Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Imprezy w wynajmowanym mieszkaniu. Zakłócanie ciszy nocnej. „Panienki” stukające obcasami, studencie dudniący piętro wyżej jak stado słoni, tłuczone butelki. Krzyki lub głośne rozmowy i głośna muzyka. A nawet jeżeli nie ma krzyków i głośnej muzyki, to sąsiedzi są zawsze mocno wkurzeni.
To nie jest prosty temat, zwłaszcza dla wynajmujących mieszkania. A jeszcze trudniejszy dla sąsiadów wynajmowanego mieszkania. Ten wpis, wbrew lekkiej formule (a przynajmniej staraniom by ta formuła właśnie taka była) dotyczy bardzo poważnej kwestii. Jak radzić sobie z takimi problemami?
Zgodnie z wprowadzonym ostatnio zwyczajem zacznijmy od krótkiej historii. Wbrew pozorom takie lub podobne historie słyszę niezwykle często, dlatego mogę się nimi z Tobą dzielić w zasadzie przy okazji każdego wpisu. Dzisiaj historia jednego z wynajmujących, który uważał, że znalazł lekarstwo na studentów imprezowiczów. Czy ma rację?
Studenci to najgorsi najemcy. Nic nie robią tylko chleją, sprowadzają panienki i … Lepiej nie mówić co robią.. Studentki nie lepsze.
Nie to co my kiedyś. Nam czasu starczało tylko na naukę i pracę. Na siebie trzeba było przecież zarobić samemu. Z poprzednimi miałem właśnie problem – wynająłem mieszkanie 4 studentom. Imprezy, panienki, a w mieszkaniu smród i bród.
Ja wszystko rozumiem: raz, czy dwa impreza zdarza się każdemu. Ale tamci zaczęli od października i nie odpuszczali aż do grudnia. A potem wyrzuciliśmy ich prawie siłą. Od tego czasu się zabezpieczam.
W umowie najmu mieszkania mam napisane tak: jeżeli najemcy zorganizują w lokalu imprezę, która zakończy się interwencją policji albo pisemną skargą sąsiadów skierowaną do wynajmującego, to wynajmujący może wypowiedzieć umowę w trybie natychmiastowym oraz zatrzymać kaucję.
Niech imprezowicze szukają sobie innych mieszkań, ja nie będę tłumaczył się przed sąsiadami.
Pomysł jest świetny. Sąsiedzi będą zachwyceni, studenci będą z kolei zatrwożeni. A dzięki temu wszystkiemu, wynajmujący będzie zadowolony i zabezpieczony. Ale wiesz co tak naprawdę możesz zrobić z taką umową? Taką umowę najmu mieszkania możesz podrzeć i wyrzucić do kosza na śmieci (wizualizacja w materiale wideo 🙂 )
Wbrew pozorom, ten wpis jest bardzo serio. Chcesz wiedzieć, czy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania z powodu imprezowania? Świetnie, poświęć najbliższych 5 minut, a ja pokażę Ci wszystkie zakamarki Ustawy o ochronie praw lokatorów. Nie wiedziałeś, że jest taka ustawa? To jeszcze lepiej, w takim razie musisz zostać ze mną do końca tego wpisu.
Sąsiedzi nie lubią imprez studenckich
Imprezy studenckie. Fajna rzecz, wiadomo. Problem polega na tym, że nie dla wszystkich. Na pewno nie jest to rzecz przyjemna dla sąsiadów wiecznie imprezujących studentów. Gwarantuję Ci, że na kilku takich imprezach byłem – i wiem co mówię, nie chciałbym być sąsiadem takiego mieszkania. Sąsiedzi nie lubią ani imprez, ani studentów. I przypuszczam, że to właśnie stąd biorą się wszystkie problemy. I myślę, że mam racje.
Telefony na policję, telefony do spółdzielni mieszkaniowej, telefony do wspólnoty mieszkaniowej, telefony do wynajmującego (A co! Skoro ja nie śpię, to niech on też się męczy – to w końcu jego mieszkanie i jego problem!). Dlatego nie dziwie się, że wynajmujący mieszkania próbują szukać rozwiązań, które zapewnią im spokój oraz zapewnią ten spokój ich sąsiadom. To jasne, że najemcy mieszkania się zmienią, a z sąsiadami może być gorzej.
Ale czy naprawdę można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania tylko dlatego, że ktoś imprezuje albo – co jeszcze gorsze – sprowadza panienki?
