowych. Nie można także zrezygnować z dodatkowego wezwania najemcy do zapłaty zaległości, czy skrócić 1 miesięcznego dodatkowego terminu do spłaty zaległości.
Dlaczego mam utrzymywać najemcę?
Czy odpowiedź ta jest ciężka do przełknięcia z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie? Na pewno! Czy zmienia to cokolwiek z punktu widzenia możliwości dokonania umownej zmiany zasad wypowiadania umowy najmu mieszkania? Absolutnie nie.
Musisz pamiętać o tym, że do ideologicznych założeń, które przyświecały wprowadzeniu ustawy o ochronie praw lokatorów do polskiego systemu prawnego należało zapewnienie trwałości stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu mieszkania oraz ochrona istotnego społecznego interesu do zamieszkiwania w lokalu. Interesy majątkowe wynajmującego znalazły się na znacznie dalszym planie.
Czy jest to zgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej, uczciwości, czy realiów rynkowych? Nie mnie to oceniać. Nie zmienia to jedna absolutnie niczego, jeżeli chodzi o możliwość wprowadzenia do umowy najmu mieszkania mniej korzystnych dla najemcy zasad wypowiedzenia tej umowy w przypadku zaległości czynszowych.
Podsumowanie, czyli przełknij gorzką pigułkę
Czas na krótkie podsumowanie, chociaż może ono okazać się bardzo bolesne dla wynajmujących mieszkania.
Nie jest możliwe umowne skracanie terminów wynikających z art. 11 ust 2 pkt 2) ustawy o ochronie praw lokatorów, nie jest także możliwe zrezygnowanie z obowiązku dodatkowego wezwania najemcy do zapłaty zaległych oraz bieżących należności czynszowych przed wypowiedzeniem umowy najmu.
Nawet jeżeli takie postanowienia zostaną wprowadzone do umowy najmu mieszkania to pozostaną całkowicie nieskuteczne.
Rafał9 lipca 2015 03:49
Dzień dobry. Jestem właścicielem mieszkania. Bardzo proszę o dokładne wyjaśnienie kwestii wypowiedzenia umowy najmu ze względu na zaleganie z opłatami zawartej na czas nieokreślony. Z jakim okresem wypowiedzenia mogę rozwiązać taką umowę po 3 m-cach zalegania z opłatami przez najemcę oraz 1 m-cu dodatkowym? Z 1 miesięcznym czy też z 3 miesięcznym ?
Wojciech Rudzki9 lipca 2015 10:48
Panie Rafale, informacje na ten temat dostępne są tutaj: https://umowanajmu.info/kiedy-mozna-wypowiedziec-umowe-najmu-mieszkania-jezeli-najemca-nie-placi-czynszu/
Piotr30 listopada 2015 02:09
Czyli jedyna w miarę rozsądna opcja wynajmu (z punktu widzenia wynajmującego) to umowa na czas określony – 3m-ce + kaucja w wysokosci 2miesiecznego czynszu oraz płatność za 1 miesiąc z góry?
Wojciech Rudzki30 listopada 2015 02:42
Jeżeli znajdziesz na to chętnych to jest to jakieś wyjście. Czy znajdziesz? Wątpliwe. Oczywiście to wszystko przy założeniu, że najemca dobrowolnie opuści lokal. Jeżeli nie opuści, to masz problem.
Piotr6 grudnia 2015 18:23
Spokojnie, wynajmuje mieszkania swoje i cudze (jako posrednik) od kilku dobrych lat. Na wszystko jest metoda.
Wojciech Rudzki6 grudnia 2015 18:46
Pewnie, że na wszystko jest metoda. Tylko nie każda metoda działa bez końca.
Maciej15 grudnia 2015 00:11
Witam czy wszystkie powyższe terminy również tyczą się umowy najmu okazjonalnego ?
Waldek7 stycznia 2016 20:55
Czy można ustalić okresy płatności na 10-dniowe?
Czy w takim przypadku okres wypowiedzenia zmniejszy się do 2 miesięcy?
Wojciech Rudzki7 stycznia 2016 20:57
To jest bardzo ciężki temat, nie radzę podchodzić do tego samodzielnie. Jeżeli chcesz to stosować, to omów sprawę z adwokatem.
Krzysztof4 marca 2016 13:57
Panie Wojciechu
W swoich wpisach na blogu skupił się Pan ( i słusznie) na prawach wynajmujących mieszkania i pochylił się Pan nad smutnym losem właścicieli.
Czy można znaleść rozwiązania prawne zabezpieczające właścicieli w obecnym stanie prawnym?
Ja stosuję rozwiązania, które mają zabezpieczyć mnie jako właściciela. Poproszę o komentarz.
