W poprzednim wpisie dotyczącym podnajmu lokalu użytkowego wyjaśniałem, że najemca nie może oddać lokalu użytkowego w podnajem bez zgody wynajmującego. Ograniczenie takie wprowadzone zostało wprost przez art. 6882 Kodeksu cywilnego: bez zgody wynajmującego najemca nie może oddać lokalu lub jego części do bezpłatnego używania ani go podnająć.

Czasami zdarza się jednak tak, że najemca nieświadomie albo świadomie narusza ten zakaz i udostępnia lokal użytkowy do korzystania osobie trzeciej, na przykład w ramach podnajmu.

Co w takiej sytuacji może zrobić wynajmujący?

Czy zadbałeś o odpowiednią treść umowy najmu?

W takim przypadku możliwe są dwa scenariusze: w pierwszym przypadku umowa najmu lokalu użytkowego przewiduje sankcję za takie naruszenie – np. możliwość wypowiedzenia umowy najmu lub możliwość żądania od najemcy zapłaty kary umownej.

Jeżeli umowa najmu lokalu użytkowego przewiduje takie możliwości sytuacja jest jasna – wynajmujący może skorzystać z uprawnień wprost określonych w umowie najmu.

Kodeks cywilny – ostatnia deska ratunku dla wynajmującego

W przypadku podnajmu bez zgody możliwe jest odstąpienie od umowy najmu.Co jednak w sytuacji, w której umowa najmu nie przewiduje wprost żadnej sankcji za naruszenie ustawowego (lub umownego) zakazu podnajmu lokalu użytkowego?

W poprzednim wpisie na temat wyjaśniałem, że kodeks cywilny nie przewiduje wprost żadnej sankcji, którą wynajmujący może nałożyć na najemcę aby zmobilizować go do zaprzestania dalszych naruszeń umowy albo zakończyć okres trwania umowy (poprzez wypowiedzenie tej umowy z winy najemcy).

Nie oznacza to jednak, że wynajmujący nie ma żadnych możliwości aby przymusić najemcę do oczekiwanego zachowania. Tym środkiem jest możliwość odstąpienia od umowy najmu.

Kiedy można odstąpić od umowy najmu?

Odstąpienie od umowy, w tym odstąpienie od umowy najmu lokalu użytkowego, jest prawem przewidzianym przez ogólne przepisy kodeksu cywilnego dotyczące braku wykonywania zobowiązań umownych, a konkretnie przez art. 491 § 1 kodeksu cywilnego.

Art. 491 Kodeksu cywilnego

§ 1. Jeżeli jedna ze stron dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania z umowy wzajemnej, druga strona może wyznaczyć jej odpowiedni dodatkowy termin do wykonania z zagrożeniem, iż w razie bezskutecznego upływu wyznaczonego terminu będzie uprawniona do odstąpienia od umowy. Może również bądź bez wyznaczenia terminu dodatkowego, bądź też po jego bezskutecznym upływie żądać wykonania zobowiązania i naprawienia szkody wynikłej ze zwłoki.
[ … ]

Aby było możliwe odstąpienie od umowy konieczne jest zrealizowanie następujących kroków:

  1. najemca dopuszcza się zwłoki w wykonaniu zobowiązania wynikającego z umowy najmu – na przykład braku podnajmowania lokalu użytkowego;
  2. wynajmujący wyznacza najemcy odpowiedni czas do zaniechania tego naruszenia grożąc jednocześnie, że odstąpi od umowy w razie braku zaniechania dalszego naruszania umowy w tym zakresie;
  3. najemca nie stosuje się do wezwania wynajmującego;
  4. wynajmujący składa oświadczenie o odstąpieniu od umowy najmu.

Zadbaj o dobrą umowę najmu, problemy rozwiążesz dużo łatwiej

Jak widać procedura odstąpienia od umowy najmu lokalu użytkowego jest dosyć skomplikowana i czasochłonna w porównaniu do prawa wypowiedzenia umowy, jeżeli prawo do wypowiedzenia zostało oczywiście przewidziane w umowie najmu. W związku z tym warto zadbać o ty aby umowa najmu była napisana w odpowiedni sposób.

Na koniec muszę zauważyć jeszcze jedną istotną rzecz. W ocenie niektórych prawników i niektórych sądów odstąpienie od umowy najmu nie jest w ogóle możliwe. Nie jest to jednak stanowisko dominujące, a moim skromnym zdaniem nie jest także trafne. Na ten temat przygotuję jedna oddzielny materiał wideo.

Naruszenie zakazu podnajmu, a odstąpienie od umowy najmu. Zapamiętaj!

Co powinieneś zapamiętać po przeczytaniu tego wpisu? Jeżeli najemca narusza zakaz podnajmu lokalu użytkowego, a w umowie najmu nie zostały przewidziane żadne sankcje możliwe do nałożenia na najemcę w takiej sytuacji, to wynajmujący mimo wszystko nie jest w sytuacji bez wyjścia.

Rozwiązaniem może być zrealizowanie prawa do odstąpienia od umowy wynikającego z ogólnych przepisów kodeksu cywilnego.

Warto jednak uniknąć wykorzystywania tego uprawnienia i zadbać o to, aby umowa najmu była odpowiednio skonstruowana.