Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Zacznijmy od krótkiej historii jednego z czytelników bloga. Sytuacja wbrew pozorom bardzo powtarzalna w przypadku mieszkań podnajmowanych na pokoje lub wynajmowanych w całości studentom. Zdarza się, że w takich mieszkaniach lub pokojach mieszka inna liczba osób niż deklarowana w chwili podpisywania umowy najmu.
Czy stanowi to rzeczywisty problem dla wynajmującego? To zależy jak na to spojrzeć, bo z jednej strony otrzymuje oczekiwany przez siebie czynsz najmu, z drugiej strony mógłby otrzymywać czynsz w wyższej wysokości, z trzeciej strony może on zakładać, że mieszkanie „zużyje” się znacznie szybciej. Jeżeli jesteś wynajmującym, zostaw komentarz co Ty sądzisz na ten temat.
Ale nie przedłużajmy i przejdźmy do sedna.
Wynająłem mieszkanie 4 osobom – studentom. Mieszkanie miało 3 pokoje – w jednym miały mieszkać 2 osoby, w dwóch pozostałych po jednej osobie. Umowę najmu podpisywałem z osobna z każdym lokatorem.
Czynsz najmu był ustalany za pokój, w zależności od tego ile osób mieszkało w pokoju. Jeżeli w pokoju miała mieszkać jedna osoba, to czynsz był niższy niż dla dwóch osób. Ale czynsz za jedynkę był jednocześnie wyższy na jedną osobę, niż dzieląc czynsz za dwójkę na dwie osoby.
Po jakimś czasie otrzymałem informację od sąsiadów, że w mieszkaniu w zasadzie przez cały czas toczy się jedna wielka impreza. A oprócz tego, sąsiedzi powiedzieli mi, że w mieszkaniu nie mieszkają wcale 4 osoby, tylko co najmniej 6.
Faktycznie tak było. Okazało się, że 2 studentów zajmujących pokoje jednoosobowe sprowadziło sobie 2 dodatkowe studentki, z którymi cały czas pomieszkują. Nie po to wynajmowałem mieszkanie 4 osobom, żeby mieszkało tam 6 osób. A zwłaszcza za darmo.
Chcę wypowiedzieć umowę najmu najemcom jedynek i znaleźć sobie nowych najemców na to miejsce. Pozostali z dwójki już się wynieśli, bo mieli dość imprezowania. Oprócz tego chciałbym zachować kaucję – skoro ustaliliśmy cenę najmu za pokój za jedną osobę, a mieszkały tam 2 osoby, to powinni płacić wyższy czynsz. Tak jak osoby zamieszkujące pokój w 2 osoby.
Mamy tutaj dwa problemy. Pierwszy dotyczy wypowiedzenia umowy najmu. Drugi dotyczy możliwości zachowania kaucji. Rozprawmy się z nimi po kolei.
Podnajem lub użyczenie pokoju to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu
Pierwsza sprawa. Czy można wypowiedzieć umowę najmu w takiej sytuacji?
Można. Do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, a w zasadzie pokoju, upoważnia w takim przypadku Ustawa o ochronie praw lokatorów. Pamiętaj, że z punktu widzenia wynajmującego umowę najmu mieszkania (a także pokoju) można wypowiedzieć tylko w przypadkach, w których pozwala na to ta ustawa. Niezależnie od tego, co wpisałeś do umowy najmu.
Na szczęście dla wynajmującego Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć umowę właśnie w takiej sytuacji – kiedy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub pokój bez zgody właściciela. Zezwala na to art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Pamiętaj tylko, że nie jest to wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, ale z zachowaniem 1 miesięcznego terminu wypowiedzenia i to liczonego w dosyć specyficzny sposób (na temat sposobu obliczania tego terminu przygotuję wkrótce inny materiał wideo i wpis)
Art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów
[ … ] 2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
[ … ] 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
[ … ]
Jeżeli Twój najemca pozwalał komukolwiek mieszkać w wynajętym od Ciebie pokoju lub mieszkaniu bez Twojej zgody, to możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub pokoju. Podstawę do wypowiedzenia stanowi sam fakt zamieszkiwania z inną osobą. Nie ma tutaj znaczenia, czy student zamieszkał ze studentką, czy student ze studentem, ani też co oni razem robili w wynajmowanym od Ciebie pokoju.
Naruszenie zakazu podnajmu nie skutkuje przepadkiem kaucji
Druga sprawa. Co z kaucją? Czy można zatrzymać kaucję w takiej sytuacji? Najemca zapłacił jak za jedną osobę, a przecież w pokoju mieszkały dwie osoby. Dobrze wiedział, że stawki wynajmu za pokój dwuosobowy są inne niż za pokój jednoosobowy.
