Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Wynajem mieszkania, to nie jest zawsze prosta sprawa. Kiedy pojawiają się problemy, właściciele mieszkań poszukują niekonwencjonalnych rozwiązań. Sąd to przecież ostateczność. A czasami wręcz bardzo ryzykowny sposób rozwiązywania problemów – zwłaszcza z wadliwie napisaną umową, a w konsekwencji wadliwym wypowiedzeniem. Jakby tego było mało, to po drodze mogą pojawić się jeszcze problemy z urzędem skarbowym, zwłaszcza jeżeli najemca też wpadnie na pomysł niekonwencjonalnego rozwiązania swoich problemów.

Jednym z takich niekonwencjonalnych sposobów rozwiązywania problemów z lokatorami jest wymiana zamków w mieszkaniu. Zobaczmy co na ten temat do powiedzenia mają niektórzy wynajmujący:

Ja się z najemcami nie będę cackał. Nie płacisz, to wyjazd. Dlatego do umowy najmu mieszkania wprowadzam zawsze prawo wypowiedzenia jeżeli najemca zalega z czynszem przynajmniej 1 dzień.

Jeżeli nie wyniosą się z mojego mieszkania dobrowolnie, to następnego dnia pod ich nieobecność przychodzę ze ślusarzem i wymieniam zamki. Nie będę utrzymywał darmozjadów.

To są dosyć powszechne rady udzielane na forach internetowych, czy na facebooku. A takie rady są udzielane, bo wynajmowanie mieszkania może oznaczać problemy dla właściciela mieszkania. Nie da się tego ukryć, choć wiele osób wierzy, że jest inaczej.

Stąd różne pomysły na radzenie sobie z problemami z wynajmem. Jednym z takich jest pomysł, o którym powiedziałem przed chwilą, czyli wymiana zamków w mieszkaniu. Ma to uniemożliwić dalsze korzystanie z mieszkania dotychczasowemu najemcy, zwłaszcza po wypowiedzeniu umowy z powodu zaległości czynszowych.

W jednym z poprzednich materiałów wideo mówiłem o tym, że odcięcie mediów w wynajmowanym mieszkaniu to od 2016 roku przestępstwo. A jak wygląda sytuacja z wymianą zamków: można wymieniać, czy nie można? A jeżeli nie można, to co za to grozi?

Właściciel nie może wymieniać zamków do mieszkania aby wykurzyć najemcę

Jeżeli szukasz prostej odpowiedzi, to jest ona bardzo prosta: nie, właściciel mieszkania nie może wymienić w mieszkaniu zamków uniemożliwiając tym samym najemcy wchodzenie do lokalu. Dlaczego?

Dlatego, że dokonując wymiany zamków w takim celu popełni przestępstwo. Nowe przestępstwo, które zostało wprowadzone do Kodeksu karnego od dnia 7 stycznia 2016 roku. Nie oznacza to jednak, że wymiana zamków była dozwolona wcześniej.

Wymiana zamków była sprzeczna z przepisami prawa cywilnego (w szczególności z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów), ale najemcy nie mieli żadnego prostego i skutecznego sposobu sprzeciwienia się takim działaniom właścicieli mieszkań.

Art. 191 § 1a Kodeksu karnego, czyli właściciele mieszkań oberwali rykoszetem

Od 7 stycznia 2016 roku wszystko uległo jednak zmianie. Do Kodeksu karnego został dodany art. 191 § 1a Kodeksu karnego, który brzmi następująco:

Art. 191 Kodeksu karnego
§ 1. Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,
podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Ten przepis został wprowadzony do Kodeksu karnego po to aby chronić lokatorów przed przemocą fizyczną skierowaną nie bezpośrednio na lokatora, ale na rzeczy. A został wprowadzony przede wszystkim dlatego aby ukrócić funkcjonowanie tak zwanych czyścicieli kamienic.

Ale przy okazji oberwało się także zwykłym właścicielom zwykłych mieszkań przeznaczonych na wynajem. Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na ten temat, przejrzyj mój wcześniejszy wpis dotyczący odcinania mediów w wynajmowanym mieszkaniu – przyczyny wprowadzenia art. 191 § 1a Kodeksu karnego wyjaśniałem tam znacznie szerzej.

Dlaczego wymiana zamków w lokalu mieszkalnym to przestępstwo?

Wymiana zamków to przemoc w rozumieniu art. 191 § 1a Kodeksu karnego

Zacznijmy od zasadniczej kwestii – czy wymiana zamków w wynajmowanym mieszkaniu będzie zachowaniem karanym przez art. 191 § 1a Kodeksu karnego. Będzie. Bo wymiana zamków jest pewnym rodzajem przemocy. Przemocy innej niż przemoc, o której mowa w art. 191 § 1 Kodeksu karnego.

