Witaj na moim blogu dotyczącym umowy najmu. W tym miejscu znajdziesz wszystkie artykuły dotyczące umowy najmu lokalu użytkowego. Jeżeli masz problemy dotyczące umowy najmu mieszkania, szukasz w złym miejscu – podstawowe informacje na ten temat znajdziesz na stronie umowa najmu mieszkania. Jeżeli podpisać umowę dotyczącą lokalu komercyjnego, trafiłeś doskonale. Będę w stanie rozwiać wszystkie Twoje wątpliwości.

W kilku kolejnych akapitach przedstawię Ci tylko najbardziej podstawowe pytania dotyczące umowy najmu lokalu użytkowego. Od razu zaznaczam, że informacje te nie są ani kompletne, ani obszerne. Więcej informacji znajdziesz w poszczególnych wpisach, które omawiają poszczególne problemy dotyczące takich umów. Wszystkie wpisy są zgromadzone w kategorii dotyczącej najmu lokalu użytkowego. Wszystkie kategorie znajdziesz po prawej stronie bloga.

Zapraszam do lektury i obejrzenia materiałów wideo, które znajdziesz przy większości wpisów!

Jakie przepisy powinieneś stosować do najmu lokalu użytkowego?

Do takiej umowy najmu znajdują zastosowanie przepisy Kodeksu cywilnego. W przeciwieństwie do najmu mieszkania, nie napotkasz na problemy z ustalaniem relacji pomiędzy przepisami Kodeksu cywilnego oraz innej ustawy regulującej stosunki pomiędzy najemcą oraz wynajmującym, czyli Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Wiele problemów może sprawiać jednak osobom początkującym ustalenie, które konkretnie przepisy Kodeksu cywilnego znajdują zastosowanie do umowy najmu lokalu użytkowego. Jest to związane z dwutorową regulacją umowy najmu przez Kodeks cywilny – zawiera on przepisy dotyczące umowy najmu oraz umowy najmu lokalu. W przypadku umowy najmu pierwszeństwo przyznaje się przepisom dotyczącym umowy najmu lokalu. Przepisy dotyczące zwykłego najmu znajdują zastosowanie w przypadku, w którym przepisy dotyczące najmu lokalu nie zawierają odmiennych rozwiązań. Przykładem tego typu problemów są terminy wypowiedzenia umowy w razie zaległości czynszowych – w przypadku najmu lokalu komercyjnego znajduje zastosowanie regulacja szczególna znajdująca się w art. 688 Kodeksu cywilnego, a regulację ogólną znajdującą się w art. 672 Kodeksu cywilnego należy pominąć.

W przeciwieństwie do umowy najmu mieszkania, najem lokalu komercyjnego daje szeroką swobodę co do treści  wzajemnych praw i obowiązków wynajmującego oraz najemcy. Oznacza to, że możliwe jest uregulowanie treści umowy najmu lokalu użytkowego w sposób odmienny od wzorca wynikającego z ustawy. Nie oznacza to jednak, że Kodeks cywilny nie zawiera przepisów bezwzględnie obowiązujących (tak zwane przepisy imperatywne) oraz przepisów, które można zmieniać umową tylko w jednym kierunku – na korzyść najemcy (czyli przepisy semiimperatywne).

W jakiej formie powinieneś zawrzeć umowę najmu?

Zasada jest następująca: umowa najmu lokalu użytkowego może być zawarta w dowolnej formie. Oznacza to także, że umowa może zostać zawarta w sposób dorozumiany (inaczej mówiąc konkludentny). Dorozumiane zawarcie umowy będzie polegało na zezwoleniu innej osobie na korzystanie z lokalu w zamian za zapłatę wynagrodzenia (czynszu).

Najbardziej typowym sposobem zawierania umowy najmu lokalu komercyjnego jest jednak zwykła forma pisemna. Oznacza to, że pod dokumentem umowy sporządzonym w dowolny sposób 2 strony umowy najmu (najemca oraz wynajmujący) składają własnoręczne podpisy. Taki sposób zawierania umowy najmu pozwala w sposób jednoznaczny (jak się to przynajmniej wydaje w chwili podpisania umowy) określić prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy.

