Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Wynajmujący – zwłaszcza Ci sprofesjonalizowani działający na większą skalę (większą w rozumieniu wynajmu mieszkań) – próbują sobie radzić z tymi problemami na różne sposoby. Świętym Graalem wynajmujących jest wyłączenie stosowania Ustawy o ochronie praw lokatorów. Czyżby to mityczne rozwiązanie wszelkich problemów zostało znalezione?
Kilka dni temu gościliśmy w naszej kancelarii osobę wynajmującą kilkanaście mieszkań. Jeżeli jako wynajmujący działasz na większą skalę, to problemy pojawią się prędzej, czy później. Tak było także w tym przypadku. Niezależnie od potrzeby rozwiązania bieżących problemów, rozmawialiśmy także o sprawach bardziej ogólnych z punktu widzenia prowadzenia takiej działalności. Poniżej znajdziesz luźną relację z fragmentu naszej rozmowy:
Nie będę frajerem i nie dam się oszukać nieuczciwym najemcom, zwłaszcza studentom – ci są najgorsi. Dobrze wiedzą, że nie muszą płacić w terminie, a ja nie mogę im w rzeczywistości nic zrobić.
Kiedyś działało straszenie krótkim terminem wypowiedzenia, teraz ludzie są niestety bardziej świadomi. Śmieją mi się prosto w twarz kiedy straszę ich natychmiastowym terminem wypowiedzenia wpisanym do umowy i pokazują mi przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.
Dlatego od jakiegoś czasu nie wynajmuje mieszkania w całości, ale wynajmuje moje mieszkania na pokoje, a czasem nawet wynajmuje miejsca w poszczególnych pokojach.
Skoro ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy tylko lokali, a nie pokojów lub miejsc w pokojach, to mam ochronę najemców głęboko w poważaniu.
Ale czy rzeczywiście tak jest? Czy nielubiący studentów wynajmujący (co wynika zapewne z jego osobistych doświadczeń) miał rację? Czy najemcy pokojów w mieszkaniach nie są chronieni przez Ustawę o ochronie praw lokatorów?
Kiedy stosuje się Ustawę o ochronie praw lokatorów?
Nie, ten wynajmujący jest moim zdaniem w dużym błędzie. Chociaż jego stanowisko na pierwszy rzut może wydawać się prawidłowe – przecież Ustawa o ochronie praw lokatorów znajduje zastosowanie do lokali, a nie do pokojów w lokalach. Ale jeżeli przyjrzymy się sprawie głębiej, to dostrzeżemy kilka rzeczy, o których wynajmujący w takiej sytuacji lubią zapominać.
Zacznijmy jednak od początku. Art. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów przesądza o tym, że ustawa ta reguluje między innymi zasady i formy ochrony praw lokatorów. Pojęciu lokatora ustawa nadaje bardzo konkretne znaczenie, które określone zostało z kolei w art. 2 ust. 1 pkt 1) tej ustawy. Lokatorem w rozumieniu tej ustawy najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.
art. 2 ust. 1 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów
lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;
I tutaj dochodzimy do sedna sprawy – w jaki sposób Ustawa o ochronie praw lokatorów rozumie pojęcie lokalu. Bo nie ma wątpliwości, że osoba korzystająca z pokoju w mieszkaniu (oraz dodatkowo z innych elementów mieszkania – na przykład kuchni) w zamian za zapłatę czynszu jest najemcą. Zresztą w taki sposób traktował tą osobę wynajmujący wspomniany na wstępie – podpisywał ze swoimi klientami umowy najmu pokojów w mieszkaniu.
Jeżeli pokój w mieszkaniu jest przez Ustawę o ochronie praw lokatorów traktowany jako lokal, to najemcy korzystają z ochrony przyznanej przez tą ustawę. A tym samym, pomysłowy wynajmujący jest w bardzo poważnym błędzie. I ten błąd może w przyszłości kosztować go sporo nerwów, a być może także i pieniędzy.
Pokój w mieszkaniu do mieszkania, nie do imprezowania
Tak jak i w przypadku lokatora, Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera definicję pojęcia „lokal”. Sposób rozumienia tego pojęcia określa art. 2 ust. 1 pkt 4) tej ustawy
art. 2 ust. 1 pkt 4) Ustawy o ochronie praw lokatorów
lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych
Nie powinno ulegać wątpliwości, że wynajem mieszkania na pokoje dla studentów nie jest wynajmem na „krótkotrwały pobyt osób”. Zwłaszcza, że z praktyki wynika zawieranie takich umów na okresy odpowiadające długości jednego roku (czyli rok akademicki wraz przerwą – przyjmijmy, że od października do października). To jest w ocenie wielu przedsiębiorczych wynajmujących klucz do zyskownego i pozbawionego ryzyka (brak przestojów) biznesu.
Nie powinno budzić także wątpliwości, że takie pokoje lub miejsca w pokojach są przeznaczone dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. To zresztą wynika bardzo często wprost z umów najmu – próbuje się w nich bardzo precyzyjnie określać co najemca może robić, a czego nie może robić. Przykładem może być zakaz organizowania imprez, czy obowiązek uzyskiwania zgody wynajmującego do dokonania jakiejkolwiek zmiany w lokalu.
I w tym miejscu wracamy w zasadzie do początku – czy pokój w mieszkaniu (także wynajmowany dla większej liczby osób) jest lokalem?
