Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Zameldowanie najemcy w wynajmowanym mieszkaniu to podobno same problemy. Dlatego wielu wynajmujących kategorycznie odmawia zgody na zameldowanie się najemców w wynajętym przez nich mieszkaniu. Co samo w sobie jest już wątpliwe, bo jak wyjaśniałem już w poprzednim wpisie, najemca może się zameldować i na pobyt stały i na pobyt czasowy bez zgody wynajmującego.

Przypominam, że zgodnie z art. 28. ust. 2 Ustawy o ewidencji ludności do zameldowania potrzebne jest poświadczenie pobytu wnioskodawcy w lokalu, które może złożyć osoba mająca tytuł prawny do mieszkania. A tytułem prawnym do mieszkania jest umowa najmu. Wynika to wprost i jednoznacznie z Ustawy o ewidencji ludności.

art. 28 Ustawy o ewidencji ludności

[ … ]
2. Obywatel polski dokonujący zameldowania na pobyt stały lub czasowy przedstawia potwierdzenie pobytu w lokalu, dokonane przez właściciela lub inny podmiot dysponujący tytułem prawnym do lokalu na formularzu zgłoszenia pobytu stałego lub formularzu zgłoszenia pobytu czasowego, oraz, do wglądu, dokument potwierdzający tytuł prawny do lokalu tego właściciela lub podmiotu. Dokumentem potwierdzającym tytuł prawny do lokalu może być w szczególności umowa cywilno-prawna, wypis z księgi wieczystej, decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu.
[ … ]

Słyszałem o wielu przypadkach, w których kiedy wynajmujący dowie się o samodzielnym zameldowaniu się w jego mieszkaniu przez najemców wyłącznie w oparciu o dokument umowy najmu (bez jego oddzielnej wyraźnej zgody), to on gotowy poruszyć niebo i ziemię aby usunąć najemcę z wynajmowanego mieszkania (często całkowicie złośliwie ponieważ do tej chwili nie było jakichkolwiek problemów z wykonywaniem umowy, w szczególności z zapłatą czynszu).

Jednak czy rzeczywiście jest się czego bać? Czy sam fakt zameldowania się w mieszkaniu przez najemcę przyznaje mu więcej praw niż wynika to z umowy najmu mieszkania? A może jest tak, że te „problemy” wynikają po prostu z niewiedzy?

Czy zameldowanie w mieszkaniu daje dodatkowe prawa najemcy?

Zacznijmy od rzeczy najważniejszej, która budzi moim zdaniem najwięcej obaw. Czy zameldowanie najemcy w mieszkaniu sprawia, że najemca uzyskuje jakieś lepsze prawo do przebywania w lokalu. Czy może jest tak, że fakt zameldowania w mieszkaniu powoduje powstania prawa silniejszego niż prawo wynikające z umowy najmu mieszkania?

To byłyby faktycznie sytuacje, które niosłyby dla wynajmującego mieszkanie poważne ryzyko. A tym samym uzasadniały obawy związane z zameldowaniem najemcy w mieszkaniu Jedna uwaga na wstępie. To w ogóle nie jest tak, jak mówi się to pomiędzy osobami wynajmującymi mieszkania, czy też jak można przeczytać w internecie (w szczególności na forach internetowych).

Sam fakt zameldowania kogokolwiek w mieszkaniu nie daje nikomu prawa do przebywania w lokalu. W przypadku najemcy prawo do przebywania w lokalu zawsze wynika z umowy najmu mieszkania. Jeżeli umowa najmu mieszkania została zawarta i obowiązuje, to najemca ma prawo przebywać w mieszkaniu.

Jeżeli umowa najmu mieszkania nie obowiązuje, to najemca nie ma prawa przebywać w mieszkaniu. A umowa przestaje obowiązywać zwłaszcza jeżeli została wypowiedziana zgodnie z przepisami prawa. A takie wypowiedzenie nie zawsze jest łatwe, zwłaszcza w przypadku wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z powodu zaległości czynszowych. To jest bardzo prosta zasada i ta zasada nie budzi jakichkolwiek wątpliwości.

Czy zameldowanie w mieszkaniu wpływa na możliwość usunięcia najemcy z lokalu?

