Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Bardzo często jest tak, że umowa najmu mieszkania dotyczy małżonków. Albo jako najemców albo jako wynajmujących. Dzisiaj skupimy się na tych drugich, czyli na wynajmujących pozostających w związku małżeńskim.

Z perspektywy najemcy wynajęcie mieszkania małżonków nie jest wcale taką prostą sprawą. Wydawać by się mogło, że jeżeli podpiszesz umowę najmu mieszkania, to masz pełne prawo do korzystania z lokalu i nic więcej nie powinno Cię interesować. Dotyczyć to powinno zwłaszcza relacji pomiędzy małżonkami będącymi właścicielami mieszkania.

Niestety, sprawa nie jest w cale taka prosta. Jeżeli jesteś najemcą i chcesz wynająć mieszkanie, to powinieneś zorientować się czyją jest własnością. A jeżeli okaże się, że mieszkanie jest własnością małżonków, to jako najemca musisz zachować szczególną czujność. Jeżeli jej nie zachowasz, to możesz zostać pozbawiony praw wynikających z umowy najmu mieszkania w bardzo prosty sposób.

O co chodzi?

Umowa najmu mieszkania wymaga zgody małżonka wynajmującego

Chodzi o to, że do zawarcie umowy najmu mieszkania przez jednego z małżonków w roli wynajmującego wymaga zgody drugiego małżonka. Wynajmującego, czyli oddającego mieszkanie do korzystania osobom trzecim (najemcom). Wszystko przez art. 37 § 1 pkt 1) Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego, który przewiduje na zasadzie wyjątku odstępstwo od zasady swobodnego zarządzania majątkiem wspólnym małżonków przez każdego z małżonków samodzielnie.

Art. 37 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
§ 1. Zgoda drugiego małżonka jest potrzebna do dokonania:
1) czynności prawnej prowadzącej do zbycia, obciążenia, odpłatnego nabycia nieruchomości lub użytkowania wieczystego, jak również prowadzącej do oddania nieruchomości do używania lub pobierania z niej pożytków;
[ … ]
§ 2. Ważność umowy, która została zawarta przez jednego z małżonków bez wymaganej zgody drugiego, zależy od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.
[ … ]

Nie powinno budzić jakichkolwiek wątpliwości, że zawarcie umowy najmu w roli wynajmującego polega właśnie na oddaniu mieszkania do odpłatnego korzystania osobie trzeciej (najemcy). Obecnie mieszkania są w zdecydowanej większości przypadków odrębnymi nieruchomościami – dotyczy to tak samo mieszkań kupowanych obecnie na rynku pierwotnym, jak i funkcjonujących na rynku wtórnym (także po tak zwanym przekształceniu – np. z mieszkania spółdzielczego).

Zatem jeżeli przy podpisywaniu umowy najmu mieszkania nie jest obecnych dwójka małżonków i dwójka małżonków nie podpisze się pod tą umową (chociaż tutaj posługuję się pewnym uproszczeniem – wkrótce opowiem na ten temat więcej), to zawarcie umowy najmu mieszkania wymaga jeszcze zgody drugiego małżonka.

I ty jako najemca powinieneś uzyskać zgodę małżonka na zawarcie umowy najmu mieszkania.

Jak sprawdzić, czy zgoda małżonka na umowę najmu mieszkania jest potrzebna?

Zgoda na zawarcie umowy najmu przez małżonka jest wymagana jednak tylko w jednej sytuacji – jeżeli wynajmowane mieszkanie należy do majątku wspólnego małżonków.

Majątek wspólny małżonków to z kolei majątek nabyty przez każdego z małżonków od chwili zawarcia małżeństwa, chociaż są tutaj pewne wyjątki. Jednym z takich wyjątków są rzeczy i prawa nabyte na skutek dziedziczenia (czyli w spadku) – wchodzą one do majątku osobistego każdego z małżonków (nawet jeżeli do dziedziczenia doszło już po zawarciu małżeństwa). Do majątku wspólnego małżonków nie należą także rzeczy nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej małżeńskiej, czyli przed zawarciem małżeństwa.