Wypowiedzenie z powodu imprezy na podstawie ustawy o ochronie praw lokatorów?
Nie nie można. A na pewno nie można tego zrobić na podstawie prawa wypowiedzenia wprowadzonego bezpośrednio w umowie najmu mieszkania. I teraz kończą się żarty. Umowa najmu mieszkania podlega pod przepisy Ustawy o ochronie praw lokatorów. Czy Ci się to podoba, czy nie. Musisz to zaakceptować, bo nie jesteś tego w stanie zmienić.
Wiesz kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu mieszkania? Tylko w przypadku określonym w art. 11 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Ten przepis brzmi następująco:
art. 11 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów
Jeżeli lokator jest uprawniony do odpłatnego używania lokalu, wypowiedzenie przez właściciela stosunku prawnego może nastąpić tylko z przyczyn określonych w ust. 2-5 oraz w art. 21 ust. 4 i 5 niniejszej ustawy. Wypowiedzenie powinno być pod rygorem nieważności dokonane na piśmie oraz określać przyczynę wypowiedzenia.
Umowa najmu mieszkania może być wypowiedziana tylko w tych przypadkach i zapewniam Cię, że Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z tego powodu, że ktoś zorganizował imprezę. I to niezależnie od tego, czy ta impreza skończyła się interwencją policji, czy pisemnymi protestami sąsiadów.
Wypowiedzenie z powodu imprezy na podstawie umowy najmu mieszkania?
No dobra. Ale to, że Ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy z powodu organizowania imprez, nie oznacza jeszcze, że nie mogę wprowadzić takiej przyczyny wypowiedzenia umowy najmu mieszkania do mojej umowy. Wtedy nie będę wypowiadał umowy najmu mieszkania na podstawie Ustawy o ochronie praw lokatorów, tylko na podstawie umowy – proste!
Jestem przekonany, że właśnie tak pomyślało wiele osób. Sam pomysł jest może i dobry. Ale jego zrealizowanie jest całkowicie niemożliwe. Jeżeli Ustawa o ochronie praw lokatorów mówi, że wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest możliwe tylko w przypadkach określonych w tej ustawie, to oznacza, że takie wypowiedzenie jest możliwe tylko i wyłącznie w tych przypadkach.
Nie możesz wprowadzić do swojej umowy najmu mieszkania innych przypadków wypowiedzenia niż te wynikające z Ustawy o ochronie praw lokatorów. Wszystko co możesz zrobić jeżeli chodzi o prawo wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, to przepisać do swojej umowy dokładnie to, co znajduje się w Ustawie o ochronie praw lokatorów.
Sąsiedzie, odetchnij z ulgą!
Czas na krótkie podsumowanie.
Czy możesz wpisać do swojej umowy najmu mieszkania prawo wypowiedzenia tej umowy jeżeli najemca będzie organizował imprezy? Nie, nie możesz. Umowa najmu mieszkania może być wypowiedziana tylko w sytuacji, w której pozwala na to Ustawa o ochronie praw lokatorów.
A jeżeli wpisałeś do umowy najmu mieszkania prawo wypowiedzenia w takim przypadku, to jest ono nic nie warte. Nie będziesz go w stanie wyegzekwować z wykorzystaniem przymusu państwowego (sądu i komornika). Chyba, że ktoś wyprowadzi się dobrowolnie. Albo użyjesz przymusu fizycznego (ale to może skończyć się dla Ciebie bardzo źle.
To wszystko o czym przeczytałeś przed chwilą nie znaczy, że nie można pozbyć się lokatora imprezowicza zatruwającego życie Twoim sąsiadom. Taka możliwość istnieje – możliwe jest wypowiedzenie umowy jeżeli Twój najemca wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali.
To właśnie w taki sposób Ustawa o ochronie praw lokatorów umożliwia pozbycie się problematycznych lokatorów. Cała procedura jest jednak trochę bardziej skomplikowana – dlatego opowiem Ci o niej w jednym z kolejnych wpisów.
Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
ABC2 listopada 2015 00:05
Świetnie, proszę dalej uświadamiać studentów, że wolno im wszystko, imprezy, panienki, hałasowanie itp. Czy Ty człowieku zdajesz sobie sprawę co ty robisz>? Dajesz studentom amunicję do walki z najemcami, i sąsiadami którzy chcą mieć spokój tak w wynajmując jak i mieszkając obok wynajmowanego mieszkania. I wiadomo, że tego typu informacje wykorzystają właśnie najgorsi z nich. Mam nadzieję, że się dorobisz, będziesz wynajmował mieszkania i będziesz miał kiedyś z tego tytułu dokładnie taki problem ze współlokatorami, ty populistyczny szkodzący nuworyszu.
