Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Zameldowanie najemcy w wynajmowanym mieszkaniu to podobno same problemy. Dlatego wielu wynajmujących kategorycznie odmawia zgody na zameldowanie się najemców w wynajętym przez nich mieszkaniu. Co samo w sobie jest już wątpliwe, bo jak wyjaśniałem już w poprzednim wpisie, najemca może się zameldować i na pobyt stały i na pobyt czasowy bez zgody wynajmującego.
Przypominam, że zgodnie z art. 28. ust. 2 Ustawy o ewidencji ludności do zameldowania potrzebne jest poświadczenie pobytu wnioskodawcy w lokalu, które może złożyć osoba mająca tytuł prawny do mieszkania. A tytułem prawnym do mieszkania jest umowa najmu. Wynika to wprost i jednoznacznie z Ustawy o ewidencji ludności.
art. 28 Ustawy o ewidencji ludności
[ … ]2. Obywatel polski dokonujący zameldowania na pobyt stały lub czasowy przedstawia potwierdzenie pobytu w lokalu, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu na formularzu zgłoszenia pobytu stałego lub formularzu zgłoszenia pobytu czasowego, oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego właściciela lub podmiotu. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być w szczególności umowa cywilno-prawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu.[ … ]
Słyszałem o wielu przypadkach, w których kiedy wynajmujący dowie się o samodzielnym zameldowaniu się w jego mieszkaniu przez najemców wyłącznie w oparciu o dokument umowy najmu (bez jego oddzielnej wyraźnej zgody), to on gotowy poruszyć niebo i ziemię aby usunąć najemcę z wynajmowanego mieszkania (często całkowicie złośliwie ponieważ do tej chwili nie było jakichkolwiek problemów z wykonywaniem umowy, w szczególności z zapłatą czynszu).
Jednak czy rzeczywiście jest się czego bać? Czy sam fakt zameldowania się w mieszkaniu przez najemcę przyznaje mu więcej praw niż wynika to z umowy najmu mieszkania? A może jest tak, że te „problemy” wynikają po prostu z niewiedzy?
Czy zameldowanie w mieszkaniu daje dodatkowe prawa najemcy?
Zacznijmy od rzeczy najważniejszej, która budzi moim zdaniem najwięcej obaw. Czy zameldowanie najemcy w mieszkaniu sprawia, że najemca uzyskuje jakieś lepsze prawo do przebywania w lokalu. Czy może jest tak, że fakt zameldowania w mieszkaniu powoduje powstania prawa silniejszego niż prawo wynikające z umowy najmu mieszkania?
To byłyby faktycznie sytuacje, które niosłyby dla wynajmującego mieszkanie poważne ryzyko. A tym samym uzasadniały obawy związane z zameldowaniem najemcy w mieszkaniu Jedna uwaga na wstępie. To w ogóle nie jest tak, jak mówi się to pomiędzy osobami wynajmującymi mieszkania, czy też jak można przeczytać w internecie (w szczególności na forach internetowych).
Sam fakt zameldowania kogokolwiek w mieszkaniu nie daje nikomu prawa do przebywania w lokalu. W przypadku najemcy prawo do przebywania w lokalu zawsze wynika z umowy najmu mieszkania. Jeżeli umowa najmu mieszkania została zawarta i obowiązuje, to najemca ma prawo przebywać w mieszkaniu.
Jeżeli umowa najmu mieszkania nie obowiązuje, to najemca nie ma prawa przebywać w mieszkaniu. A umowa przestaje obowiązywać zwłaszcza jeżeli została wypowiedziana zgodnie z przepisami prawa. A takie wypowiedzenie nie zawsze jest łatwe, zwłaszcza w przypadku wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z powodu zaległości czynszowych. To jest bardzo prosta zasada i ta zasada nie budzi jakichkolwiek wątpliwości.
Czy zameldowanie w mieszkaniu wpływa na możliwość usunięcia najemcy z lokalu?
Meldunek w wynajmowanym mieszkaniu nie wpływa też w żaden sposób na zakres praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. W szczególności umowę najmu mieszkania wynajmujący może wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów (w innych przypadkach wypowiedzenie nie odnosi żadnego prawnego skutku).