Meldunek w wynajmowanym mieszkaniu nie wpływa też w żaden sposób na zakres praw i obowiązków najemcy i wynajmującego. W szczególności umowę najmu mieszkania wynajmujący może wypowiedzieć tylko w przypadkach określonych w Ustawie o ochronie praw lokatorów (w innych przypadkach wypowiedzenie nie odnosi żadnego prawnego skutku).

Brak zameldowania najemcy w mieszkaniu nie stwarza wynajmującemu jakichkolwiek szerszych możliwości do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, czyli wprowadzenia zasad wypowiadania umowy najmu mieszkania mniej korzystnych dla najemcy niż te wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Dotyczy to zwłaszcza wypowiedzenia z powodu zaległości czynszowych, kiedy w praktyce umowę można wypowiedzieć dopiero przy co najmniej 4 miesiącach zaległości.

I bardzo często w tym kontekście właściciele mieszkań obawiają się zameldowania najemców w wynajmowanym mieszkaniu. Właściciele mieszkań uważają, że usunięcie najemcy zameldowanego w mieszkaniu będzie znacznie trudniejsze niż najemcy niezameldowanego. I ja rozumiem te obawy, tyle że z punktu widzenia wynajmującego fakt zameldowania najemcy w mieszkaniu pozostaje całkowicie bez znaczenia.

Jeżeli najemca nie wyprowadzi się z mieszkania dobrowolnie, to w usunięciu najemcy nie pomoże Ci policja. I nie ma tutaj znaczenia, czy najemca będzie zameldowany, czy niezameldowany. Policja przyjedzie na miejsce i powie: „nie jesteśmy od rozwiązywania sporów cywilnoprawnych, proszę wnieść sprawę do sądu”. Będziesz potrzebował wyroku sądowego i prowadzenia egzekucji przez komornika. A ani sądu, ani tym bardziej komornika nie będzie interesował fakt zameldowania byłego najemcy w mieszkaniu.

Co w takim razie daje zameldowanie? O tym wprost stanowi art. 28 ust 4 Ustawy o ewidencji ludności – „zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała”. Jak widać sama ustawa wprost określa cel obowiązku meldunkowego, to tylko ewidencja ludności. Jest to w dużej mierze pewien relikt poprzedniego ustroju społeczno – gospodarczego.

art. 28 Ustawy o ewidencji ludności

[ … ]
4. Zameldowanie na pobyt stały lub czasowy służy wyłącznie celom ewidencyjnym i ma na celu potwierdzenie faktu pobytu osoby w miejscu, w którym się zameldowała

Zameldowanie w mieszkaniu to ustawowy obowiązek, nie uprawnienie najemcy

Tak, bo musisz wiedzieć, że jest to obowiązek, a nie żaden przywilej – to też wynika wprost z ustawy o ewidencji ludności. Jak wspomniałem powyżej, istnienie tego obowiązku, to pewien relikt poprzedniego systemu społeczno – gospodarczego, który ma zresztą zostać zniesiony od 1 stycznia 2016 roku.

Oczywiście fakt zameldowania w danym miejscu ma pewien wpływ na kwestie związane z prawem administracyjnym – na przykład na podstawie ewidencji ludności sporządzany jest spis wyborów, na podstawie którego określa się osoby uprawnione do głosowania w danym okręgu wyborczym.

Natomiast z punktu widzenia prawa cywilnego fakt zameldowania najemcy w mieszkaniu nie daje żadnych dodatkowych uprawnień dla najemcy, ani też w żaden sposób nie umniejsza uprawnień wynajmującego, czy właściciela mieszkania (jeżeli nie jest nim wynajmujący). A to właśnie prawo cywilne jest tym prawem, które powinno bezpośrednio interesować wynajmującego mieszkanie.

Podsumowanie, czyli 3 głębokie wdechy

Co powinieneś zapamiętać po przeczytaniu tego wpisu lub obejrzeniu materiału wideo? Sam fakt zameldowania najemcy w lokalu nie stwarza dla najemcy jakichkolwiek uprawnień. Nie pogarsza też w żaden sposób sytuacji wynajmującego lub właściciela mieszkania.

Meldunek jest tylko pewnym stwierdzeniem rzeczywistości – tego, ze najemca przebywa w danym mieszkaniu na stałe lub przez pewien okres.

Meldunek nie stwarza sam w sobie utrudnień w usunięciu najemcy z lokalu po wygaśnięciu umowy. A to właśnie tego najczęściej obawiają się właściciele mieszkań.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!