Czy właściciel mieszkania może wymienić zamki w wynajętym mieszkaniu?

Wynajem mieszkania, to nie jest zawsze prosta sprawa. Kiedy pojawiają się problemy, właściciele mieszkań poszukują niekonwencjonalnych rozwiązań. Sąd to przecież ostateczność. A czasami wręcz bardzo ryzykowny sposób rozwiązywania problemów – zwłaszcza z wadliwie napisaną umową, a w konsekwencji wadliwym wypowiedzeniem. Jakby tego było mało, to po drodze mogą pojawić się jeszcze problemy z urzędem skarbowym, zwłaszcza jeżeli najemca też wpadnie na pomysł niekonwencjonalnego rozwiązania swoich problemów.

Jednym z takich niekonwencjonalnych sposobów rozwiązywania problemów z lokatorami jest wymiana zamków w mieszkaniu. Zobaczmy co na ten temat do powiedzenia mają niektórzy wynajmujący:

„Ja się z najemcami nie będę cackał. Nie płacisz, to wyjazd. Dlatego do umowy najmu mieszkania wprowadzam zawsze prawo wypowiedzenia jeżeli najemca zalega z czynszem przynajmniej 1 dzień. Jeżeli nie wyniosą się z mojego mieszkania dobrowolnie, to następnego dnia pod ich nieobecność przychodzę ze ślusarzem i wymieniam zamki. Nie będę utrzymywał darmozjadów.”

To są dosyć powszechne rady udzielane na forach internetowych, czy na facebooku. A takie rady są udzielane, bo wynajmowanie mieszkania może oznaczać problemy dla właściciela mieszkania. Nie da się tego ukryć, choć wiele osób wierzy, że jest inaczej.

Stąd różne pomysły na radzenie sobie z problemami z wynajmem. Jednym z takich jest pomysł, o którym powiedziałem przed chwilą, czyli wymiana zamków w mieszkaniu. Ma to uniemożliwić dalsze korzystanie z mieszkania dotychczasowemu najemcy, zwłaszcza po wypowiedzeniu umowy z powodu zaległości czynszowych.

W jednym z poprzednich materiałów wideo mówiłem o tym, że odcięcie mediów w wynajmowanym mieszkaniu to od 2016 roku przestępstwo. A jak wygląda sytuacja z wymianą zamków: można wymieniać, czy nie można? A jeżeli nie można, to co za to grozi?

Czytaj dalej →

Weksel na zabezpieczenie umowy najmu mieszkania – wady i zalety

Od pewnego czasu dostaję sporo pytań dotyczących zabezpieczeń umów najmu. Z pewnym zdziwieniem odebrałem duże zainteresowanie wekslami – dotyczyło to zarówno właścicieli mieszkań, jak i najemców. Przyznam szczerze, że nie jest to mój ulubiony sposób zabezpieczania umów najmu, zwłaszcza mieszkań.

Jeszcze kilka lat temu w wielu przypadkach wynajmujący stawiali wymóg podpisania weksla przy umowach lokali użytkowych (magazynów, lokali przy ulicach handlowych, czy w centrach handlowych). Ale ta moda raczej przeminęła. Czyżby teraz docierała do osób wynajmujących mieszkania?

Zacznijmy od krótkiej historii jednego z czytelników bloga…

„Ja mam już dosyć problemów z niepłacącymi najemcami. Chciałbym brać większą kaucję, ale w praktyce nie ma na to żadnych szans. Jeden miesięczny czynsz to maksimum, a wielu właścicieli mieszkań jest w stanie rozkładać kaucję przynajmniej na 2 raty. Nie jestem w stanie stawiać ostrzejszych warunków, bo na rynku jest dużo mieszkań.

Gdyby nie to, że muszę spłacać kredyt na to mieszkanie, to rzuciłbym to wszystko już dawno. Szukam jakiegoś sposobu, który pozwoli mi się skutecznie zabezpieczyć przed nieuczciwymi lokatorami. Ostatnio w internecie czytałem o tym, że można żądać od najemców weksla na zabezpieczenie długów z umowy najmu mieszkania.

