Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Wynajmujący – zwłaszcza Ci sprofesjonalizowani działający na większą skalę (większą w rozumieniu wynajmu mieszkań) – próbują sobie radzić z tymi problemami na różne sposoby. Świętym Graalem wynajmujących jest wyłączenie stosowania Ustawy o ochronie praw lokatorów. Czyżby to mityczne rozwiązanie wszelkich problemów zostało znalezione?

Kilka dni temu gościliśmy w naszej kancelarii osobę wynajmującą kilkanaście mieszkań. Jeżeli jako wynajmujący działasz na większą skalę, to problemy pojawią się prędzej, czy później. Tak było także w tym przypadku. Niezależnie od potrzeby rozwiązania bieżących problemów, rozmawialiśmy także o sprawach bardziej ogólnych z punktu widzenia prowadzenia takiej działalności. Poniżej znajdziesz luźną relację z fragmentu naszej rozmowy:

Nie będę frajerem i nie dam się oszukać nieuczciwym najemcom, zwłaszcza studentom – ci są najgorsi. Dobrze wiedzą, że nie muszą płacić w terminie, a ja nie mogę im w rzeczywistości nic zrobić.

Kiedyś działało straszenie krótkim terminem wypowiedzenia, teraz ludzie są niestety bardziej świadomi. Śmieją mi się prosto w twarz kiedy straszę ich natychmiastowym terminem wypowiedzenia wpisanym do umowy i pokazują mi przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów.

Dlatego od jakiegoś czasu nie wynajmuje mieszkania w całości, ale wynajmuje moje mieszkania na pokoje, a czasem nawet wynajmuje miejsca w poszczególnych pokojach.

Skoro ustawa o ochronie praw lokatorów dotyczy tylko lokali, a nie pokojów lub miejsc w pokojach, to mam ochronę najemców głęboko w poważaniu.

Ale czy rzeczywiście tak jest? Czy nielubiący studentów wynajmujący (co wynika zapewne z jego osobistych doświadczeń) miał rację? Czy najemcy pokojów w mieszkaniach nie są chronieni przez Ustawę o ochronie praw lokatorów?

Kiedy stosuje się Ustawę o ochronie praw lokatorów?

Nie, ten wynajmujący jest moim zdaniem w dużym błędzie. Chociaż jego stanowisko na pierwszy rzut może wydawać się prawidłowe – przecież Ustawa o ochronie praw lokatorów znajduje zastosowanie do lokali, a nie do pokojów w lokalach. Ale jeżeli przyjrzymy się sprawie głębiej, to dostrzeżemy kilka rzeczy, o których wynajmujący w takiej sytuacji lubią zapominać.

Zacznijmy jednak od początku. Art. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów przesądza o tym, że ustawa ta reguluje między innymi zasady i formy ochrony praw lokatorów. Pojęciu lokatora ustawa nadaje bardzo konkretne znaczenie, które określone zostało z kolei w art. 2 ust. 1 pkt 1) tej ustawy. Lokatorem w rozumieniu tej ustawy najemca lokalu lub osoba używająca lokalu na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności.

art. 2 ust. 1 pkt 1) Ustawy o ochronie praw lokatorów

lokatorze – należy przez to rozumieć najemcę lokalu lub osobę używającą lokal na podstawie innego tytułu prawnego niż prawo własności;

I tutaj dochodzimy do sedna sprawy – w jaki sposób Ustawa o ochronie praw lokatorów rozumie pojęcie lokalu. Bo nie ma wątpliwości, że osoba korzystająca z pokoju w mieszkaniu (oraz dodatkowo z innych elementów mieszkania – na przykład kuchni) w zamian za zapłatę czynszu jest najemcą. Zresztą w taki sposób traktował tą osobę wynajmujący wspomniany na wstępie – podpisywał ze swoimi klientami umowy najmu pokojów w mieszkaniu.

Jeżeli pokój w mieszkaniu jest przez Ustawę o ochronie praw lokatorów traktowany jako lokal, to najemcy korzystają z ochrony przyznanej przez tą ustawę. A tym samym, pomysłowy wynajmujący jest w bardzo poważnym błędzie. I ten błąd może w przyszłości kosztować go sporo nerwów, a być może także i pieniędzy.

