Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Od pewnego czasu dostaję sporo pytań dotyczących zabezpieczeń umów najmu. Z pewnym zdziwieniem odebrałem duże zainteresowanie wekslami – dotyczyło to zarówno właścicieli mieszkań, jak i najemców. Przyznam szczerze, że nie jest to mój ulubiony sposób zabezpieczania umów najmu, zwłaszcza mieszkań.

Jeszcze kilka lat temu w wielu przypadkach wynajmujący stawiali wymóg podpisania weksla przy umowach lokali użytkowych (magazynów, lokali przy ulicach handlowych, czy w centrach handlowych). Ale ta moda raczej przeminęła. Czyżby teraz docierała do osób wynajmujących mieszkania?

Zacznijmy jednak od krótkiej historii jednego z czytelników bloga…

Ja mam już dosyć problemów z niepłacącymi najemcami. Chciałbym brać większą kaucję, ale w praktyce nie ma na to żadnych szans. Jeden miesięczny czynsz to maksimum, a wielu właścicieli mieszkań jest w stanie rozkładać kaucję przynajmniej na 2 raty. Nie jestem w stanie stawiać ostrzejszych warunków, bo na rynku jest dużo mieszkań.

Gdyby nie to, że muszę spłacać kredyt na to mieszkanie, to rzuciłbym to wszystko już dawno. Szukam jakiegoś sposobu, który pozwoli mi się skutecznie zabezpieczyć przed nieuczciwymi lokatorami. Ostatnio w internecie czytałem o tym, że można żądać od najemców weksla na zabezpieczenie długów z umowy najmu mieszkania.

Czy faktycznie można żądać wystawienia takiego weksla? Czy to skuteczne zabezpieczenie dla właściciela mieszkania?

Plusy i minusy weksla z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie

Zacznijmy od plusów weksla jako metody zabezpieczenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. W kontekście zawierania takich umów istnieją cztery podstawowe zalety weksla, o których powinien wiedzieć właściciel mieszkania:

  1. zgodność zabezpieczenia z przepisami prawa,
  2. niski koszt zabezpieczenia,
  3. skuteczność weksla jako zabezpieczenia umowy,
  4. silna presja psychiczna wywierana na najemcę.

O każdej z tych zalet przeczytasz więcej w dalszej części wpisu. Ale musisz także wiedzieć, że weksel jako sposób zabezpieczenia umowy najmu ma bardzo poważne wady:

  1. weksel to bardzo zaawansowany instrument prawny i trzeba umieć z niego korzystać;
  2. niewiele osób będzie chciało udzielić takiego zabezpieczenia.

Zalety weksla jako zabezpieczenia umowy najmu mieszkania

O wadach weksla w kontekście umowy najmu mieszkania, opowiem na koniec. Ale zgodnie z obietnicą, zacznijmy od zalet. Na wstępie mam mam jeszcze jednak prośbę.

Jeżeli jesteś zainteresowany tematyką wystawiania weksli do umowy najmu, daj znać w komentarzach. Jeżeli ten artykuł spotka się z dużym zainteresowaniem, wkrótce przygotuje więcej wpisów – być może nawet z gotowymi wzorami weksli. Czekam na sygnał!

Wynajmujący może żądać wystawienia weksla

Po pierwsze wystawienie weksla przez najemcę jest zgodne z przepisami Ustawy o ochronie praw lokatorów. A może raczej nie jest sprzeczne ani z przepisami tej ustawy, ani z naturą prawną samej umowy najmu mieszkania.

I wbrew pozorom jest to bardzo dobry początek, ponieważ Ustawa o ochronie praw lokatorów bardzo ściśle reguluje prawa i obowiązki najemcy i wynajmującego. Dotyczy to także niektórych zabezpieczeń (np. poprzez określenie maksymalnej wysokości kaucji). Na szczęście, w tym przypadku ochrona lokatorów nie jest żadnym problemem.

Weksel nie powiększa kosztów zawarcia umowy najmu

Po drugie, wystawienie weksla jest w zasadzie bezkosztowe. Weksel można wystawić na zwykłej kartce papieru. Nie jest wymagany zakup żadnych urzędowych formularzy wekslowych, nie jest wymagane także opłacenie podatku od czynności cywilnoprawnych od wystawienia weksla.

I patrząc z tego punktu widzenia może to być zaleta zarówno dla właściciela mieszkania (wynajmującego), jak i dla najemcy. Zwłaszcza w kontekście innych sposobów zabezpieczania umowy najmu – czyli kaucji, czy oświadczeniu o poddaniu się rygorowi egzekucji składanemu w formie aktu notarialnego. Udzielenie takich zabezpieczeń powoduje albo bezpośredni koszt albo przynajmniej zamrożenie pieniędzy na dłuższy okres.

Skuteczność to podstawa

Po trzecie, weksel stanowi dosyć skuteczny sposób zabezpieczenia umowy. Właściwie wystawiony i uzupełniony weksel stwarza możliwość skierowania do sądu pozwu w tak zwanym postępowaniu nakazowym.

Na podstawie odpowiednio sformułowanego pozwu sąd powinien wydać nakaz zapłaty w postępowaniu nakazowym. Z chwilą wydania nakazu zapłaty (można powiedzieć w pewnym uproszczeniu, że jest to pewnego rodzaju wstępny wyrok), właściciel mieszkania może prowadzić postępowania zabezpieczające – komornik może na przykład bardzo szybko zająć rachunki bankowe najemcy i zabezpieczy sumę wekslową (oczywiście o ile najemca ma rachunki bankowe, a na tych rachunkach ma jakieś środki).