Od zasady dowolnego sposobu zawierania umowy istnieją jednak pewne wyjątki. Po pierwsze, umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na okres dłuższy niż 1 rok powinna być zawarta w formie pisemnej. Jeżeli taka forma nie zostanie dotrzymana, to umowa najmu będzie traktowana jako zawarta od samego początku na czas nieoznaczony. Taka zasada wynika z art. 660 Kodeksu cywilnego.

Po drugie, w pewnych przypadkach celowe może być także zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego w formie pisemnej z datą pewną (na przykład z podpisem notarialnie poświadczonym u notariusza). Jeżeli umowa zostanie zawarta z datą pewną oraz zostanie zawarta na czas oznaczony, to w razie zbycia nieruchomości jej nabywca nie będzie mógł wypowiedzieć umowy najmu (taki skutek przewiduje art. 678 § 2 Kodeksu cywilnego). Jeżeli te warunki nie zostaną dotrzymane, to w przypadku zbycia nieruchomości, jej nabywca będzie mógł wypowiedzieć umowę (wynika to z art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego). Ten sposób zawierania umów najmu stosuje się zwłaszcza w przypadku umów długoterminowych.

Po trzecie, w pewnych przypadkach celowe jest zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego w formie umożliwiającej wpisanie wzmianki o zawarciu umowy do księgi wieczystej nieruchomości. Aby było to możliwe konieczne jest podpisanie umowy w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym albo w formie aktu notarialnego. Wpis wzmianki o zawarciu umowy najmu do księgi wieczystej zapewnia najemcy w pewnych sytuacjach większe bezpieczeństwo.

Jak długo może obowiązywać umowa najmu lokalu użytkowego?

Umowa najmu może być podpisana na dwa sposoby: albo na czas nieoznaczony albo na czas oznaczony.

Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieoznaczony obowiązuje tak długo, jak nie zostanie wypowiedziana przez jedną ze stron umowy. Terminy wypowiedzenia określa art. 688 Kodeksu cywilnego: umowa może być wypowiedziana najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego (jeżeli czynsz najmu płatny jest miesięcznie).

Umowa najmu lokalu komercyjnego może być także zawarta na czas oznaczony. Maksymalna długość okresu obowiązywania umowy zależna jest od tego kto zawiera umowę. Długość tego okresu zależy od tego kto jest stroną umowy najmu.

Jeżeli umowa najmu komercyjnego jest zawierana pomiędzy przedsiębiorcami, to czas obowiązywania umowy można określić maksymalnie na okres 30 lat. Jeżeli umowa została zawarta na okres dłuższy, to po upływie okresu 30 lat będzie traktowana tak, jak umowa zawarta na czas nieoznaczony.

Jeżeli umowa została zawarta pomiędzy osobami niebędącymi przedsiębiorcami, to najdłuższy okres obowiązywania umowy najmu lokalu użytkowego wynosi 10 lat. Podobnie jak i w poprzednim przypadku, po upływie tego okresu umowa będzie traktowana jako umowa zawarta na czas nieoznaczony.

Umowa najmu lokalu użytkowego kończy obowiązywać:

– z upływem okresu na jaki została zawarta umowa (chyba, że została przedłużona, do czego może dojść także w sposób dorozumiany),

– dzięki skutecznemu wypowiedzeniu umowy przez jedną ze stron,

– dzięki skutecznemu odstąpieniu od umowy przez jedną ze stron,

– na skutek rozwiązania umowy za porozumieniem stron,

– na skutek konfuzji (wynajmujący oraz najemca staje się jedną osobą – na przykład na skutek nabycia wynajmowanej nieruchomości przez najemcę).

