Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Dzisiaj temat, do którego poruszenia zabierałem się od jakiegoś czasu. Wiele osób zadawało mi pytania co do tego, czy można odcinać media lokatorom niepłacącym czynszu. Skoro nie można ich szybko eksmitować przy pomocy sądu i komornika, a stosowanie przemocy fizycznej jest nieeleganckie, to może warto zastosować bardziej wyrafinowane działania?

Moja odpowiedź na takie pytanie była dosyć jednoznaczna: nie, mediów odcinać nie wolno. Do tej pory najemcy lub inni lokatorzy nie mieli jednak łatwego środka obrony przed takimi działaniami. Dlatego wiele osób postrzegało to jako metody dosyć skuteczne. Przecież każdy słyszał o tzw. czyścicielach kamienic…

Nowy rok kompletnie odwraca tą sytuację. Pozycja lokatorów zostaje dodatkowo wzmocniona! Zacznijmy jednak od pewnej ludowej mądrości:

Najemca nie płaci czynszu. Wtedy szybko wypowiedz umowę najmu (bo powinieneś był wprowadzić do tej umowy możliwość wypowiedzenia w trybie natychmiastowym jeżeli najemca nie płaci czynszu) i każ mu się wynosić z mieszkania. A jak najemca nie wyniesie się po dobroci, to odetnij mu media. Bez prądu i wody za wiele nie podziała. Słyszałem, że znajomy mojego szwagra tak zrobił i poszło jak po maśle.

Takie mądrości można często przeczytać na forach internetowych, które pełne są dobrych rad jak postępować z najemcami niepłacącymi czynszu. Są jednak dwa podstawowe problemy z takimi mądrościami.

Po pierwsze, umowy najmu mieszkania nie możesz wypowiedzieć w ten sposób. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania dopiero po 4 miesiącach zalegania z czynszem przez najemcę. Przeczytasz o tym we wpisie kiedy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Pamiętaj także, że mniej korzystne dla najemcy postanowienia w umowie najmu mieszkania są nieważne. Przeczytasz o tym we wpisie dotyczącym zmiany terminów wypowiedzenia w umowie najmu mieszkania.

Po drugie, właściciel mieszkania nie może odcinać dopływu mediów do mieszkania bo ustawa nakłada na niego obowiązek zapewnienia dopływu mediów do mieszkania. I dzisiaj zajmiemy się tą drugą kwestią.

art. 6a Ustawy o ochronie praw lokatorów
1.Wynajmujący jest obowiązany do zapewnienia sprawnego działania istniejących instalacji i urządzeń związanych z budynkiem umożliwiających najemcy korzystanie z wody, paliw gazowych i ciekłych, ciepła, energii elektrycznej, dźwigów osobowych oraz innych instalacji i urządzeń stanowiących wyposażenie lokalu i budynku określone odrębnymi przepisami.

[ … ]

Dlaczego akurat teraz? Dlatego, że od 7 stycznia 2016 roku odcięcie mediów będzie oznaczać popełnienie przestępstwa. I to zagrożonego wyłącznie karą pozbawienia wolności.

Art. 191 §1a Kodeksu karnego, czyli bat na czyścicieli kamienic

7 stycznia 2016 roku wejdzie w życie ustawa z dnia 10 września 2015 roku zmieniająca Kodeks karny. Ta ustawa zmienia art. 191 Kodeksu karnego, poprzez dodanie nowego tak zwanego typu czynu zabronionego. Oznacza to, że od tej chwili pewne zachowania będą traktowane jako przestępstwo.

Do art. 191 Kodeksu karnego zostanie dodany art. 191 §1a, który brzmi następująco:

Art. 191 Kodeksu karnego
§ 1.Kto stosuje przemoc wobec osoby lub groźbę bezprawną w celu zmuszenia innej osoby do określonego działania, zaniechania lub znoszenia,
podlega karze pozbawienia wolności do lat 3.
§ 1a. Tej samej karze podlega, kto w celu określonym w § 1 stosuje przemoc innego rodzaju uporczywie lub w sposób istotnie utrudniający innej osobie korzystanie z zajmowanego lokalu mieszkalnego.
§ 2. Jeżeli sprawca działa w sposób określony w § 1 w celu wymuszenia zwrotu wierzytelności, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
§ 3. Ściganie przestępstwa określonego w § 1a następuje na wniosek pokrzywdzonego.