Pokój w mieszkaniu do mieszkania, nie do imprezowania

Tak jak i w przypadku lokatora, Ustawa o ochronie praw lokatorów zawiera definicję pojęcia „lokal”. Sposób rozumienia tego pojęcia określa art. 2 ust. 1 pkt 4) tej ustawy

art. 2 ust. 1 pkt 4) Ustawy o ochronie praw lokatorów

lokalu – należy przez to rozumieć lokal służący do zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, a także lokal będący pracownią służącą twórcy do prowadzenia działalności w dziedzinie kultury i sztuki; nie jest w rozumieniu ustawy lokalem pomieszczenie przeznaczone do krótkotrwałego pobytu osób, w szczególności znajdujące się w budynkach internatów, burs, pensjonatów, hoteli, domów wypoczynkowych lub w innych budynkach służących do celów turystycznych lub wypoczynkowych

Wynajmowanie poszczególnych pokoi w mieszkaniu może być bardziej problematyczne niż wynajęcie całego mieszkania.Nie powinno ulegać wątpliwości, że wynajem mieszkania na pokoje dla studentów nie jest wynajmem na „krótkotrwały pobyt osób”. Zwłaszcza, że z praktyki wynika zawieranie takich umów na okresy odpowiadające długości jednego roku (czyli rok akademicki wraz przerwą – przyjmijmy, że od października do października). To jest w ocenie wielu przedsiębiorczych wynajmujących klucz do zyskownego i pozbawionego ryzyka (brak przestojów) biznesu.

Nie powinno budzić także wątpliwości, że takie pokoje lub miejsca w pokojach są przeznaczone dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych. To zresztą wynika bardzo często wprost z umów najmu – próbuje się w nich bardzo precyzyjnie określać co najemca może robić, a czego nie może robić. Przykładem może być zakaz organizowania imprez, czy obowiązek uzyskiwania zgody wynajmującego do dokonania jakiejkolwiek zmiany w lokalu.

I w tym miejscu wracamy w zasadzie do początku – czy pokój w mieszkaniu (także wynajmowany dla większej liczby osób) jest lokalem?

Pokój to część lokalu, więc zastosujmy tylko część ustawy!

Weźmy to na tak zwany chłopski rozum. Skoro pokój w mieszkaniu jest tylko częścią mieszkania, to nie jest jest lokalem, bo jest tylko częścią lokalu. Ale czy ta przysłowiowa chłopska logika powinna znaleźć tutaj zastosowanie? Obawiam się, że nie.

Ustawa o ochronie praw lokatorów główny nacisk kładzie na następujący aspekt – lokal ma być przeznaczony na cele mieszkalne. Przed lokalem nie są stawiane żadne inne wymogi – nie musi być on samodzielny, nie musi być zamieszkiwany przez jedną osobę lub jedną rodzinę. W szczególności nie ma tutaj zastosowania definicja lokalu znajdująca się w w art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali, która określa między innymi, że lokal powinien być wydzielony trwałymi ścianami.

art. 2 ust. 2 Ustawy o własności lokali

Samodzielnym lokalem mieszkalnym, w rozumieniu ustawy, jest wydzielona trwałymi ścianami w obrębie budynku izba lub zespół izb przeznaczonych na stały pobyt ludzi, które wraz z pomieszczeniami pomocniczymi służą zaspokajaniu ich potrzeb mieszkaniowych. Przepis ten stosuje się odpowiednio również do samodzielnych lokali wykorzystywanych zgodnie z przeznaczeniem na cele inne niż mieszkalne.

W tej sprawie można jeszcze wyciągnąć kilka dodatkowych argumentów na poparcie niekorzystnego dla wynajmujących stanowiska, ale nie o to chodzi w tym wpisie. Najważniejsza jest jednak rzecz, o której wspominałem już wcześniej – ustawa o ochronie praw lokatorów ma chronić osoby, które zawierają umowę najmu w celach zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych.

A nie ulega wątpliwości, że do zawarcia umowy najmu pokoju w mieszkaniu na długi okres (bo na takie okresy są zazwyczaj zawierane te umowy) dochodzi w zdecydowanej większości właśnie w takim celu – zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych najemcy.

Z najemcą pokoju lepiej żyj w pokoju

Czas na krótkie podsumowanie. Jeżeli jesteś wynajmującym i wynajmujesz mieszkania na pokoje licząc na to, że:

  1. przechytrzysz tym sposobem najemców,
  2. wyłączysz takim sposobem zawierania umów stosowanie ustawy o ochronie praw lokatorów

to jesteś w bardzo poważnym błędzie. Prawdopodobnie masz natomiast rację, że taki sposób wynajmu jest bardziej dochodowy od wynajmu mieszkań w całości (jeżeli masz takie doświadczenia, to podziel się nimi w komentarzach do tego wpisu). Musisz jednak zdawać sobie sprawę ze skali problemów, które są z tym związane.

Jeżeli pojawią się problemy to nie zostaniesz z jedną umową najmu do wypowiedzenia, ale z kilkoma umowami najmu do wypowiedzenia. Terminy wypowiedzenia tych umów będą biegły najprawdopodobniej w zupełnie różny sposób – bo najemcy mogą mieć wobec Ciebie zupełnie różne zaległości czynszowe.

Zostaniesz z kilkoma, a nie z jedną sprawą do przeprowadzenia w sądzie – zarówno jeśli chodzi o zapłatę zaległego czynszu, jak i o opróżnienie lokalu (eksmisję). Zostaniesz z zupełnie różnymi osobami do przeprowadzenia eksmisji przez komornika.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!