Witaj na moim blogu dotyczącym umowy najmu. Znajdujesz się w dziale zawierającym informacje dotyczące najmu okazjonalnego. Jest to specyficzny rodzaj umowy dotyczącej korzystania z lokalu mieszkalnego. Poniżej znajdziesz podstawowe informacje na ten temat, jeżeli interesują Cię szczegóły zapoznaj się z wpisami omawiającymi w sposób bardziej obszerny konkretne zagadnienia.

Jeżeli chcesz zdobyć informacje na temat „zwykłej” umowy najmu mieszkania jesteś w złym miejscu. Najpierw zapoznaj się z podstawowymi informacjami dotyczącymi umowy najmu mieszkania. Informacje te będą w dużej mierze przydatne dla zrozumienia praw i obowiązków najemcy i wynajmującego wynikających z umowy najmu okazjonalnego mieszkania.

Zapraszam, rozgość się i przejrzyj podstawowe informacje na temat najmu okazjonalnego. Więcej informacji możesz znaleźć w kategorii gromadzącej wszystkie wpisy dotyczące najmu okazjonalnego. Wszystkie kategorie znajdziesz po prawej stronie bloga. A najlepiej obejrzyj także materiały wideo, które przygotowałem do większości wpisów.

Jakie przepisy stosuje się do umowy najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny jest uregulowany w art. 19a – 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jednak to nie koniec informacji na ten temat, ponieważ stosowanie przepisów prawnych dotyczących tej umowy jest wbrew pozorom skomplikowane.

W pierwszej kolejności, do takiej umowy znajdują zastosowanie wspomniane przed chwilą przepisy dotyczące najmu okazjonalnego. Zgodnie z art. 19e Ustawy o ochronie praw lokatorów, pozostałych przepisów tej ustawy nie stosuje się. Nie dotyczy to jednak przepisów wskazanych bezpośrednio w art. 19e (a dotyczą one na przykład restrykcyjnych zasad wypowiadania umowy).

W dalszej kolejności do umowy najmu okazjonalnego stosuje się przepisy Kodeksu cywilnego dotyczące najmu lokali (art. 690 – 692), a następnie przepisy dotyczące wszystkich umów najmu (art. 659 – 679).

Jak wynika z powyższego, pomimo że regulacja dotycząca umowy najmu okazjonalnego składa się bezpośrednio wyłącznie z 5 przepisów, to ustalenie praw i obowiązków wynajmującego i najemcy wynikających z całokształtu przepisów może wcale nie być rzeczą prostą.

Na jaki okres można podpisać najem okazjonalny?

W przeciwieństwie do zwykłej umowy najmu mieszkania, najem okazjonalny może być zawarty tylko na czas oznaczony. Dodatkowo, długość trwania takiej umowy jest ograniczona do maksymalnie 10 lat. Przypominam, że w przypadku zwykłej umowy najmu lokalu mieszkalnego, umowa może być zawarta zarówno na okres nieoznaczony, jak i na okres oznaczony.

W związku z tym, jeżeli chcesz podpisać umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas nieoznaczony, to najem okazjonalny na pewno nie jest wyborem dla Ciebie. Przypominam jednak, że umowa najmu zawarta na czas nieoznaczony może być wypowiedziana tylko w przypadkach, w których pozwala na to Ustawa o ochronie praw lokatorów. Oznacza to, że taka umowa nie jest wcale „bardziej elastyczna”, a lokatorzy w wielu przypadkach są nieusuwalni z mieszkania przez długie lata.

W jaki sposób można zawrzeć umowę najmu okazjonalnego?

Najem okazjonalny musi być zawarty w formie pisemnej pod rygorem nieważności. Oznacza to, że strony tej umowy (czyli wynajmujący i najemca) muszą złożyć własnoręczne podpisy pod dokumentem zawierającym tekst umowy. Przesłanie umowy faksem lub emailem (w postaci skanu) nie jest wystarczające.

Sama umowa najmu okazjonalnego to jednak nie wszystko. Przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów przewidują, że umowa składa się jeszcze z dodatkowych elementów:
– oświadczenia najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie opróżnienia i wydania lokalu
– wskazania przez najemcę lokalu, w którym będzie mógł zamieszkać w razie przeprowadzenia egzekucji
– oświadczenia właściciela lokalu o wyrażeniu zgody na zamieszkanie najemcy w tym lokalu w przypadku przeprowadzenia egzekucji

Oświadczenie najemcy o poddaniu się rygorowi egzekucji musi zostać złożone w formie aktu notarialnego. Pozostałe części składowe umowy najmu okazjonalnego mogą być sporządzone w zwykłej formie pisemnej. Wynajmujący może (ale nie musi) jednak zażądać aby oświadczenie właściciela innego mieszkania było złożone w formie pisemnej z podpisem notarialnie poświadczonym.

