Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Nie blogu staram się nie pisać o suchej prawniczej teorii dotyczącej umów najmu mieszkań. A jeżeli już piszę, to musisz wiedzieć, że ta teoria była przydatna dla rozwiązania jednego z problemów, z którym stykali się moi Klienci. Tak to niestety już jest, aby rozwiązać problem musisz połączyć dwa aspekty: znajomość teorii i umiejętność przełożenia teorii na praktykę życia codziennego. Sam nie wiem co jest trudniejsze 🙂

Dzisiaj przedstawiam Ci problem, z którym przyszedł jeden z moich Klientów. Sprawa dotyczyła wynajmu luksusowego apartamentu w Krakowie. Wysoki czynsz, wysoka kaucja. W zamian za to dopieszczony lokal. Takie warunki powinny odstraszać kombinatorów. Ostatnio ta zasada przestaje działać. Pojawiają się osoby, które traktują takie mieszkania jako bezpłatne hotele.

Nie wynajmujesz apartamentów? Nic nie szkodzi, ten wpis dotyczy każdej umowy najmu, nie tylko apartamentów. Zapraszam!

Ostatnio podpisałam umowę najmu mieszkania i pojawił się problem, z którym nie potrafię sobie sama poradzić. Mieszkanie wynajmuje już prawie 10 lat i po raz pierwszy spotkała mnie taka historia. Podpisałam umowę najmu, w umowie najmu ustaliliśmy, że najemca ma wpłacić kaucję w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu.

Przy wydaniu lokalu miała być zapłacona w gotówce kaucja w wysokości jednokrotnego czynszu, a w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy i wydania lokalu na rachunek bankowy reszta – czyli dwukrotność czynszu. Wtedy wszystko wydawało mi się OK, część kaucji dostałam, czynsz za pierwszy miesiąc był zapłacony. To powodowało, że czułam się bezpiecznie.

Ale potem szybko zaczęły się problemy. Reszta kaucji nie została wpłacona, czynsz za drugi miesiąc też nie. Wiem, że zanim wypowiem umowę najmu mieszkania z powodu zaległości czynszowych będę musiała czekać kilka miesięcy.

A może mogę wypowiedzieć umowę bo najemca nie zapłacił kaucji, a nie dlatego zalega z czynszem?

Część osób powie pewnie, że wynajmujący dał ciała. Kaucję trzeba było brać od razu przy wydaniu lokalu. Ale w tym przypadku kaucja była już pięciocyfrowa i przelew na rachunek wydawał się być jak najbardziej uzasadniony. Tym bardziej, że najemca zostawił przy podpisywaniu umowy dobrych kilka tysięcy w gotówce.

Co można z tym zrobić?

Brak wpłaty kaucji przy umowie najmu mieszkania? Zbawienie, nie problem!

Oczywiście sytuacja jest trudna. Zakładałeś, że masz dobrego najemcę i na jakiś czas spokój z wynajmem mieszkania. Poszukiwanie nowego najemcy, a dodatkowo jeszcze z lokalem zajmowanym przez dotychczasowego najemcę, to nie jest przyjemna sprawa.

W tym nieszczęśliwym przypadku, wynajmujący jest jednak w dosyć komfortowej sytuacji. Śmiem twierdzić, że wynajmujący mieszkanie ma szczęście jeżeli najemca nie wpłacił kaucji. A na pewno wynajmujący mieszkanie znajduje się w dużo lepszej sytuacji, niż gdyby wynajął mieszkanie, najemca wpłacił pełną kaucję, a następnie przestał płacić czynsz. Bo i takie sytuacje zdarzają się w codziennej praktyce.

Ratunkiem w tej sytuacji, w której znalazła się czytelniczka jest właśnie brak zapłaty kaucji. A wszystko dlatego, że wprowadzenie do umowy najmu mieszkania obowiązku zapłaty kaucji ma bardzo specyficzne skutki. I gwarantuję Ci, że o tych skutkach wie bardzo niewiele osób.