Pokój to część lokalu, więc zastosujmy tylko część ustawy!
Weźmy to na tak zwany chłopski rozum. Skoro pokój w mieszkaniu jest tylko częścią mieszkania, to nie jest jest lokalem, bo jest tylko częścią lokalu. Ale czy ta przysłowiowa chłopska logika powinna znaleźć tutaj zastosowanie? Obawiam się, że nie.
Ustawa o ochronie praw lokatorów główny nacisk kładzie na następujący aspekt – lokal ma być przeznaczony na cele mieszkalne. Przed lokalem nie są stawiane żadne inne wymogi – nie musi być on samodzielny, nie musi być zamieszkiwany przez jedną osobę lub jedną rodzinę. W szczególności nie ma tutaj zastosowania definicja lokalu znajdująca się w w art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali, która określa między innymi, że lokal powinien być wydzielony trwałymi ścianami.
art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali
Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.
W tej sprawie można jeszcze wyciągnąć kilka dodatkowych argumentów na poparcie niekorzystnego dla wynajmujących stanowiska, ale nie o to chodzi w tym wpisie. Najważniejsza jest jednak rzecz, o której wspominałem już wcześniej – ustawa o ochronie praw lokatorów ma chronić osoby, które zawierają umowę najmu w celach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.
A nie ulega wątpliwości, że do zawarcia umowy najmu pokoju w mieszkaniu na długi okres (bo na takie okresy są zazwyczaj zawierane te umowy) dochodzi w zdecydowanej większości właśnie w takim celu – zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy.
Z najemcą pokoju lepiej żyj w pokoju
Czas na krótkie podsumowanie. Jeżeli jesteś wynajmującym i wynajmujesz mieszkania na pokoje licząc na to, że:
- przechytrzysz tym sposobem najemców,
- wyłączysz takim sposobem zawierania umów stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów
to jesteś w bardzo poważnym błędzie. Prawdopodobnie masz natomiast rację, że taki sposób wynajmu jest bardziej dochodowy od wynajmu mieszkań w całości (jeżeli masz takie doświadczenia, to podziel się nimi w komentarzach do tego wpisu). Musisz jednak zdawać sobie sprawę ze skali problemów, które są z tym związane.
Jeżeli pojawią się problemy to nie zostaniesz z jedną umową najmu do wypowiedzenia, ale z kilkoma umowami najmu do wypowiedzenia. Terminy wypowiedzenia tych umów będą biegły najprawdopodobniej w zupełnie różny sposób – bo najemcy mogą mieć wobec Ciebie zupełnie różne zaległości czynszowe.
Zostaniesz z kilkoma, a nie z jedną sprawą do przeprowadzenia w sądzie – zarówno jeśli chodzi o zapłatę zaległego czynszu, jak i o opróżnienie lokalu (eksmisję). Zostaniesz z zupełnie różnymi osobami do przeprowadzenia eksmisji przez komornika.
Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Ana10 października 2015 22:16
Hej. Fajnie ze sie dzielisz wiedzą, to zawsze należy docenić, ale przysięgam, do rzeczy.. Minęło 5 minut i nadal lanie wody..
Wojciech Rudzki10 października 2015 22:36
Ok. Następnym razem postawię pytanie zamknięte, a potem odpowiem na nie tak/ nie. Będziesz zadowolona? 🙂
A tak serio, to zdaję sobie sprawę, że jest tutaj trochę gadania. Ale sprawy są dosyć trudne, a jednocześnie poważne. Mógłbym zrezygnować z wstępu i zakończenia, ale nie wiem czy to poprawi sytuację.
Jeżeli gubisz wątek (albo uważasz, że ja go zgubiłem po drodze), to zawsze możesz przewinąć na koniec – staram się za każdym razem robić krótkie podsumowanie.
Wojciech11 października 2015 14:43
Zostanie z czterema umowami najmu do rozwiązania ergo posiadanie czterech dłużników jest moim zdaniem lepszym rozwiązaniem niż posiadanie jednego dłużnika na wyższą kwotę. Trochę jak z dywersyfikacją akcji na giełdzie. Na część dłużników podziała przedsądowe wezwanie do zapłaty, część trafi do sądu. A w rzeczywistości większość będzie po prostu płacić w terminie – takie są moje doświadczenia. Osoba nieuczciwa to odchył od normy a nie norma. Od większej liczby dłużników można szybciej odzyskać przynajmniej część środków.
Poza tym, tak jak wspomniałeś wynajem na pokoje jest jednak bardziej dochodowy, więc lepiej mieć więcej środków do odzyskania od czterech osób niż mniej środków od jednej osoby, która się na dodatek może okazać niewypłacalna.
Wojciech Rudzki11 października 2015 15:39
Wojciech, najważniejsza jest świadomość ryzyka. Jeżeli takie ryzyko akceptujesz świadomie (bo je w ogóle identyfikujesz), to najprawdopodobniej jest to dobry wybór dla Ciebie.
Basia11 lutego 2016 16:29
Czy wynajęcie mieszkania od Hotelu ale na cele mieszkaniowe, ponieważ hotel zarządza nieruchomością jest pod ochroną praw lokatorskich czy nie ? Zakładając ze była stosowana normalna umowa najmu, ale budynek ma trochę funkcji hotel a cześć budynku ma funkcję mieszkalną.