Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Zameldowanie w wynajmowanym mieszkaniu wywołuje wiele emocji. Wiedziałem o tym zanim rozpocząłem serię wpisów na ten temat. Ale nie spodziewałem się jednego: że emocje dotyczące tego problemu są AŻ TAK DUŻE. Trzy wcześniejsze artykuły na ten temat zostały przeczytane blisko 20.000 (DWADZIEŚCIA TYSIĘCY) razy.

Najwięcej emocji wzbudziła oczywiście możliwość zameldowania się w mieszkaniu przez najemcę bez zgody właściciela. W licznych komentarzach na facebooku pojawiły się sugestię, żeby w takiej sytuacji natychmiast wypowiadać umowę najmu mieszkania. Problemów w końcu lepiej unikać.

Pochylmy się właśnie nad tą kwestią. Czy faktycznie można wypowiadać umowę najmu mieszkania z tego powodu? Takie pomysły nie są dla mnie wcale żadnym zaskoczeniem. Posłuchaj historii jednego z moich Klientów zajmujących się najmem na większą skalę:

Nigdy nie pozwalam na zameldowanie się najemców w moim mieszkaniu. Im mniej problemów dla mnie tym, lepiej. A jeżeli im się moje zasady nie podobają, to droga wolna – niech szukają frajerów, którym wszystko jedno. Ja zarabiam na mieszkaniu i mi nie jest wszystko jedno.

Kiedyś słyszałem, że znajomy miał problemy z wymeldowaniem starych najemców. Chciał sprzedać mieszkanie, a kupujący chcieli mieć czystą kartę. Były najemca się nie wymeldował i wyjechał za granicę. To opóźniło sprzedaż nieruchomości o kilka miesięcy.

Ja nie dam się robić w konia, dlatego wprowadziłem do umowy zakaz meldowania i prawo do wypowiedzenia umowy w trybie natychmiastowym jeżeli ktoś zamelduje się w mieszkaniu bez mojej zgody.

To jest fragment rozmowy, którą przeprowadziłem niedawno z osobą wynajmującą mieszkanie. Czy faktycznie możesz zakazać najemcom zameldowania się w wynajętym przez nich mieszkaniu? Czy możesz wypowiedzieć umowę jeżeli najemcy naruszą taki zakaz?

Zameldowanie w wynajętym mieszkaniu to trudny temat dla właściciela

Na początek jedna uwaga. W pełni rozumiem wszystkie obawy właścicieli mieszkań związane z zameldowaniem się przez najemców w wynajmowanym przez nich mieszkaniu. Dlatego też w pełni rozumiem sytuację, w której właściciele mieszkań próbują się zabezpieczyć przed zagrożeniami mogącymi być w ich ocenie skutkiem zameldowania.

Sprawa jest całkowicie jasna: pojawia się pewien problem, a naturalną reakcją jest potrzeba chęć jego zneutralizowania. A wiadomo, że w takich sytuacjach najlepiej jest neutralizować problemy najprostszymi środkami.

Pomimo tego widzę w takiej sytuacji dwa problemy:

  1. sam fakt zameldowania w mieszkaniu wbrew pozorom nie jest sam w sobie wielkim problem dla wynajmującego (wyjaśniałem to szerzej we wpisie czy zameldowanie jest niebezpieczne dla właściciela);
  2. zakaz zameldowania wpisany do umowy najmu obwarowany prawem wypowiedzenia umowy jest całkowicie bezwartościowy, nie ma absolutnie żadnej szansy aby zneutralizował jakiegokolwiek zagrożenie związanego z zameldowaniem się w lokalu przez najemcę.

Umowa najmu mieszkania nie może zakazać zameldowania

Pierwsza ważna kwestia: czy umowa najmu mieszkania może zakazać zameldowania się w wynajmowanym mieszkaniu? Na pewno takie ograniczenie można wpisać do umowy najmu. Do umowy najmu można wpisać przecież wszystko. Właście pytanie brzmi: czy taki zakaz jest skuteczny? Mam co do tego bardzo poważne wątpliwości.