Brak zameldowania najemcy w mieszkaniu nie stwarza wynajmującemu jakichkolwiek szerszych możliwości do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, czyli wprowadzenia zasad wypowiadania umowy najmu mieszkania mniej korzystnych dla najemcy niż te wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to zwłaszcza wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych, kiedy w praktyce umowę można wypowiedzieć dopiero przy co najmniej 4 miesiącach zaległości.
I bardzo często w tym kontekście właściciele mieszkań obawiają się zameldowania najemców w wynajmowanym mieszkaniu. Właściciele mieszkań uważają, że usunięcie najemcy zameldowanego w mieszkaniu będzie znacznie trudniejsze niż najemcy niezameldowanego. I ja rozumiem te obawy, tyle że z punktu widzenia wynajmującego fakt zameldowania najemcy w mieszkaniu pozostaje całkowicie bez znaczenia.
Jeżeli najemca nie wyprowadzi się z mieszkania dobrowolnie, to w usunięciu najemcy nie pomoże Ci policja. I nie ma tutaj znaczenia, czy najemca będzie zameldowany, czy niezameldowany. Policja przyjedzie na miejsce i powie: „nie jesteśmy od rozwiązywania sporów cywilnoprawnych, proszę wnieść sprawę do sądu”. Będziesz potrzebował wyroku sądowego i prowadzenia egzekucji przez komornika. A ani sądu, ani tym bardziej komornika nie będzie interesował fakt zameldowania byłego najemcy w mieszkaniu.
Co w takim razie daje zameldowanie? O tym wprost stanowi art. 28 ust 4 Ustawy o ewidencji ludności – „zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała”. Jak widać sama ustawa wprost określa cel obowiązku meldunkowego, to tylko ewidencja ludności. Jest to w dużej mierze pewien relikt poprzedniego ustroju społeczno – gospodarczego.
art. 28 Ustawy o ewidencji ludności
[ … ]4. Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała
Zameldowanie w mieszkaniu to ustawowy obowiązek, nie uprawnienie najemcy
Tak, bo musisz wiedzieć, że jest to obowiązek, a nie żaden przywilej – to też wynika wprost z ustawy o ewidencji ludności. Jak wspomniałem powyżej, istnienie tego obowiązku, to pewien relikt poprzedniego systemu społeczno – gospodarczego, który ma zresztą zostać zniesiony od 1 stycznia 2016 roku.
Oczywiście fakt zameldowania w danym miejscu ma pewien wpływ na kwestie związane z prawem administracyjnym – na przykład na podstawie ewidencji ludności sporządzany jest spis wyborów, na podstawie którego określa się osoby uprawnione do głosowania w danym okręgu wyborczym.
Natomiast z punktu widzenia prawa cywilnego fakt zameldowania najemcy w mieszkaniu nie daje żadnych dodatkowych uprawnień dla najemcy, ani też w żaden sposób nie umniejsza uprawnień wynajmującego, czy właściciela mieszkania (jeżeli nie jest nim wynajmujący). A to właśnie prawo cywilne jest tym prawem, które powinno bezpośrednio interesować wynajmującego mieszkanie.
Podsumowanie, czyli 3 głębokie wdechy
Co powinieneś zapamiętać po przeczytaniu tego wpisu lub obejrzeniu materiału wideo? Sam fakt zameldowania najemcy w lokalu nie stwarza dla najemcy jakichkolwiek uprawnień. Nie pogarsza też w żaden sposób sytuacji wynajmującego lub właściciela mieszkania.
Meldunek jest tylko pewnym stwierdzeniem rzeczywistości – tego, ze najemca przebywa w danym mieszkaniu na stałe lub przez pewien okres.
Meldunek nie stwarza sam w sobie utrudnień w usunięciu najemcy z lokalu po wygaśnięciu umowy. A to właśnie tego najczęściej obawiają się właściciele mieszkań.
Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Anna29 listopada 2015 19:52
A co jeśli chcę sprzedać mieszkanie, a jest w nim zameldowany czasowo ktoś kto w nim nie przebywa. Czy jako właściciel mogę go wymeldować?
Wojciech Rudzki29 listopada 2015 20:52
Anna, dzięki za pytanie. Jeżeli najemca nie wymelduje się sam, to można złożyć wniosek o jego wymeldowanie. Sprawa nie jest jednak załatwiana od ręki. Prowadzone jest wtedy postępowanie administracyjne zmierzające do ustalenia, czy były najemca przebywa w lokalu. Bo tylko to umożliwia jego wymeldowanie.