Przemocy innej, bo nakierowanej nie na osobę, ale na rzecz – nie jest przy tym istotne czy jako rzecz będziemy rozumieć całe mieszkanie, czy też drzwi wejściowe od mieszkania. Przemocy, bo wymiana zamków jest wykonywana albo siłą (poprzez rozwiercenie lub wyłamanie zamków) albo podstępem (pod nieobecność najemcy z wykorzystaniem zapasowego kompletu kluczy posiadanego przez właściciela). Przemocy, ponieważ montaż nowego kompletu zamków jest dokonywany bez zgody najemcy (albo wręcz przy jego sprzeciwie), czyli przymusowo.

Wymiana zamków istotnie utrudnia korzystanie z lokalu mieszkalnego

Aby pewne działanie mogło zostać zakwalifikowane jako przestępstwo w rozumieniu art. 191 § 1a Kodeksu karnego jego skutkiem musi być uporczywe lub istotne utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu mieszkalnego.

Czy tak jest w przypadku wymiany zamków w drzwiach prowadzących mieszkania? Nie powinno to budzić żadnych wątpliwości – zarówno celem, jak i skutkiem takiego działania jest uniemożliwienie najemcy wejścia do lokalu. A ciężko sobie chyba wyobrazić działanie bardziej utrudniające korzystanie z lokalu niż takie, które w ogóle uniemożliwia wejście do lokalu. Bez możliwości wejścia do lokalu nie można przecież z tego lokalu w ogóle korzystać.

Zamków nie można wymienić także po wypowiedzeniu umowy najmu mieszkania

A co w przypadku lokatora, któremu wypowiedziano umowę najmu? Czy takiemu byłemu najemcy można wymienić zamki w mieszkaniu?

Zanim odpowiem na to pytanie od razu jedna uwaga: mówimy tutaj o skutecznym i zgodnym z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów wypowiedzeniu umowy najmu (konieczny jest upływ 3 pełnych okresów płatności oraz dodatkowy 1 miesięczny termin do zapłaty, a terminów dotyczących wypowiedzenia nie można zmieniać na niekorzyść najemcy). A nie o wypowiedzeniu umowy wpisanym dowolnie przez właściciela do umowy najmu mieszkania – jeżeli przewidziano odstępstwa od Ustawy o ochronie praw lokatorów na niekorzyść najemcy, to takie wypowiedzenie jest po prostu nieważne, a umowa nadal obowiązuje.

Ale nawet jeżeli umowa najmu mieszkania została wypowiedziana zgodnie z przepisami, to absolutnie nic to nie zmienia. Art. 191 § 1a Kodeksu karnego chroni osoby „korzystające zajmowanego lokalu mieszkalnego” – nawet jeżeli korzystają z tego lokalu bez ważnego tytułu prawnego (na przykład już po wypowiedzenia umowy najmu).

Za wymianę zamków właściciel może iść do więzienia

Przejdźmy do konkretów. Co grozi za wymianę zamków w mieszkaniu? Art. 191 § 1a Kodeksu karnego przewiduje bardzo surową karę – popełnienie tego przestępstwa jest zagrożone karą pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5. I wbrew pozorom to jest bardzo surowa kara, przede wszystkim dlatego, że przepis ten nie przewiduje możliwości ukarania sprawcy karami nieizolacyjnymi – karą grzywny albo karą ograniczenia wolności.

W pewnych przypadkach w toku postępowania karnego ta sankcja może zostać złagodzona przez sąd (czy to przez orzeczenie innej kary, czy to przez umorzenie postępowania, czy to przez zawieszenie wykonania kary pozbawienia wolności), ale kiedy staniesz przed następującym wyborem „wymieniać zamki żeby wykurzyć najemcę, czy nie wymieniać” to zawsze powinieneś mieć na horyzoncie możliwość ukarania karą pozbawienia wolności w wymiarze od 3 miesięcy do lat 5, czyli w wymiarze określonym w art. 191 § 1a Kodeksu karnego.

Najemca może w prosty sposób dopiec wynajmującemu mieszkanie

Jest jeszcze jedna rzecz, o której właściciel mieszkania powinien pamiętać podejmując decyzję o wymianie zamków w wynajmowanym mieszkaniu. Przestępstwo z art. 191 § 1a Kodeksu karnego jest ścigane na wniosek pokrzywdzonego. W przypadku, o którym rozmawiamy dzisiaj na wniosek lokatora (najemcy).

Oznacza to tyle, że do wszczęcia postępowania karnego wystarczy złożenie wniosku. Najemca nie będzie musiał pisać żadnych pism, ponosić żadnych kosztów, ani wykonywać żadnych innych czynności poza złożeniem wniosku o wszczęcie postępowania karnego. A złożenie takiego wniosku może nastąpić nawet ustnie do protokołu. Nie jest to rzecz szczególnie skomplikowana.

A to oznacza, że najemca może chcieć się odegrać na właścicielu mieszkania w sytuacji konfliktowej. Tym bardziej, biorąc pod uwagę rodzaj i wysokość kary przewidzianej za popełnienie takiego przestępstwa. Musisz o tym pamiętać podejmując decyzję odnośnie sposobu rozwiązania swoich problemów z wynajmowanym mieszkaniem.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!