Ten typ czynu zabronionego został wprowadzony do Kodeksu karnego specjalnie po to aby zablokować praktykę tak zwanych czyścicieli kamienic, których działalność polega w dużej mierze na tym aby wszelkimi sposobami zniechęcić lokatorów do dalszego zamieszkiwania w mieszkaniu. Najczęściej dotyczy to przejmowania poszczególnych lokali lub części budynku na skutek zmian właścicielskich lub w ogóle całkowicie bezprawnie.

Ale taka praktyka dotyczy także właścicieli mieszkań przeznaczonych pod wynajem, którzy chcą wykurzyć lokatorów. Najczęściej dlatego, że najemcy zalegają z czynszem i nie chcą opuścić mieszkania po otrzymaniu wypowiedzenia. Inna sprawa, że w zdecydowanej części przypadków bezskutecznego, ale o tym przeczytasz w innych tekstach na blogu.

Kiedy właściciel mieszkania popełni przestępstwo z art. 191 §1a Kodeksu karnego?

Zacznijmy od tego kiedy można popełnić przestępstwo z nowego art. 191 §1a Kodeksu karnego. Odpowiedzialności karnej w ramach tego przepisu będzie podlegała osoba, która chce zmusić inną osobę do określonego działania, zaniechania lub znoszenia. W interesującym nas przypadku będzie chodziło najczęściej o wymuszenie opuszczenia lokalu przez byłego najemcę.

Aby poniesienie odpowiedzialności karnej na podstawie art. 191 §1a Kodeksu karnego za takie zmuszanie było możliwe konieczne jest aby w celu zmuszania do opuszczenia lokalu właściciel mieszkania stosował wobec byłego najemcy „przemoc innego rodzaju”. Przemoc innego rodzaju, czyli przemoc inną niż „przemoc wobec osoby”, która karana jest na podstawie obowiązującego już art. 191 §1 Kodeksu karnego.

Jak wynika z uzasadnienia do projektu ustawy wprowadzającej art. 191 §1a Kodeksu karnego ten przepis ma chronić przed pomocą pośrednią, taką jak odcinanie mediów (wyłączanie prądu lub ogrzewania lub wody), czy nawet przed działaniami bardziej inwazyjnymi takimi jak wyjmowanie drzwi lub okien, zanieczyszczenie budynku lub zamurowywanie drzwi czy zamykanie drzwi na kłódkę.

Może też chodzić o inne zachowanie nakierowane bezpośrednio nie na osobę najemcy, lecz na rzeczy. Ale tym zajmiemy się już wkrótce w ramach innego wpisu, dzisiaj koncentrujemy się na odcinaniu mediów.

Odcięcie mediów lokatorom to przemoc istotnie utrudniająca korzystanie z lokalu

Aby możliwe było poniesienie odpowiedzialności karnej w ramach art. 191 §1a Kodeksu karnego „przemoc innego rodzaju”, o której mówiliśmy przed chwilą musi być „uporczywa” lub „w sposób istotny utrudniać innej osobie korzystanie z lokalu mieszkalnego”. Wystarczy aby przemoc spełniała jeden z tych warunków.

Moim zdaniem w przypadku odcięcia dopływu mediów do mieszkania sytuacja jest całkowicie jasna. Nie powinno budzić wątpliwości, że odcięcie jakichkolwiek mediów (czy to wody, czy gazu, czy prądu, czy ciepła) istotnie utrudnia korzystanie z mieszkania.

Taki zresztą jest przecież zakładany cel takiego działania – utrudnienie życia byłemu najemcy na tyle, aby „dobrowolnie” (czyli bez formalnego postępowania egzekucyjnego prowadzonego przez komornika) opuścił lokal.

W przypadku odcinania mediów nie będzie potrzeby ustalania czy działanie właściciela mieszkania miało charakter uporczywy, czy też jeszcze go nie miało. Jeszcze ponieważ możemy przyjąć, że przez prawników sformułowanie „uporczywie” jest rozumiane na dwa sposoby:

  1. jeżeli pewne zachowanie następuje wielokrotnie lub jednorazowo ale przez dłuższy okres czasu,
  2. jeżeli jest nacechowane negatywnymi emocjami złą wolą sprawcy.