Wpłata kaucji to warunek zawieszający w umowie najmu mieszkania

Wszystko to przez art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przyjrzyjmy się temu przepisowi:

art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.
[ … ]

Kluczowe jest sformułowanie o możliwości „uzależnienia” zawarcia umowy najmu mieszkania od wpłacenia przez najemcę kaucji. Prawnicy określają, że wprowadzenie do umowy najmu mieszkania obowiązku wpłacenia kaucji ma charakter tak zwanego warunku zawieszającego. Co to oznacza w praktyce?

Oznacza to, że pomimo zawarcia umowy najmu (w rozumieniu podpisania tej umowy tak przez wynajmującego i najemcę), umowa zacznie obowiązywać w pełnym zakresie dopiero kiedy najemca wpłaci kaucje. Inaczej mówiąc pełne obowiązywanie lub funkcjonowanie umowy jest zawieszone do tego momentu – do momentu wpłaty przez najemcę kaucji w wysokości wynikającej z umowy najmu mieszkania.

Umowa najmu mieszkania rozwiązała się sama, nie musisz jej wypowiadać

I w tym momencie pora powrócić do problemu czytelniczki bloga. Umówiła się z najemcą, że wpłaci znaczną część kaucji w z góry oznaczonym terminie – w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy najmu mieszkania. Od chwili zawarcia umowy, do chwili upływu tego terminu umowa istniała, ale tylko w ograniczonym zakresie (czyli przez 7 dni – bo tak był określony termin płatności 2/3 kaucji).

Jeżeli najemca nie wpłacił kaucji, to jednocześnie nie spełnił się warunek zawieszający, a tym samym umowa najmu mieszkania nigdy nie funkcjonowała w pełnym kształcie. Można powiedzieć w uproszczeniu, że umowa najmu mieszkania albo w rzeczywistości nigdy nie została zawarta, czy też nigdy nie doszła do skutku.

A jeżeli umowa nie zaczęła nigdy w pełni obowiązywać, to nie ma potrzeby wypowiadania umowy najmu mieszkania. Umowa rozwiązała się niejako automatycznie z chwilą upływu terminu do wpłaty kaucji i to właśnie z tą chwilą najemca nie jest już najemcą. Przez to dotychczasowy najemca nie posiada tytułu prawnego do dalszego władania lokalem.

Taki najemca nie będzie także traktowany jako lokator w rozumieniu Ustawy o ochronie praw lokatorów, bo jako lokator jest traktowana tylko osoba posiadająca do mieszkania inny tytuł prawny niż prawo własności (w szczególności tytuł prawny wynikający z umowy najmu). Jeżeli tytuł prawny nigdy nie powstał (bo nie ziścił się warunek zawieszający), to tego tytułu po prostu nie było. Tym samym taki najemca nie korzysta z ochrony wynikającej z Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wiecie co z tym zrobić?

Czas na krótkie podsumowanie. Jak miałeś okazję się przekonać, brak zapłaty kaucji może być w pewnych przypadkach zbawieniem. Musisz tylko wiedzieć, jak to wykorzystać. Mam nadzieję, że dzięki temu materiałowi będziesz wiedział jak to zrobić. Powtórzmy najważniejsze informacje.

Umowa najmu mieszkania, w której zastrzeżono kaucję jest umową zawartą pod warunkiem zawieszającym, że najemca wpłaci kaucję. Jeżeli ta kaucja nie została wpłacona, to umowa nigdy nie doszła do skutku.

Takiej umowy najmu mieszkania nie trzeba wypowiadać, bo w sensie prawnym nigdy nie istniała (chociaż to jest pewne uproszczenie).

Muszę zwrócić Twoją uwagę na jeszcze jedną rzecz – ten materiał wideo nie dotyczy kaucji wpłaconej, ale wykorzystanej przez wynajmującego. O takiej sytuacji usłyszysz w jednym z kolejnych materiałów, a jeżeli nie będziesz mógł go obejrzeć, to przeczytasz jego transkrypcję. Jesteś właśnie w takiej sytuacji? Odwiedzaj mojego bloga systematycznie, na pewno pomogę Ci rozwiązać takie problemy.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!