Czy faktycznie można żądać wystawienia takiego weksla? Czy to skuteczne zabezpieczenie dla właściciela mieszkania?”

Czytaj dalej →

Naruszenie miru domowego najemcy, czyli kiedy właściciel popełnia przestępstwo wchodząc do swojego mieszkania

Dzisiaj kolejny wpis dotyczący przestępstwa, które może zostać popełnione przez właściciela mieszkania przeznaczonego na wynajem. Poprzedni – dotyczący nowego przestępstwa odcinania mediów – cieszył się bardzo dużą popularnością. Dlatego zdecydowałem się kontynuować ten wątek. To przestępstwo nie jest niczym nowym – znajduje się w Kodeksie karnym już od lat, ale ostatnio otrzymuję coraz więcej pytań w tym zakresie. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, musisz to wiedzieć!

„Jeżeli najemca nie płaci czynszu to najlepiej pozbyć się problemu jak najszybciej. Dlatego jak najszybciej wypowiedz umowę (dla bezpieczeństwa wpisz do umowy prawo wypowiedzenia umowy jeżeli najemca zalega z czynszem przez jeden dzień), jeżeli nie opuści lokalu to odetnij media. A jak to nie pomoże, to wprowadź się natychmiast do swojego mieszkania albo jeszcze lepiej, wynajmij kogoś żeby wprowadził się do mieszkania i zatruj życie najemcom.”

To jest pewna mądrość ludowa często przekazywana na forach internetowych, czy w trakcie innych dyskusji pomiędzy osobami wynajmującymi mieszkania. Wedle takich przekazów nachodzenie najemcy w mieszkaniu, zamieszkanie w tym mieszkaniu samodzielnie przez właściciela (samodzielnie, z rodziną czy wprowadzenie do mieszkania innych osób) to bardzo prosty i skuteczny sposób na rozwiązanie wszystkich problemów z umową najmu mieszkania.

Prosty i skuteczny, bo przede wszystkim zgody z prawem. Nikt nie może przecież zabronić właścicielowi przebywania w swoim mieszkaniu! A oprócz tego pozwala uniknąć bezpośredniej przemocy fizycznej wobec najemców, czy wyrzucania ich rzeczy z mieszkania.

Brzmi rewelacyjnie, tylko czy oby jest tak na pewno? No nie do końca. Dlaczego? Dlatego, że w kodeksie karnym istnieje takie przestępstwo jak przestępstwo naruszenia miru domowego. Co jako wynajmujący mieszkanie powinieneś o tym wiedzieć?

Czytaj dalej →

Ile trwa wymeldowanie byłego najemcy z mieszkania?

W jednym z poprzednich materiałów wideo (jak wymeldować najemcę z mieszkania) mówiłem o tym, że do przymusowego wymeldowania byłego najemcy z mieszkania konieczne jest spełnienie dwóch warunków:
1) złożenie wniosku o wymeldowanie przez osobę uprawnioną do złożenia takiego wniosku (taką osobą jest w szczególności właściciel mieszkania);
2) przeprowadzenie pełnego postępowania administracyjnego w tej sprawie, w trakcie którego urzędnik ustali, czy powinno się wymeldować byłego najemcę z mieszkania,

A to czy dana osoba powinna zostać wymeldowana zgodnie z żądaniem właściciela mieszkania, to nie zawsze jest sprawa do końca oczywista (dotyczy to zwłaszcza konfliktów rodzinnych, zwłaszcza tych prowadzonych na gruncie spraw rozwodowych lub spadkowych).

Zadaliście mi wiele pytań dotyczących przebiegu takiej procedury, ale najwięcej dotyczyło jednej kwestii: ile czasu będzie trwało wymeldowanie byłego najemcy z mojego mieszkania? I to jest bardzo dobre pytanie!

Czytaj dalej →

Jak wymeldować najemcę z mieszkania?

Wynajmujesz mieszkanie. Zameldowałeś najemcę. Bo o to prosił. Albo gorzej: najemca sam zameldował się w Twoim mieszkaniu bez pytania o zgodę – jak wyjaśniałem w jednym z poprzednich nagrań możliwe, najemca może zameldować się w mieszkaniu bez zgody właściciela wyłącznie na podstawie dokumentu umowy najmu. Przy okazji możesz też przeczytać poradnik: jak zameldować się w mieszkaniu.