Do przedłużenia okresu obowiązywania umowy najmu lokalu użytkowego może dojść nie tylko poprzez zawarcie aneksu przedłużającego umowę. Zgodnie z art. 674 Kodeksu cywilnego, umowa najmu może zostać przedłużona także w sposób dorozumiany. Stanie się tak jeżeli po upływie terminu oznaczonego w umowie albo w wypowiedzeniu najemca używa lokal za zgodą wynajmującego. W takim przypadku przyjmuje się, że umowa najmu lokalu została przedłużona na czas nieoznaczony. Do definitywnego zakończenia obowiązywania umowy konieczne jest w takim przypadku złożenie wypowiedzenia przez którąkolwiek ze stron umowy najmu lokalu komercyjnego.

Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu lokalu komercyjnego?

Wypowiedzenie umowy możliwe jest w dwóch przypadkach: przewidzianych przez Kodeks cywilny oraz przez samą umowę. W przeciwieństwie do umowy najmu mieszkania (gdzie zasady wypowiadania umowy najmu przez wynajmującego reguluje wyłącznie Ustawa o ochronie praw lokatorów), strony umowy najmu lokalu użytkowego posiadają znaczną swobodę jeżeli chodzi o wprowadzenia nowych przyczyn wypowiedzenia do treści umowy.

Umowa najmu lokalu użytkowego zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana w każdy momencie z zachowaniem odpowiedniego terminu wypowiedzenia. Długość tego terminu w przypadku umów z czynszem płatnym miesięcznie określa art. 688 Kodeksu cywilnego na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Oznacza to, że od złożenia wypowiedzenia muszą minąć 3 pełne miesiące kalendarzowe, a umowa najmu rozwiąże się z początkiem 4 miesiąca.

Umowa podpisana na czas oznaczony może być wypowiedziana tylko w przypadkach określonych w przepisach Kodeksu cywilnego oraz bezpośrednio w samej umowie najmu lokalu użytkowego.

Najbardziej typowym przypadkiem wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego jest pozostawanie przez najemcę w zwłoce z czynszem wynikającym z umowy najmu. Art. 687 Kodeksu cywilnego określa, że w takim przypadku wynajmujący może wypowiedzieć umowę jeżeli najemca zalega z czynszem za dwa pełne okresy płatności, a dodatkowo nie zapłaci długu w dodatkowym terminie wyznaczonym najemcy na piśmie przez wynajmującego. Terminów tych nie można skracać w umowie najmu – wszelkie zmiany w tym zakresie mogą jedynie zmierzać do wydłużenia terminów na korzyść najemcy. Przepisy regulujące tą kwestię mają tak zwany charakter jednostronnie wiążący (semiimperatywny), zaś ich zmiana jest możliwa wyłącznie w jednym kierunku (na korzyść najemcy).

Inne przypadki wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, które przewiduje Kodeks cywilny:

– istnienie wad lokalu zagrażających życiu lub zdrowiu, co powoduje możliwość wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym, czyli bez zachowania okresu wypowiedzenia (art. 682 Kodeksu cywilnego);

– wykraczanie przez najemcę lokalu użytkowego w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu lub czynienie przez swoje niewłaściwe zachowanie korzystania z innych lokali w budynku uciążliwym, co skutkuje możliwością wypowiedzenia umowy przez wynajmującego w trybie natychmiastowym, czyli bez upływu okresu wypowiedzenia (685 Kodeksu cywilnego);

– zbycie nieruchomości w trakcie trwania umowy co umożliwia nabywcy tej nieruchomości wypowiedzenie umowy najmu lokalu komercyjnego z zachowaniem ustawowych terminów wypowiedzenia (art. 678 § 1 Kodeksu cywilnego)

Zgodnie z art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego wypowiedzenie umowy najmu jest możliwe także w przypadkach określonych w umowie najmu lokalu użytkowego. Chcąc zagwarantować sobie możliwość wypowiedzenia umowy w ten sposób należy określić możliwie precyzyjnie wypadki, w których wypowiedzenie będzie możliwe. Wśród wprowadzanych do umów najmu zdarzeń uzasadniających wypowiedzenie umowy najmu lokalu komercyjnego są: brak wpłaty lub uzupełnienia kaucji, brak prowadzenia działalności gospodarczej w lokalu, naruszenie zakazu konkurencji wprowadzonego w umowie, czy brak przejęcia lokalu w określonym z góry terminie.