Wojciech Rudzki2 listopada 2015 00:52
ABC, bardzo dziękuję za komentarz. Jeżeli mówię jak wypowiedzieć umowę najmu to jest OK. Jeżeli mówię kiedy nie można wypowiedzieć, to już nie jest OK. Chyba sam rozumiesz, że nie mogę się przejmować takimi komentarzami jak Twój… 🙂
Ja po prostu opisuję pewien fragment rzeczywistości. Jeżeli uważasz, że ta rzeczywistość jest zła, to skontaktuj się z posłem z Twojego okręgu i porozmawiaj z nim jak zmienić Ustawę o ochronie praw lokatorów.
ABC2 listopada 2015 12:05
Panie Wojciechu, chodzi jedynie o to, że są informacje, którymi lepiej się nie dzielić bo mogą przynosić więcej szkód niż pożytku, szczególnie na Portalach społecznościowych typu „wynajmę mieszkanie”. Ps. po namyśle ostatnia linijka mojej wypowiedzi nie była na miejscu i była popełniona w afekcie, po prostu mnie to zdenerwowało, także przepraszam. Dziękuję za odpowiedź.
Wojciech Rudzki2 listopada 2015 12:14
ABC, dziękuję za odwiedzenie bloga ponownie. Widzisz, ja nie mam żadnego interesu w promowaniu określonych rozwiązań lub określonej postawy. Na co dzień do0radzam zarówno najemcom, jak i wynajmującym. Przyznam szczerze, że wolę pracować na lokalach użytkowych, bo tam rozmawiamy bardziej o interesach gospodarczych, a nie o kwestiach moralnych.
Uwierz mi, ja też nie jestem zwolennikiem Ustawy o ochronie praw lokatorów w obecnym kształcie. Nie zmienia to jednak faktu, że ta ustawa obowiązuje. A ja jako prawnik opisuję właśnie mechanizmy funkcjonowania tej ustawy. Czy stwarza ona pole do nadużyć przez najemców? Oczywiście, że tak. Czy ja to pochwalam? Oczywiście, że nie.
Ale czy oznacza to, że wynajmujący mieszkania mogą nadużywać prawa wobec najemców (tutaj cały czas posługuję się pewnym uproszczeniem terminologicznym mówiąc o nadużywaniu prawa)? Nie, nie mogą. I jeżeli popatrzymy na skalę wadliwości umów i praktyk wynajmujących mieszkania, to obawiam się, że liczna nadużyć jest co najmniej tak duża jak liczba nadużyć najemców.
Lolka5 października 2016 11:59
ABC spoko, są studia prawnicze, studenci wiedzą więcej niż wynajmujący.
Jamci4 listopada 2015 14:36
A co z art 685 kc?
Wojciech Rudzki4 listopada 2015 18:30
Art. 685 Kodeksu cywilnego nie może mieć zastosowania z jednej bardzo prostej przyczyny – podstawy wypowiedzenia zawiera tylko i wyłącznie Ustawa o ochronie praw lokatorów. W tej ustawie jest podobna podstawa wypowiedzenia, ale po pierwsze nie w trybie natychmiastowym, a po drugie po uprzednim wezwaniu.
Sygnalizowałem tą kwestię w podsumowaniu. Materiał na ten temat ukaże się prawdopodobnie w przyszłym tygodniu. Nie jestem w stanie wyczerpać tego tematu w jednym wpisie. A nawet jeżeli jestem to nikt nie będzie w stanie tego przeczytać… 🙂
SPS8 listopada 2015 03:02
@ABC Pozdrawiam Pana wynajmujacego. Jest Pan kwintesencją januszerki i cebulactwa z jakim przyszło mi się męczyć przez większą część mojego studenckiego życia. A że, wbrew obowiązującym trendom nie zamierzam brać kredytu to jeszcze się trochę pomecze. Proponuje dalej wynajmowac 2 pokojowe mieszkanie remontowane 15 lat temu 4 studentom i dalej zyc w przekonaniu ze „TE STUDENTY TO NIE WIADOMO CO ROBIO”. PS. To, że młodzi ludzie się bawią nie jest równoznaczne z byciem utrzymywanym przez rodziców. Ale wiadomo lepiej sobie po pracy posiedziec w fotelu i pooglądać szkło kontaktowe, wszak to poszerza horyzonty ;).