Pomagasz w odcinaniu mediów? Lepiej uważaj…

Przestępstwo odcięcia mediów ścigane na podstawie art. 191 §1a Kodeksu karnego może zostać popełnione nie tylko poprzez samodzielne i własnoręczne odcięcie mediów przez właściciela mieszkania, na przykład poprzez zakręcenie zaworu z wodą, czy przecięcie kabli doprowadzających prąd do mieszkania.

Przestępstwo to może zostać popełnione także na inne sposoby:

  1. współsprawstwa – w formie współpracy kilku osób,
  2. sprawstwo  polecające – poprzez polecenie innej uzależnionej od siebie osobie odcięcia mediów,
  3. sprawstwo kierownicze – poprzez kierowanie popełnieniem czynu przez inną osobę,
  4. podżeganie – poprzez nakłonienie innej osoby do popełnienia czynu,
  5. pomocnictwo – poprzez ułatwienie innej osobie popełnienia czynu).

Co istotne, każda z tych form popełnienia przestępstwa jest zagrożona taką samą karą, jak popełnienie tego przestępstwa samodzielnie i własnymi rękami.

Dlatego, jeżeli ktoś prosi Cię o pomoc w załatwieniu takiej sprawy, to powinieneś się dobrze zastanowić. A po zastanowieniu, odmówić. Niezależnie od tego, że tobie udało się rozwiązać kiedyś podobne problemu w podobny sposób kilka lat temu i wiesz jak załatwia się takie sprawy.

Za odcinanie mediów grozi tylko kara pozbawienia wolności

Jeżeli mówimy o przestępstwie, to rzeczą często najbardziej interesującą jest kara. I w przypadku przestępstwa z art. 191 §1a Kodeksu karnego nie ma przelewek. Bo kara przewidziana za popełnienia takiego przestępstwa jest dosyć surowa – jest to kara pozbawienia wolności do lat 3.

Ale nie sam wymiar kary (czyli okres do 3 lat) jest tutaj najsurowszy. Z punktu widzenia zachowania (jak mogłoby się wydawać) relatywnie błahego najsurowsze jest to, że kara pozbawienia wolności to kara najłagodniejsza. Art. 191 §1a Kodeksu karnego nie przewiduje aby osoba odcinająca media lokatorowi mogła ponieść karę łagodniejszą: karę grzywny, czy karę ograniczenia wolności.

Oczywiście jest też tak, że są pewne instytucje prawa karnego lub postępowania karnego pozwalające na określenie za takie przestępstwo kary innej i łagodniejszej niż kara pozbawienia wolności. Możliwe jest nawet odstąpienia od wymierzenia kary. Nie mniej jednak, właściciel mieszkania decydujący się na odcinanie mediów powinien mieć zawsze w polu swojego widzenia karę grożącą wyjściowo za podjęcie takich działań.

Przestępstwo z art. 191 §1a jest ścigane na wniosek

Rzeczą niezwykle istotną z punktu widzenia odpowiedzialności karnej jest także to w jakim trybie dochodzi do podejmowania postępowania karnego w takiej sprawie. I w przypadku tego przestępstwa najemcy objęci są dosyć szeroką ochroną – przestępstwo jest ścigane na wniosek osoby pokrzywdzonej (w przypadku odcięcia mediów będzie nim w szczególności były najemca).

Wystarczy, że najemca złoży do prokuratury lub na policję wniosek o wszczęcie postępowania karnego w tej sprawie, a wszystkie dalsze czynności (łącznie z wniesieniem aktu oskarżenia do sądu) będą prowadzone z urzędu.

Jest to o tyle istotne, że wniosek o ściganie może został złożony nawet ustnie do protokołu. A oprócz tego, organy ścigania mają obowiązek pouczenia osoby pokrzywdzonej o możliwości złożenia takiego wniosku.

Odpowiedz sobie w tym momencie na następujące pytanie: czy najemca zrezygnuje ze złożenia takiego wniosku, pomimo że będzie się czuł pokrzywdzony przez odcięcie mediów oraz zostanie pouczony o możliwości złożenia wniosku o ściganie właściciela mieszkania za popełnienie przestępstwa? Czy zrezygnuje z tej możliwości jeżeli będzie wiedział, że za popełnienie tego przestępstwa grozi kara więzienia? Nie sądzę…

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!