Marcin29 listopada 2015 20:55
Wystarczy udać się do Wydziału Ewidencji Ludności i złożyć wniosek o wymeldowanie takiej osoby, uzasadniając to tym, że dana osoba juz tam nie mieszka. Może to niestety trwać do 30 dni. Na moim przykładzie trwało to ponad dwa tygodnie. Następnie dostajesz potwierdzenie wymeldowania i to wszystko. Szybciej jest wtedy, kiedy udajesz się do urzędu z zameldowaną osobą – tez to testowalem, trwało 15 minut.
Na szczęście w 2016 ten relikt komuny upadnie, bo tak jak autor zauważył, jest zupełnie do niczego niepotrzebny 🙂
Wojciech Rudzki30 listopada 2015 02:46
Marcin, z tym czasem to może nie być tak optymistycznie. W niektórych urzędach jest praktyka zniechęcania do składania wniosku – proszę nie składać wniosku bo jest on bezcelowy / taki wniosek i tak nie wywrze skutku / nie wydam decyzji o wymeldowaniu itp. – do czasu upływu 3/6/12 miesięcy od kiedy najemca opuścił lokal. Oczywiście liczba miesięcy jest wzięta z sufitu (a raczej z okólnika obowiązującego w danym urzędzie) i nie znajduje żadnego uzasadnienia w brzmieniu ustawy o ewidencji ludności.
marco30 listopada 2015 18:26
witam, właśnie też sie spotkałem ze zniechecaniem a raczej brakiem możliwości złożenia wniosku o wymeldowanie z mieszkania,Wiem jak to wygląda bo już ta czynność wykonałem w innym mieście,zajęło to ok 3miesięcy, ale po sprawie, co można zrobić z takimi urzędasami co nie znają przepisów gdzie kierować skargi by ktoś kompetentny mógł to sprawdzić.lub pogonić starych i zatrudnić nowych chętnych ze znajomością przepisów meldunkowych do pracy.tak np jest w Kostrzynie nad Odrą.twierdza ze nie można złożyć wniosku o wymeldowanie.
Wojciech Rudzki30 listopada 2015 18:38
Proszę się nie przejmować, złożyć wniosek i żądać przybicia prezentaty z datą potwierdzającą fakt złożenia wniosku i oczywiście jego datę. Od tego dnia biegną terminy, w których sprawa administracyjna powinna być załatwiona. Co do zasady jest to 30 dni od dnia złożenia wniosku (taka zasada wynika z KPA).
Agnieszka2 grudnia 2015 18:28
o ile wiem, to wystarczy umowę najmu podpisać na czas określony bo nawet jeśli najemca zechce się zameldować sam w naszym mieszkaniu to może mieć tylko czasowe do dnia końca umowy i taki meldunek po prostu wygasa sam. Pomijam fakt, że to jakaś paranoja, że moim mieszkaniu może się zameldować ktokolwiek bez mojej zgody i wiedzy a już wymeldować takiego delikwenta właściciel nie może bezproblemowo. Tym sposobem to można robić niezłe przekręty. Drukuję sobie z neta umowę , wpisuję dane np cioci czy koleżanki, idę do urzędu i się melduję bezproblemowo….prawo nie chroni właściciela a jedynie najemcę – to chore.
Bożena3 grudnia 2015 23:46
A nie jest korzystniejszy i bardziej bezpieczny najem okazjonalny?
Wojciech Rudzki4 grudnia 2015 00:30
Bożena z punktu widzenia obowiązku meldunkowego nie ma to znaczenia. Przepisy ustawy o ewidencji ludności nie robią żadnych rozróżnień w tym zakresie.
Katarzyna4 grudnia 2015 14:28
Witam, mam taką sytuację. Wynajęłam mieszkanie znajomej. Ja mieszkam w innej miejscowości, a jej zależało na szybkim zameldowaniu się. Wysłałam więc podpisaną umowę i nie dostałam egzemplarza zwrotnego z jej podpisem. Znajoma przez miesiąc zwlekała z zapłatą. Pierwszego następnego miesiąca zadzwoniła, że już tam nie mieszka, że klucze zostawiła u sąsiadki i wpłaciła tylko część kwoty. Czy mogę wejść do mieszkania jeśli jej już tam nie ma? Czy muszę wysłać na adres zameldowania tej osoby wypowiedzenie i czy mogę zrobić to już czy muszę czekać aż miną trzy miesiące, za które mi nie zapłaci?