Chetnie bym z Panem tez podyskutował na temat nagannych zachowan wynajmujacych ale obawiam sie, ze taka rozmowa nie wniosla by wiele do Pana zycia a ja jako student i osoba pracujaca cenie swoj czas.
Wojciech Rudzki8 listopada 2015 04:39
SPS – dziękuję za komentarz. Podziel się z nami swoimi doświadczeniami – być może będą dobrym tematem na jeden z kolejnych wpisów 🙂
Oczywiście do całej sprawy trzeba mieć zdroworozsądkowe podejście. Dlatego na blogu prezentuję perspektywę prawną z obydwu stron umowy najmu mieszkania.
Ewa30 listopada 2015 01:16
Witam. Otrzymalam pisemne wypowiedzenie umowy od wynajmujacego wlasnie z powodu imprezy. Przyznaje, ze muzyka byla zdecydowanie za glosna. Mialam urodziny i popelnilam blad. Impreza zostala zakonczona interwencja policji. Nie podpisalam wypowiedzenia umowy, ktora zawarta mam do konca lutego 2016 r. Oddalam sprawe do adwokata, ktory poinformowal mnie, ze wypowiedzenie najmu jest nieskuteczne, gdyz nie zgodne z ta ustawa. Otrzymalam informacje, ze wynajmujacy moze wypowiedziec mi umowe po uprzednim pisemnym pouczeniu, upomnieniu. W przypadku ponownej interwencji policji, wynajmujacy bedxie mogl wypowiedziec mi umowe najmu z zachowaniem 1 miesiecznego okresu wypowiedzenia. Prosze o potwierdzenie tych informacji. Ponadto obswiam sie dzialan ze strony wynajmujacego niezgodnych sprawem czyli bezprawnej eksmisji. Co w sytuacji , w ktorej wynsjmujacy wejdzie do mieszkania i zacznie mnie pakowac? co mam wtedy robic?wzywac policje? pozdrawiam
Wojciech Rudzki30 listopada 2015 02:48
Jeżeli wynajmujący wejdzie do mieszkania to wezwij policję i zgłoś popełnienie przestępstwa naruszenia miru domowego.
Art. 193 kodeksu karnego:
Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.
Wynajmujący nie może przebywać w mieszkaniu bez zgody najemcy. Policja nie odmówi podjęcia działań w tej sprawie.
Kaz9 grudnia 2015 01:08
Witam
Co się dzieje w takim przypadku, gdy Najemca wyrażił zgodę w umowie na wejście Wynajmującego do mieszkania Najemcy, gdy albo nie płaci, albo dewastuje lokal, albo zakłóca spokój innych itd.
Innymi słowy czy zabezpieczeniem dla Wynajmującego stanowi zapis w umowie mówiący o zgodzie Najemcy na wejście Wynajmującego w związku z patologicznymi zachowaniami Najemcy.
Prosze o kontakt mailowy kaz300@wp.pl Bardzo ważne !!!!
Wojciech Rudzki9 grudnia 2015 09:41
To nie jest skuteczne zabezpieczenie bo nie będziesz miał jak go wyegzekwować.
Kaz9 grudnia 2015 18:05
Panie Wojciechu
Jeśli Najemca zgadza sie na wejście Wynajmującego do mieszkania gdy nie płaci i dokonanie jego eksmisji na zasadzie wymiany zamków i spakowanie bagażu Najemcę, to dlaczego nie będę mógł tego wyegzekwować ????
Anna19 grudnia 2015 21:00
Ok. wszystko wszystkim,ale co ja mam np.zrobic skoro mam lokatorow ,ktorzy zalegaja mi za czynsz od czerwca tego roku. Nie robia nic w tym kierunku by splacic dlug.. Nie dosc ,ze obrazaja wlasciela posesji to jeszcze wmawiaja nie stworzone rzeczy,wychodza zalozenia ,ze nic im nie grozi.. w tej chwili sa bez pradu ,bo za niego nie zaplacicli ,ja musialam to zrobic na kwote ponad 400zl. Nie placa za czynsz ,za prad sa bez umowy bez zameldowania ,bez zadnych skrupolow siedza i smieja mi sie w twarz.. i to jest okey-chyba nie. czlowiek chcial pomoc i taka zaplate dostaje .jak ma ich wyprosic by opuscili moj lokal i chociaz oddali mi za prad,ktorego nie zaplacili???