Możesz w tym momencie zadawać sobie następujące pytanie: skąd jako najemca mogę wiedzieć, czy mieszkanie wchodzi do majątku wspólnego małżonków. A może wcale nie wchodzi to tego majątku,  jest majątkiem własnym (odrębnym) jednego z małżonków i żadna zgoda na podpisanie umowy najmu mieszkania nie jest potrzebna.

I to jest bardzo dobre pytanie. Ale odpowiedź na nie może nie być już taka prosta – nie ma 100 % pewności w tym zakresie. W zdecydowanej większości przypadków odpowiedź kryje się w księdze wieczystej mieszkania, do której możesz uzyskać dostęp nieodpłatnie i w każdej chwili na stronach internetowych ministerstwa sprawiedliwości (tutaj). W księdze wieczystej znajdziesz informację kto jest właścicielem mieszkania i czy jest ono objęte wspólnością majątkową małżeńską. Jeżeli jest objęte wspólnością majątkową, to jako właściciele będą wpisani obydwoje małżonkowie i będzie tam dodatkowa informacja, że mieszkanie jest objęte wspólnością majątkową małżeńską.

Brak zgody małżonka = brak ochrony z Ustawy o ochronie praw lokatorów

To o czym powiedziałem Ci przed chwilą może być jednak traktowane jako sucha teoria, która nie ma żadnego praktycznego znaczenia. Ale znaczenie zgody małżonka na zawarcie umowy najmu jest często bardzo niedoceniane. Dlaczego?

Aby udzielić odpowiedzi na to pytanie, musimy zastanowić się nad skutkiem jaki powoduje brak uzyskanie zgody małżonka na zawarcie umowy najmu mieszkania. Umowa najmu mieszkania zawarta bez zgody drugiego małżonka jest „bezskutecznie zawieszona”. To mętne i nie mówiące wiele prawnicze sformułowanie oznacza, że umowa taka nie jest ani ważna, ani nieważna. Dalsze losy umowy najmu mieszkania będą zależały od potwierdzenia zawarcia umowy przez drugiego małżonka.

Jeżeli małżonek potwierdzi zawarcie tej umowy, to umowa będzie ważna. Jeżeli zaś małżonek wynajmującego nie potwierdzi zawarcia umowy najmu mieszkania, to umowa będzie nieważna. Z punktu widzenia najemcy ma to bardzo istotne znaczenie: jeżeli umowa będzie nieważna, to najemca nie będzie będzie korzystał z ochrony wynikającej z Ustawy o ochronie praw lokatorów.

I to jest bardzo szerokie pole zagrożenia dla najemcy, a jednocześnie bardzo sprytny sposób na ominięcie Ustawy o ochronie praw lokatorów przez wynajmujących. Więcej na ten temat opowiem w jednym z kolejnych materiałów wideo, ponieważ sprawa jest dosyć skomplikowana.

Coś ważnego dla każdego, i najemcy i wynajmującego

Czas na krótkie podsumowanie.

Jeżeli chcesz jako najemca podpisać umowę najmu mieszkania powinieneś ustalić, czy należy ono do majątku wspólnego małżonków. Jeżeli należy, to umowa najmu powinna być zawarta za zgodą obydwojga małżonków.

Jeżeli przy podpisaniu umowy najmu mieszkania jest obecny tylko jeden z małżonków, to powinien on przedstawić zgodę drugiego małżonka na zawarcie umowy, najlepiej na piśmie. Jeżeli umowa najmu mieszkania będzie zawarta bez takiej zgody, to będzie ona bezskutecznie zawieszona. Oznacza to, że jej ważność umowy będzie zależała nie od Ciebie, ale od potwierdzenia umowy przez drugiego małżonka.

Jeżeli małżonek wynajmującego nie wyrazi takiej zgody, to jako najemca zostaniesz pozbawiony wszelkich praw z umowy najmu. Umowa najmu mieszkania będzie nieważna, a Ciebie nie będzie chroniła ustawa o ochronie praw lokatorów.

Uważaj, wynajmujący może chcieć celowo wykorzystać taki sposób zawarcia umowy najmu mieszkania przeciwko najemcy, czyli przeciwko Tobie.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!