Wojciech Rudzki4 grudnia 2015 23:40
Jeżeli to znajoma, to proszę do niej zadzwonić i się zapytać o co chodzi. 🙂 Problemy w takich relacjach najlepiej rozwiązywać nie na płaszczyźnie prawnej.
Agnieszka7 grudnia 2015 18:10
Witam, a czy prawdą jest że eksmisja komorniczą i tak jest wstrzymywana ponieważ lokator nie ma się gdzie podziać i chroni go prawo i do czasu uzyskania mieszkania socjalnego z urzędu taka osoba jest nie do ruszenia.?
Wojciech Rudzki7 grudnia 2015 18:33
W niektórych przypadkach jest to możliwe. Ale to nie ma żadnego związku z zameldowaniem.
Adrian14 stycznia 2016 21:52
Dzień dobry Panie Wojciechu. Ciekawy wpis. Czy mógłby się Pan wypowiedzieć na temat jak duże jest ryzyko w przypadku np. próby egzekucji komorniczej na majątku najemcy? Przypuśćmy, że najemca melduje się w wynajmowanym mieszkaniu i adres jego zamieszkania jest dostępny dla instytucji – np. banku. Czy w razie długów najemcy komornik będzie próbował wejść do mieszkania nawet wtedy gdy najemca już opuści mieszkanie i będzie mieszał tam już inny najemca?
Wojciech Rudzki14 stycznia 2016 22:07
Takiego ryzyka nie ma. Trzeba po prostu poinformować komornika o tym fakcie.
Angelika14 marca 2016 22:38
Panie Wojciechu, mam do Pana pytanie. Czy będąc właścicielką mieszkania mogę bezpiecznie dla mnie kogoś zameldować na stałe bez umowy najmu ( fizycznie ta osoba nie mieszkałaby u mnie, jest to jej potrzebne np. do odbycia pewnego stażu w moim mieście.)? Czy ta osoba mogłaby ” narobić mi problemów” ?Bardzo proszę o odpowiedź. Pozdrawiam
Wojciech Rudzki20 marca 2016 21:53
Nie sądzę. Na czym miałoby polegać to narobienie problemów?
Darek16 kwietnia 2016 11:08
Wojciech Rudzki
Witam.
Po śmierci mamy ja i tata jesteśmy zapisani w księdze wieczystej a tata jest głównym lokatorem (chyba? czy oboje jesteśmy według prrawa?)
Mieszkanie spółdzielcze własnościowe.
Poszedłem z wszystkimi papierami do urzędu gminy i zameldowałem znajomego.
Jakie on ma teraz prawa do przebywania w mieszkaniu. Wcześniej był bezdomny.
Czy tata może go wymeldować albo wezwać policję i kazać mu opuścić lokal?
Czy powinienem/muszę podpisać z tym znajomym jeszcze jakąś dodatkową umowę oprócz zameldowania by tata nie mógł go usunąć z mieszkania ?
Wojciech Rudzki7 maja 2016 23:08
Ojciec może złożyć wniosek o wymeldowanie, co doprowadzi do wszczęcia postępowania administracyjnego. Od jego wyniku będzie zależało to, czy ta osoba będzie wymeldowana, czy nie.
Kasia18 maja 2016 19:49
Witam,
w najbliższym czasie ze względu na staż podyplomowy będę zmuszona zameldować się na pobyt stały w mieszkaniu znajomego. Chciałabym się dowiedzieć czy wiąże się to z jakimikolwiek konsekwencjami dla mojego znajomego? Pozdrawiam!
Wojciech Rudzki18 maja 2016 20:09
Z mojego punktu widzenia nie, ale ciężko rozmawiać o wszelkich bliżej nieokreślonych konsekwencjach (np. kwestia ew. zwiększenia zaliczek na opłaty w spółdzielni mieszkaniowej / wspólnocie).
Franai14 sierpnia 2016 23:51
Witam.