Wojciech Rudzki19 grudnia 2015 22:02
Jeżeli chcesz to zrobić zgodnie z prawem to pozostaje wnieść pozew do sądu. Po sądzie, do komornika. Najpierw ustal, czy dobrze wypowiedziałaś umowę, a większość osób wypowiada umowę bezskutecznie. Najlepiej skorzystaj z porady adwokata.
Patryk21 grudnia 2015 14:29
No to ja już wiem, że nigdy nikomu nie wynajmę mieszkania… Co za [ wymoderowano]!!! To ma być prawo…??? Precz z komuną!!!
Wojciech Rudzki21 grudnia 2015 14:34
Patryk, dziękuję za interesujące stanowisko. Proszę tylko o dyskusję w bardziej wyważony sposób… 🙂
wojtek21 kwietnia 2016 14:47
Mam w umowie wpisane prawo do wizyt w mieszkaniu raz w miesiącu. Dotychczas z niego nie korzystałem. Będę korzystał z dokładnością zegarka. Rozumiem, ze godziny wizyt do 22,zeby nie naruszyć miru. Czy mogę zwracać uwagę na ślady niewłaściwego użytkowania mieszkania , obecność pasa na którego nie wyraziłem zgody w umowie, zadawać pytania kiedy wreszcie dostane swoje pieniądze, , stwierdzać np. uszkodzone kontakty jako ew podstawę do wizyty straży pożarnej ( zagrożenie pożarem) prosić o dowód szczepienia psa i ew donieść uprzejmie do Straży miejskiej,że PAni lokatorka ma nieszczepionego psa( wykroczenie karane i przymuszenie do zaszczepienia), pytac o nieruchomości i ruchomości jakie posiada( lodówka, TV,komputer) jako przyszłe zabezpieczenie roszczeń które przekazę w przyszłości komornikowi itp.sprawy które podnosić będę podczas wizyt.???
Na litośc boską musi być jakiś sposób, który lokatorowi tak umili zycie,że zacznie szukac innego idioty,który zawrze z nim umowę na czas nieokresłony i weżmie kaucje za jeden okres umowy a nie 12 krotność.
Wojciech Rudzki7 maja 2016 22:44
Podstawowym problemem nie jest pies, tylko wynajęcie lokalu na czas nieoznaczony (której nie można wypowiedzieć niezależnie od tego co zostało wpisane do umowy) osobie, która zamierza egzekwować swoje prawa. Proszę skontaktować się z adwokatem i ustalić strategię działania.
Sylwia15 maja 2016 02:14
Witam serdecznie,
czy mogę wypowiedzieć umowę zawartą na czas określony tj. 1 roku jako najemca? Wynajmujący w dniu podpisywania umowy powiadomił mnie o starszej Pani pietro niżej której przeszkadza chodzenie w szpilkach. Jednak nie powiedzial, iż bedzie jej przeszkadzało chodzenie w kapciach, ogladanie TV czy zwykle rozmawianie. Uciażliwa sąsiadka wykrzykujac swoje racje nie chciala słyszec mnie o 6 rano w kapciach, kiedy wstaje do pracy…badz w nocy kiedy ide do lazienki… jak mozna wyniesc sie s tego mieszkania, gdyz proglem jest chroniczny i starsza pani uprzykrzała sie wszystkim poprzednim lokatorom wynajmujacym mieszkanie przed nami. Na jaka podstawe prawna sie powolac??? Dziekuje za pomoc.
Wojciech Rudzki16 maja 2016 17:58
To nie jest problem prawny. To jest problem dot. relacji sąsiedzkich. Ja bym się tym po prostu nie przejmował.
Michalina5 października 2016 09:37
Panie Wojciechu, a tak trochę z innej beczki. Czy za urządzenie imprezy sylwestrowej sąsiedzi mogą wezwać policję za zagłuszanie spokoju? Bo coś mi się kojarzy, że tej nocy takie wezwania są ignorowane, ale pewna nie jestem. Pozdrawiam
Wojciech Rudzki16 października 2016 21:02
To jest chyba skomplikowany temat od strony teoretycznej. Kiedyś spotkałem się z pojęciem kontratypu (okoliczności wyłączającej bezprawność czynu) sylwestra – ale nie zgłębiałem tematu. Należy raczej przyjąć, że policja przymyka oko w granicach zdrowego rozsądku.