Najemca najął lokal użytkowy, po pewnym czasie doszedł do wniosku, że lokal nie spełnia jego oczekiwań albo ma inny pomysł na prowadzenie biznesu. Może być także tak, że osoby korzystające z lokalu zamiast najemcy nie odpowiadają z różnych względów oczekiwaniom wynajmującego – np. w zakresie prowadzonej działalności albo po prostu nie cieszą się najlepszą renomą.

Czy w takiej sytuacji najemca może oddać lokal użytkowy do korzystania innej osobie? Czy umowa najmu musi przewidywać tą kwestię w swojej treści, czy może jest ona regulowana wprost przepisami prawa?

Podnajem lokalu użytkowego wymaga zgody wynajmującego

Odpowiedź na pytanie postawione przed chwilą brzmi następująco: nie, najemca lokalu użytkowego nie może bez zgody wynajmującego oddać lokalu w podnajem. Mówi o tym wprost art. 688.2 kodeksu cywilnego: bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć.

Art. 6882 Kodeksu cywilnego

Bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć. Zgoda wynajmującego nie jest wymagana co do osoby, względem której najemca jest obciążony obowiązkiem alimentacyjnym.

Najemca podnajmuje lokal użytkowy bez zgody wynajmującego?

Co dzieje się w przypadku, w którym najemca narusza ustawowy zakaz podnajmu bez zgody wynajmującego? Czy kodeks cywilny przewiduje w tym zakresie bezpośrednią sankcję, którą wynajmujący może zastosować wobec najemcy? Nie kodeks cywilny nie przewiduje wprost żadnej sankcji, zwłaszcza możliwości wypowiedzenia umowy (co odróżnia zresztą umowę najmu mieszkania od umowy najmu lokalu użytkowego).

Odstąpienie od umowy najmu z powodu naruszania zakazu podnajmu przez najemcę

Podnajem lokalu innym osobom nie jest możliwe bez zgody wynajmującego.Oczywiście istnieją pewną mechanizmy (a konkretnie mechanizm odstąpienia od umowy najmu), natomiast ich wykorzystanie może nie być ani łatwe, ani szybkie.

Z tego powodu z punktu widzenia wynajmującego warto zmodyfikować umowę najmu lokalu użytkowego w odpowiedni sposób. Umożliwi to egzekwowanie zakazu podnajmu od najemcy – zwłaszcza poprzez wprowadzenie możliwości wypowiedzenia umowy z powodu naruszenia zakazu przez najemcę albo zastrzeżenia kar umownych na taki wypadek.

Podnajem lokalu użytkowego – co warto zapamiętać?

Co powinieneś zapamiętać po przeczytaniu tego wpisu? Najemca nie może podnajmować lokalu użytkowego bez zgody wynajmującego. Ograniczenie takie wynika bezpośrednio z przepisów kodeksu cywilnego.

W związku z tym, że kodeks cywilny nie przewiduje żadnej bezpośredniej sankcji możliwej do zastosowania wobec najemcy w przypadku naruszenia tego zakazu, z punktu widzenia wynajmującego istotne jest wprowadzenie takiej sankcji do umowy.