Wszystko przebiegało bez problemu. Albo Ty żyłeś w błogiej nieświadomości co do zameldowania się w mieszkaniu przez najemcę. Od strony prawnej nie stanowi to większego problemu, bo z samego faktu zameldowania nie wynikają dla najemcy większe prawa do lokalu, ani też prawa wynajmującego nie ulegają pomniejszeniu. Wyjaśniałem to już wcześniej we wpisie: co daje zameldowanie.

Prawo prawem, a życie życiem. I czasami meldunek w mieszkaniu może stanowić problem. Najczęściej taki problem pojawia się przy sprzedaży mieszkania. Wtedy znajdziesz się w następującej sytuacji: najemca opuścił lokal, ale się nie wymeldował. Co zrobić z takim fantem? Czy wymeldowanie byłego najemcy jest skomplikowane? Ile czasu potrwa?

Dzisiaj przedstawię ci poradnik: jak wymeldować najemcę? W dalszej części przeczytasz 5 informacji, które pozwolą Ci wymeldować najemcę z mieszkania. Dotyczy to także innych lub zameldowanych w Twoim mieszkaniu (zdarza się na przykład, że właściciel jest nadal zameldowany pomimo sprzedaży mieszkania).

Czytaj dalej →

Czy można odciąć media w wynajętym mieszkaniu? Od 2016 roku to przestępstwo!

Dzisiaj temat, do którego poruszenia zabierałem się od jakiegoś czasu. Wiele osób zadawało mi pytania co do tego, czy można odcinać media lokatorom niepłacącym czynszu. Skoro nie można ich szybko eksmitować przy pomocy sądu i komornika, a stosowanie przemocy fizycznej jest nieeleganckie, to może warto zastosować bardziej wyrafinowane działania?

Moja odpowiedź na takie pytanie była dosyć jednoznaczna: nie, mediów odcinać nie wolno. Do tej pory najemcy lub inni lokatorzy nie mieli jednak łatwego środka obrony przed takimi działaniami. Dlatego wiele osób postrzegało to jako metody dosyć skuteczne. Przecież każdy słyszał o tzw. czyścicielach kamienic…

Nowy rok kompletnie odwraca tą sytuację. Pozycja lokatorów zostaje dodatkowo wzmocniona! Zacznijmy jednak od pewnej ludowej mądrości:

„Najemca nie płaci czynszu. Wtedy szybko wypowiedz umowę najmu (bo powinieneś był wprowadzić do tej umowy możliwość wypowiedzenia w trybie natychmiastowym jeżeli najemca nie płaci czynszu) i każ mu się wynosić z mieszkania. A jak najemca nie wyniesie się po dobroci, to odetnij mu media. Bez prądu i wody za wiele nie podziała. Słyszałem, że znajomy mojego szwagra tak zrobił i poszło jak po maśle.”

Takie mądrości można często przeczytać na forach internetowych, które pełne są dobrych rad jak postępować z najemcami niepłacącymi czynszu. Są jednak dwa podstawowe problemy z takimi mądrościami.

Po pierwsze, umowy najmu mieszkania nie możesz wypowiedzieć w ten sposób. Właściciel mieszkania może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania dopiero po 4 miesiącach zalegania z czynszem przez najemcę. Przeczytasz o tym we wpisie kiedy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania. Pamiętaj także, że mniej korzystne dla najemcy postanowienia w umowie najmu mieszkania są nieważne. Przeczytasz o tym we wpisie dotyczącym zmiany terminów wypowiedzenia w umowie najmu mieszkania.

Po drugie, właściciel mieszkania nie może odcinać dopływu mediów do mieszkania bo ustawa nakłada na niego obowiązek zapewnienia dopływu mediów do mieszkania. I dzisiaj zajmiemy się tą drugą kwestią.

Dlaczego akurat teraz? Dlatego, że od 7 stycznia 2015 roku odcięcie mediów będzie oznaczać popełnienie przestępstwa. I to zagrożonego wyłącznie karą pozbawienia wolności.

Czytaj dalej →