Chciałabym wynająć mieszkanie jednak dziewczyna, która miałaby tam mieszkać prosi mnie o zameldowanie. Rozumiem, że mogę to zrobić jeśli mam dokument potwierdzający, że jestem właścicielką, jednakże księgi wieczyste dalej figurują na moją babcię.
Babcia zmarła dwa lata temu, spisując testament i mieszkanie na mamę – po jej śmierci mama nie otwierała testamentu, jednak z dokumentów wynikało, że mieszkanie jest jej. Mama zmarła w tym roku – spadek po niej otrzymałam (jestem jedynym spadkobiercą) wraz z decyzją sądu (zakładałam sprawę). Teraz okazało się, że musze założyć jeszcze sprawę spadkową po babci (zrobiłam to, sąd rozpatrzył pozytywnie, niebawem dostanę tego potwierdzenie). Czy w związku z tym, że nie mam jeszcze ksiąg wieczystych na siebie (to trochę trwa) mogę już wynająć mieszkanie? I czy mogę zameldować kogoś? Boję się tego meldunku, ale po przeczytaniu Pana artykułu – troszkę mniej. Czy najbezpieczniej będzie mi zrobić umowę na czas określony – rozumiem, że wiązać sięz tym będzie fakt, że po tym okresie osoba zostanie automatycznie wymeldowana? (czy muszę składać jakieś pismo o wymeldowanie jej).
Z góry dziekuję za pomoc.
Wojciech Rudzki21 sierpnia 2016 20:26
Do zawarcia umowy najmu nie jest wymagany wpis w księdze wieczystej. Zameldowanie może nastąpić na podstawie samej umowy najmu. Ale w niektórych urzędach mogą na to reagować alergicznie.
Agata1 września 2016 18:46
Czy mogę zameldować się u znajomej na pobyt czasowy, jeśli tam nie będę mieszkać?
Wojciech Rudzki2 września 2016 17:25
Jeżeli zostanie złożone oświadczenie niezgodne z prawdą i nie zostanie ono zweryfikowane przez urzędników (nie ma takiego obowiązku) to zameldowanie może dojść do skutku. Nie jest to oczywiście rekomendowana metoda postępowania.
monika16 września 2016 00:06
Witam.Poprosiła nas znajoma,która wraz z rodziną przyjechała do Polski z Ukrainy,abyśmy zameldowali ich na tymczasowy pobyt u nas ,ponieważ potrzebne im zameldowanie,aby mogli pozostać w Polsce legalnie.Starają się o karte pobytu w Polsce.Zastanawiamy się czy jeśli ich zameldujemy a oni u nas nie będą mieszkać(bo wynajmują mieszkanie w bloku)to będzie to niezgodne z prawem.Bardzo chcemy im pomóc,bo tomili i dobrzy ludzie,a na Ukraine nie chcą wracać,bo ta straszna bieda.
Wojciech Rudzki17 września 2016 11:12
We wniosku znajduje się oświadczenie dotyczące zgodności zadeklarowanych danych ze stanem rzeczywistym.
katarzyna17 września 2016 19:35
Witam jestem właścicielem mieszkania. Była żona wyprowadzili się i nie mieszka ale urzad nie chce jej wymeldowac bo kiedyś wyraża chęć powrotu. Czy mogę nie wpuscic jej do domu ?? Nie wiąże nas żadna umowa tylko tyle że ma meldunek.
Wojciech Rudzki27 września 2016 12:05
Proszę przeprowadzić postępowanie zmierzające do wymeldowania lub uchylenia czynności administracyjno – technicznej zameldowania. Jeżeli decyzja będzie negatywna, to trzeba się odwołać i składać skargę do sądu administracyjnego.
Małgorzata11 października 2016 20:13
Witam pana.
Mam pytanie,odnosnie meldunku wynajmującego?Czy osoba na podstawie kartki potwiedzajacej,pobranie kwoty za pokój ,bez umowy najmu,czy może się zameldować?
Bardzo proszę o odpowiedż?
Z poważaniem
Małgorzata Rachwał
Wojciech Rudzki16 października 2016 20:55
Teoretycznie przy zameldowaniu nie ma obowiązku okazania umowy najmu, wystarczy tylko podpisanie oświadczenia o posiadaniu tytułu prawnego. W praktyce, nie widzę możliwości zameldowania w ten sposób.