Koszt sporządzenia oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji przez najemcę wynosi nie więcej niż 1/10 minimalnego wynagrodzenia za pracę. Ograniczenie takie wynika z art. 19a ust. 7 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Do tego kosztu należy doliczyć opłaty za wydanie poszczególnej strony dokumentu oraz VAT. Łączny koszt powinien wynieść nie więcej niż 250 złotych brutto.

Obowiązek zgłoszenia umowy najmu okazjonalnego do Urzędu Skarbowego

Aby było możliwe wykorzystanie korzyści płynących z umowy najmu okazjonalnego (czyli wykorzystanie oświadczenia o poddaniu się rygorowi egzekucji w zakresie wydania i opróżnienia mieszkania, które składa najemca w formie aktu notarialnego) właściciel mieszkania musi zgłosić do Urzędu Skarbowego sam fakt zawarcia umowy najmu. Co więcej zgłoszenie musi być dokonane w dosyć krótkim terminie – 14 dni od dnia zawarcia umowy.

Jeżeli wynajmujący nie zgłosi podpisania umowy najmu okazjonalnego w 14 dniowym terminie, to nie będzie mógł złożyć skutecznego wniosku o nadanie klauzuli wykonalności aktowi notarialnemu zawierającemu oświadczenie najemcy. Wymóg przedłożenia potwierdzenia zgłoszenia zawarcia umowy do Urzędu Skarbowego wraz z wnioskiem o nadanie klauzuli wykonalności wynika z art. 19d ust. 4 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Jeżeli potwierdzenie zgłoszenia nie zostanie złożone wraz z wnioskiem, to sąd nie uwzględni wniosku właściciela mieszkania i nie nada klauzuli wykonalności. A bez tego nie będzie możliwe zwrócenie się do komornika.

Kiedy można wypowiedzieć najem okazjonalny?

Wiele nieporozumień dotyczy sytuacji, w których możliwe jest wypowiedzenie umowy najmu okazjonalnego. Uważa się powszechnie, że taka umowa może być wypowiedziana w znacznie większej ilości sytuacji niż zwykła umowa najmu mieszkania. Ujmując sprawę wprost, panuje przekonanie, że umowny katalog przyczyn wypowiedzenia może być swobodnie poszerzany.

Jest to całkowicie błędne przekonanie. Najem okazjonalny może być wypowiedziany dokładnie w takich samych przypadkach, jak zwykła umowa najmu mieszkania. Więcej informacji na ten temat znajdziesz w kategorii umowa najmu mieszkania oraz poszczególnych wpisach dotyczących przyczyn wypowiedzenia takiej umowy najmu.

Najwięcej obaw dotyczy zazwyczaj możliwości wypowiedzenia najmu okazjonalnego z powodu zaległości czynszowych. Umowa może zostać wypowiedziana dopiero kiedy najemca zalegał z zapłatą zza czynsz przez 3 pełne okresy płatności, a wynajmujący udzielił mu dodatkowego 1 miesięcznego terminu na zapłatę należności.

Umowa najmu okazjonalnego przewiduje jedną dodatkową przyczynę wypowiedzenia wynikającą z art. 19d ust. 5 Ustawy o ochronie praw lokatorów. W tym przypadku wypowiedzenie jest możliwe jeżeli najemca utracił możliwość zamieszania w lokalu, do którego dotychczas miała być przeprowadzona egzekucja najemcy oraz jednocześnie nie przedstawił zaświadczenia wydanego przez właściciela innego mieszkania o możliwości zamieszkania w tym mieszkaniu w razie przeprowadzenia egzekucji.

Czy najem okazjonalny się opłaca?

Wiele osób staje przed następującym wyborem: podpisać zwykłą umowę najmu mieszkania albo umowę najmu okazjonalnego. Aby dokonać dobrego wyboru należy zdawać sobie sprawę z następującej rzeczy: najem okazjonalny to przede wszystkim oszczędność czasu, czego konsekwencją jest zazwyczaj oszczędność pieniędzy.

Umowa najmu okazjonalnego to w dużej mierze zwykła umowa najmu, która posiada jeden ogromny atut: możliwość szybkiego usunięcia najemcy z lokalu przy pomocy komornika. Mając w ręku oświadczeniu o poddaniu się rygorowi egzekucji złożone przez najemcę nie musisz składać do sądu pozwu o eksmisję i prowadzić długotrwałego postępowania sądowego. Do sądu składasz jedynie wniosek o nadanie tzw. klauzuli wykonalności, która umożliwia złożenie wniosku o przeprowadzenie egzekucji do komornika.

W trakcie postępowania o nadanie klauzuli wykonalności (które powinno być przeprowadzone w terminie 3 dni od dnia złożenia wniosku, ale w praktyce trwa dłużej) sąd nie bada sprawy merytorycznie, sprawdza jedynie formalne aspekty dokumentów. Po nadaniu klauzuli wykonalności możliwe jest złożenie wniosku o wszczęcie postępowania egzekucyjnego przez komornika.