Rozwiązanie nr 1 – krótka umowa najmu szczególnie na początku współpracy z wynajmującym – nie dłuższa niż trzy miesiące.
Rozwiązanie nr 2 – podczas podpisywania umowy najmu podsuwam wypełniony formularz rozwiązania umowy za porozumieniem stron – bez dat. Taki bezkwotowy weksel. W przypadku problemów wpisuję daty i pomiesiącu wypowiedzenia, jak dotąd skutecznie, pozbywałem się niepłacących wynajmujących.
Pytanie:
Czy stosowane przeze mnie rozwiązania są skuteczne prawnie kontekście obowiązującego prawa i nowej ustawy o chronie lokatorów.
Krysztof
Wojciech Rudzki20 marca 2016 21:59
Panie Krzysztofie. Nie skupiłem się ani na losie najemców, ani na losie właścicieli. Jako prawnik po prostu opisuję prawo. To ustawodawca skupił się na losie najemców, a nie na losie właścicieli mieszkań (wynajmujących). Tzw. ustawodawca, to większość sejmowa. Proszę do niej skierować sugestię aby stan prawny uległ poważnej zmianie (popieram takie zmiany, bo stan prawny jest nieadekwatny do otaczającej nas rzeczywistości). Być może będzie Pan inicjatorem tzw. „dobrej zmiany” w zakresie ustawy o ochronie praw lokatorów.
Stosowane przez Pana rozwiązania są skuteczne w tym sensie, że zapewniają Panu poczucie bezpieczeństwa. Aby usunąć lokatora zgodnie z prawem potrzebny będzie wyrok sądu. O ile pierwsze rozwiązanie w tym kontekście ma sens, o tyle drugie nie ma większych szans na powodzenie. Poczucie bezpieczeństwa to ważna rzecz, nie mam zamiaru tego deprecjonować.
Najskuteczniejszym rozwiązaniem na chwilę obecną jest najem okazjonalny.
Bartłomiej25 lipca 2016 23:01
Witam Panie Wojciechu,
Bardzo ciekawy i pouczający blog. Jednakże z przedstawionych informacji / obowiązującego prawa w Polsce wynika, że w przypadku „grzecznego” ale niepłacącego najemcy, wynajmujący staje się sponsorem, na wieki wieków amen. Gdy najemca nie płaci, to zadłuża się za czynsz i spółdzielnia dodatkowo będzie wymagać odsetek, to samo dzieje się z mediami (prąd i gaz), gdyż jeśli nie płaci właściciel lokalu mieszkalnego to on jest ścigany przez wierzycieli. Co pozostaje więc wynajmującemu? albo inaczej, jakie skutki prawne mogą wywołać np. wymiana zamków lub odcięcie prądu lub zamieszkanie w nieszczęsnym lokalu lub wyrzucenie takiego najemcy siłą „na bruk”? Proszę o przedstawienie zagrożeń prawnych jakie mogą skutkować na wynajmującym, gdy on to pogwałci obowiązujące prawo w imię „ratowania własności” przed powstawaniem dodatkowych kosztów i minimalizacją strat. Być może warto się zastanowić czy nie lepszym rozwiązaniem jest narazić się faktycznym konsekwencjom prawnym by skutecznie i szybko pozbyć się nierzetelnego najemcy niż pozwolić na zadłużanie mieszkania w nieskończoność (na lata). Proszę rozszerzyć myśl dla forumowiczów.
Wojciech Rudzki21 sierpnia 2016 20:35
Umowa najmu okazjonalnego + oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie oznaczonej sumy pieniężnej. To moim zdaniem najlepsze rozwiązanie.
Artur13 sierpnia 2016 00:27
Witam! Panie Wojciechu, mam (nie)typowy problem. Otóż wynajmowałem pokój w mieszkaniu „studenckim”, umowa na czas nieokreślony, czynsz płacony regularnie. Po trzech latach właściciel mieszkania nagle wręczył mi wypowiedzenie umowy najmu z powodu pilnego remontu mieszkania. Jak się potem okazało, żadnego remontu nie było, a do pokoju który wynajmowałem wprowadził się kuzyn właściciela! Czy w tej sytuacji mogę się ubiegać o jakieś odszkodowanie za bezprawne pozbycie się mnie podstępem z mieszkania? Bardzo chętnie powierzył bym tę sprawę Pana Kancelarii, gdyby były jakieś szanse na uzyskanie rekompensaty. Pozdrawiam! Artur
Wojciech Rudzki21 sierpnia 2016 20:27
Problem jest bardzo typowy. Z Pana ekonomicznego punktu widzenia prowadzenie takiej sprawy nie ma żadnego sensu.