Aby udzielić odpowiedzi na takie pytanie, musimy najpierw ustalić co zabezpiecza kaucja wpłacona przy zawarciu umowy najmu mieszkania. Kaucja zabezpiecza „pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu”. To właśnie w taki sposób rolę kaucji określa art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.[ … ]
Czy zwiększony czynsz najmu za drugą osobę wynika z umowy najmu pokoju? Nie, bo przecież w pokoju zamieszkiwała tylko jedna osoba. W związku sensowne będzie przyjęcie, że kaucja nie może być wykorzystana na pokrycie należności wynikających z naruszenia zakazu podnajmu. I tak radziłbym Ci postąpić – oddać kaucję i cieszyć się, że najemca szybko opuści lokal. Wynajmiesz lokal innej osobie, a sobie oszczędzisz problemów zdecydowanie większych niż sama kaucja – na przykład lokatora, który nie chce opuścić mieszkania pomimo wygaśnięcia umowy najmu.
Jeżeli chcielibyśmy szukać jakiejś hipotetycznej podstawy do zatrzymania kaucji w takiej sytuacji, to pewnie będzie możliwe skonstruowanie roszczenia o odszkodowanie za szkodę poniesioną przez Ciebie z powodu naruszenia zakazu podnajmu. Ale jeżeli sprawa trafi ostatecznie do sądu, to Ty będziesz musiał wykazać istnienie oraz wysokość tej szkody. Czy będzie to możliwe? Być może będzie. Czy będzie to proste? Z pewnością nie będzie, bo na sam skutek naruszenia zakazu podnajmu raczej nie poniosłeś żadnej szkody majątkowej.
Czy warto angażować się w takie spory w sądzie? Z pewnością nie warto. Jeżeli mamy rozmawiać racjonalnie, odpuść temat kaucji i skoncentruj się na jak najszybszym wynajęciu mieszkania innej osobie. Szkoda czasu i zachodu na zabawy z kaucją.
Działaj rozważnie – w przypadku umowy najmu najlepiej unikać problemów
Czas na krótkie podsumowanie. Student zamieszkuje w wynajętym od Ciebie pokoju ze studentką. A to wszystko bez Twojej zgody – zgodnie z umową najmu pokoju miał mieszkać sam.
Możesz wypowiedzieć umowę najmu pokoju, ale nie w trybie natychmiastowym. Do rozwiązania umowy konieczny będzie upływ 1 miesięcznego terminu wypowiedzenia i to liczonego w dosyć skomplikowany sposób. Niezależnie od tego co wpisałeś sobie do umowy najmu – możesz skorzystać tylko z możliwości, które daje wynajmującemu Ustawa o ochronie praw lokatorów.
Czy możesz zatrzymać kaucję z tego powodu, że ktoś mieszkał w wynajętym od Ciebie pokoju bez Twojej zgody? Nie, bo kaucja nie służy do tego celu.
Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Ewa
29 października 2015 17:36Kara umowna za podnajem wpisana w umowę załatwia sprawę.
Wynajmujący mieszkania nie zdają sobie sprawy ze czynsz administracyjny rośnie wraz z liczbą lokatorów. Wystarczy donos życzliwego sąsiada i po wyprowadzce najemców dostajemy wyrównanie na kilka tysięcy – bo czynsz wynosił 700 przy 2 osobach zgłoszonych a przy 4 juz 1000.
Niestety najemców zbyt często trzeba kontrolować – jak dzieci…
Wojciech Rudzki
30 października 2015 16:35Ewa, dzięki za komentarz. Poruszyłaś bardzo ciekawą kwestię. Obawiam się jednak, że nie można wprowadzić kary umownej za podnajem w przypadku umowy najmu mieszkania. W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego, pełna zgoda. W niedalekiej przyszłości nagram jakiś materiał na ten temat, śledź bloga!
Krzysiek
29 października 2015 21:03No dobra – a jak odróżnić, czy ktoś po prostu przenocował (np. dziewczyna wpadła na weekend)? I czy jest to powód do wypowiedzenia umowy najmu? 🙂
Wojciech Rudzki
30 października 2015 16:34Krzysiek, dzięki za pytanie. Wchodzimy na teren postępowania dowodowego prowadzonego przed sądem. To wynajmujący musi wykazać, że pewne zdarzenie miało miejsce. Ogólną zasadą prawa cywilnego, że dowody na istnienie pewnych okoliczności musi przedstawić ten, kto te okoliczności podnosi.
kamil
30 października 2015 20:35Tylko jak udowodnić ze ktoś wpadł do mnie tylko na 2-3 dni i vice versa jak ze to nie jest tylko jednostkowa wizyta ? Bo jak dla mnie to jest tylko słowo przeciwko słowu … gości w końcu nikt nie zabroni zapraszać do własnego mieszkania
Piotr T.
