Umowa najmu lokalu użytkowego to często umowa zawierana na długi okres czasu, często także umowa o sporym znaczeniu biznesowym. Umowa która w perspektywie długiego okresu obowiązywania może stanowić dla wynajmującego duże źródło zysku, a dla najemcy jeszcze większe źródło obciążeń, z których najczęściej nie można zrezygnować w prosty sposób.
W związku z tym zdarza się coraz częściej, że zawierając umowę najmu lokalu użytkowego z osobą fizyczna (zazwyczaj prowadzącą działalność gospodarczą) wynajmujący wymaga zgody małżonka przyszłego najemcy na zawarcie tej umowy. Dlaczego?
Zgoda małżonka najemcy lokalu użytkowego może ułatwić egzekucję
Odpowiedź na to pytanie jest z jednej strony prosta: zgoda małżonka jest wymagana po to aby zwiększyć szanse na przeprowadzenie skutecznej egzekucji komorniczej w przypadku, w którym najemca zaprzestałby płacenia czynszu albo po jego stronie powstałyby inne zaległości – na przykład wynikające z kar umownych albo z odszkodowania.
Majątek wspólny najemcy najczęściej większy niż osobisty
Ale w jaki sposób miałoby dojść do zwiększenia tej szansy? I tutaj dochodzimy do trudniejszego etapu odpowiadania na pytanie z jakiego powodu wymaga się zgody małżonka na zawarcie umowy najmu.
Zgodnie z art. 41 § 1 kodeksu cywilnego udzielenie zgody przez małżonka na zaciągnięcie na zaciągnięcie zobowiązania umożliwia prowadzenie egzekucji nie tylko z majątku osobistego najemcy, ale także z majątku wspólnego małżonków.
Art. 41 Kodeksu rodzinnego i opiekuńczego
§ 1. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie za zgodą drugiego małżonka, wierzyciel może żądać zaspokojenia także z majątku wspólnego małżonków.
§ 2. Jeżeli małżonek zaciągnął zobowiązanie bez zgody drugiego małżonka albo zobowiązanie jednego z małżonków nie wynika z czynności prawnej, wierzyciel może żądać zaspokojenia z majątku osobistego dłużnika, z wynagrodzenia za pracę lub z dochodów uzyskanych przez dłużnika z innej działalności zarobkowej, jak również z korzyści uzyskanych z jego praw, o których mowa w art. 33 pkt 9, a jeżeli wierzytelność powstała w związku z prowadzeniem przedsiębiorstwa, także z przedmiotów majątkowych wchodzących w skład przedsiębiorstwa.
[ … ]
Brak zgody małżonka = egzekucja tylko z majątku osobistego
W związku z tym zwiększenie szansy na skuteczne prowadzenie postępowania egzekucyjnego polega na zwiększeniu puli majątku, z którego ta egzekucja może być prowadzona.
Bez zgody małżonka najemcy egzekucja jest możliwe generalnie wyłącznie z majątku osobistego – w jego skład wchodzą między innymi rzeczy i prawa nabyte przed powstaniem wspólności majątkowej, a także nabyte w drodze spadku i darowizny.
Oprócz tego możliwe jest prowadzenie egzekucji z wynagrodzenia za pracę lub innej działalności zarobkowej, czy korzyści uzyskane z praw autorskich (zaznaczam przy okazji, że posługuję się tutaj pewnymi uproszczeniami).
Co wchodzi w skład majątku wspólnego najemcy lokalu użytkowego?
Zgoda małżonka umożliwia z kolei prowadzenie egzekucji także z majątku wspólnego małżonków. W typowej sytuacji do majątku wspólnego wchodzi wszystko co nie wchodzi w skład majątku osobistego małżonków – zwłaszcza tak zwany majątek dorobkowy, w szczególności dom lub mieszkanie lub samochód nabyte przez małżonków w trakcie trwania małżeństwa.
Oczywiście udzielenie zgody przez małżonka nie umożliwia egzekwowania długów z majątku osobistego małżonka najemcy.
Udzielić zgody na zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego, czy nie?
Czas na krótkie podsumowanie. Zgoda małżonka na zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego – wymagać, czy nie?
Odpowiedź jest prosta. Z punktu widzenia wynajmującego: wymagać. Z punktu widzenia najemcy lub jego małżonka: w żadnym wypadku nie udzielać.
Dlaczego? Dlatego, że w przypadku niepowodzenia przedsięwzięcia najemcy istnieje zwiększona szansa na prowadzenie skutecznej egzekucji komorniczej.
Leave a Comment