Jest to postępowanie dużo szybsze niż zwykłe postępowanie sądowe, a przynajmniej dotyczy to jego pierwszej fazy – czyli aż do wydania przez sąd nakazu zapłaty w postępowaniu nakazowym. W drugiej fazie postępowania sprawy mogą wcale nie wyglądać tak kolorowo i trwać szybko – najemca może wnieść zarzuty do nakazu zapłaty, a sąd może na wniosek najemcy wstrzymać wykonanie nakazu.

Mimo wszystko, prowadzenie postępowania sądowego z wekslem powinno być znacznie prostsze, niż bez weksla.

Weksel potrafi postawić najemcę pod ścianą

Po czwarte, weksel to dobry mechanizm wywierania presji psychicznej na najemcę. Najemca będzie wiedział, że jeżeli nie będzie płacił czynszu terminowo lub nie pokryje szkód wyrządzonych w lokalu, to może mieć poważny problem. Właściciel mieszkania będzie mógł skorzystać z weksla aby przeprowadzić przyśpieszone postępowanie sądowe, a nawet wykorzystać weksel w inny sposób – mówiąc ogólnie, puścić go w obieg.

I wbrew pozorom, to właśnie dlatego warto mieć weksel w rękach. Już sama świadomość najemcy, że weksel może zostać zrealizowany potrafi czynić cuda.

Wady weksla jako zabezpieczenia umowy najmu lokalu mieszkalnego

Czy na pewno wiesz jak korzystać z weksla?

A co z wadami weksla, o których mówiłem na wstępie. Pierwszą wadą weksla jako zabezpieczenia umowy najmu lokalu mieszkalnego jest to, że wbrew pozorom jest to bardzo zaawansowany instrument prawny.

Jeżeli chcesz się zabezpieczać wekslem, to musisz dokładnie wiedzieć co robisz – zarówno na etapie wystawienia weksla, na etapie uzupełnienia weksla, na etapie przygotowanie sprawy do wniesienia do sądu, jak i na etapie postępowania sądowego. Wiele problemów z wekslami jest związanych z tym, że za weksle biorą się osoby nie mające o wekslach zielonego pojęcia albo mają pojęcie bardzo mgliste.

Dlatego jeżeli w ogóle zastanawiasz się, czy wykorzystywać weksle do zabezpieczenia swoich umów najmu, to prawdopodobnie znaczy, że nie będziesz w stanie prowadzić tych spraw samodzielnie i bezkosztowo. A jeżeli będziesz to robił sam, to istnieje bardzo duża szansa, że zrobisz coś źle (a w przypadku weksla naprawdę decydują poszczególne słowa).

A w takim przypadku weksel nie będzie żadnym realnym zabezpieczeniem Twoich interesów majątkowych. Jedyne co zabezpieczysz, to swoje dobre samopoczucie, ale to także tylko do pewnego momentu.

Nie każdy będzie chciał podpisać weksel przy umowie najmu mieszkania

Przejdźmy do drugiej wady. Wedle mojej oceny (a mam tutaj całkiem dobry przegląd sytuacji) istnieje bardzo niewielka grupa osób, które zgodzą się podpisać weksel na zabezpieczenie roszczeń wynikających z umowy najmu lokalu mieszkalnego. Ta grupa będzie jeszcze mniejsza jeżeli właściciel mieszkania będzie żądał wystawienia weksla in blanco na zlecenie, a to właśnie takich weksli często próbują żądać właściciele mieszkań.

Dlaczego tak jest? Przede wszystkim dlatego, że na rynku znajduje się bardzo duża liczba mieszkań, których właściciele chcą je wynająć na lepszych z punktu widzenia najemcy warunkach – nie wymagają weksla, a nawet kaucję rozłożą na raty.

Jaka jest zatem odpowiedź na pytanie dlaczego najemcy nie chcą podpisywać weksli na zabezpieczenie umowy najmu? Bardzo prosta: bo nie muszą, bo mają do wyboru dziesiątki mieszkań, których właściciele nie wymagają podpisania weksla. A jeżeli nie najemca nie musi podpisać weksla, to prawdopodobnie go nie podpisze.

Czy wynajmujący na pewno potrzebuje weksla?

Jeżeli jesteśmy już przy wekslu jako sposobie zabezpieczenia umowy, to warto też się zastanowić, czy faktycznie jest to najlepszy sposób zabezpieczenia umowy najmu lokalu mieszkalnego. Warto też postawić sprawę odrobinę inaczej – czy jest to sposób najbardziej adekwatny do tego aby zabezpieczyć taką umowę, czy faktycznie daje on najwięcej korzyści w stosunku do innych metod zabezpieczeń?

I przyznam szczerze, że mam odnośnie tej kwestii bardzo mieszane uczucia. W zdecydowanej większości przypadków – zwłaszcza w przypadku żądania podpisania przez najemcę weksla in blanco na zlecenie właściciela mieszkania – jest to strzelanie z armaty do wróbla.

Tym bardziej, że istnieją moim zdaniem prostsze i skuteczniejsze z punktu widzenia wynajmującego sposoby zabezpieczenia. Takim sposobem zabezpieczenia jest oświadczenie o poddaniu się rygorowi egzekucji co do zapłaty składane przez najemcę w formie aktu notarialnego. Ale o tym przeczytasz już w jednym z kolejnych wpisów.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!