25 grudnia 2015 22:54Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.
Można stosować kary umowne w najmie mieszkania np.:
– za wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu (na czas określony) przez Wynajmującego lub Najemcę może być naliczana kara umowna w tej samej wysokości
– w odniesieniu do obowiązku zwrotu przedmiotu najmu w stanie niepogorszonym, przy uwzględnieniu normalnego używania.
Natomiast kara umowna nie może być ustalona w odniesieniu do obowiązku terminowego regulowania czynszu.
Istota kary umownej polega na tym, iż w razie niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania kara umowna należy się wierzycielowi lub najemcy w zastrzeżonej na ten wypadek wysokości bez względu na wysokość poniesionej szkody. Odpowiedni przepis o karze umownej dla danego przypadku musi być zawarty w umowie najmu.
Zasadą jest, że nie można wypowiedzieć umowy najmu zawartej na czas określony. Umowa taka ulega rozwiązaniu z upływem okresu, na który została zawarta. Jeżeli ustalono w umowie karę umowną z tytułu rozwiązania stosunku najmu przed upływem, to przysługuje wynajmującemu lub najemcy roszczenie o zapłatę kary umownej art. 483 § 1 k.c. Można zastrzec w umowie, że naprawienie szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania niepieniężnego nastąpi przez zapłatę określonej sumy (kara umowna).
§ 2. Dłużnik nie może bez zgody wierzyciela zwolnić się z zobowiązania przez zapłatę kary umownej)
Suma summarum kara umowna jest korzystniejsza dla najemcy niż obciążenie go obowiązkiem zapłaty czynszu za pozostały okres trwania umowy najmu.
Wojciech Rudzki
25 grudnia 2015 23:09Tak, ale nie w przypadku umowy najmu podpadającej pod ustawę o ochronie praw lokatorów. Jeżeli już przebrnąłeś przez przepisy kodeksu cywilnego, to zajrzyj jeszcze do tej ustawy. Niespodzianka!
Zacznijmy od podstawy. Kara umowna może być „naliczona” za niewykonanie lub nienależyte wykonanie zobowiązania. Ani wypowiedzenie umowy przez wynajmującego, ani przez najemcę nie jest niewykonaniem lub nienależytym wykonaniem zobowiązania. Jeżeli tak to opisujesz w swoich umowach (bo rozumiem, że dzielisz się z nami praktycznymi doświadczeniami), to jest to guzik warte. Zamysł może dobry, ale wykonanie koszmarne 🙂
Po drugie, nawet jeżeli to opiszesz inaczej, to jestem przekonany, że w sądzie tych kar nie wyegzekwujesz.
Reszty nie cytuję, bo rozumiem, że to cytat z innego źródła, który nie wprowadza nic nowego w stosunku do Twoich przemyśleń.
Wojciech Rudzki
28 grudnia 2015 17:33Pozwól, że odpiszę na ten komentarz do końca tygodnia.
Piotr
8 stycznia 2016 09:23Panie Wojciechu i co z odpowiedzią? czekamy 🙂
Aga P.
4 lipca 2016 10:27Witam! Właściciel mieszkania, w którym wynajmuję pokój (w umowie jednoosobowy) oskarżył mnie o bezpłatne podnajmowanie tego pokoju mojemu chłopakowi, który owszem przebywał w nim często, natomiast był związany umową w innym mieszkaniu, za które normalnie płacił czynsz. Wynajmujący zażądał ode mnie kwoty w wysokości 200zł za każdy miesiąc od kiedy jego zdaniem trwa ta sytuacja, czyli łącznie 800zł, tłumacząc, że tyle dodatkowo egzekwowałby w przypadku gdyby mój pokój byłby wynajmowany przez nas oboje. Czy ma prawo żądać ode mnie tej kwoty, skoro w umowie nie było żadnych zapisów na ten temat, kar umownych za podnajmowanie itp? Czy lepiej będzie, jeśli wypowiem umowę, która kończy się dopiero z końcem września? Czy ma prawo zachować kaucję, jeśli umowa nie określa okresu wypowiedzenia?
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 21:12Nie, nie ma prawa pobierać takiej dodatkowej opłaty. Jeżeli jest kaucja to i tak ją pobierze, pomimo braku tego prawa. Trzeba to będzie odzyskiwać sądownie.