Przede wszystkim dlatego, że zgodnie z Ustawą o ewidencji ludności najemca powinien zameldować się w miejscu stałego lub czasowego pobytu. Jeżeli takim miejscem jest wynajmowane przez niego mieszkanie, to powinien się w nim zameldować. Jest to teoretycznie ustawowy obowiązek każdego obywatela naszego kraju (inna sprawa, że obecnie bardzo rzadko respektowany i egzekwowany).

art. 27 Ustawy o ewidencji ludności
1. Obywatel polski przebywający na terytorium Rzeczypospolitej Polskiej jest obowiązany zameldować się w miejscu pobytu stałego lub czasowego najpóźniej w 30 dniu, licząc od dnia przybycia do tego miejsca.
[ … ]

Czy możesz wobec tego nakazywać najemcy postępowanie sprzeczne z Ustawą o ewidencji ludności? Jest to bardzo wątpliwe. Moim zdaniem, taki zakaz jest po prostu sprzeczny z prawem, a zatem nie wywiera w stosunku do najemcy żadnego skutku.

Czy można wpisać prawo do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z powodu zameldowania?

Ale nawet gdybyśmy przyjęli inaczej (że zakaz zameldowania można skutecznie wprowadzić do umowy), to taki zakaz jest bezwartościowy także z innej przyczyny: jest to postanowienie niemożliwe do wyegzekwowania w jakikolwiek sposób. Dotyczy to także prawa do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania z powodu zameldowania wpisanego wcześniej do umowy najmu.

A za pewną oczywistość powinno zostać uznane stwierdzenie, że wszystko co wpiszesz do umowy najmu ma sens tylko wtedy, jeżeli jesteś to w stanie wyegzekwować. Niewiele osób stosuje się do ograniczeń, za których naruszenie nie grozi jakakolwiek sankcja.

Umowy najmu mieszkania nie wypowiesz jeżeli najemca zamelduje się w mieszkaniu

Dryga ważna kwestia: czy do umowy najmu mieszkania można wpisać prawo wypowiedzenia z powodu zameldowania się najemcy w mieszkaniu? Wpisać można, ale pozostanie ono całkowicie bezwartościowe. Będzie nieważne, a Ty nie będziesz w stanie skutecznie wypowiedzieć umowy z tego powodu.

Pamiętaj o jednym: umowę najmu mieszkania można wypowiedzieć tylko w tych przypadkach, w których pozwala na to Ustawa o ochronie praw lokatorów. A ta ustawa nie pozwala na wypowiedzenie umowy z powodu zameldowania się przez najemcę w wynajmowanym przez niego mieszkaniu.

Pozwól, że w tym momencie powtórzę jeszcze raz to o czym mówiłem już wielokrotnie: do umowy najmu mieszkania nie mogą zostać wprowadzone rozwiązania mniej korzystne dla najemcy jeżeli chodzi o prawo wypowiedzenia umowy (dotyczy to zwłaszcza wypowiedzenia umowy najmu jeżeli najemca nie płaci czynszu). A jeżeli wprowadzisz takie rozwiązania, to będą one po prostu nieważne.

Podsumowanie

Podsumujmy to o czym rozmawialiśmy przed chwilą. Po obejrzeniu tego materiału wideo powinieneś zapamiętać przede wszystkim 2 podstawowe informacje:

  1. Nie możesz zakazać najemcy zameldowania się w wynajmowanym przez niego mieszkaniu. Dlaczego? Między innymi dlatego, że obowiązek zameldowania się w miejscu pobytu wynika z ustawy – jest to nie prawo, ale obowiązek każdego polskiego obywatela.
  2. Nie możesz także wypowiedzieć umowy z powodu takiego zameldowania: takiej możliwości nie przewiduje Ustawa o ochronie praw lokatorów, a Ty nie możesz wprowadzić do umowy najmu mieszkania rozwiązań bardziej niekorzystnych dla najemcy niż te wynikające z tej ustawy.

Niektórzy wynajmujący wpisują jednak takie postanowienia do umów najmu. Jeżeli wiedzą, że są one nieskuteczne to wszystko pozostaje OK (można przecież liczyć, że druga strona umowy nie będzie zorientowana w swoich prawach). Problem pojawia się dopiero wtedy, kiedy takie bezmyślnie wprowadzone do umowy postanowienia zapewniają pewne złudne poczucie bezpieczeństwa i kontroli nad sytuacją.

Bo pamiętaj, że nad tym czy najemca zamelduje się w mieszkaniu nie masz absolutnie żadnej kontroli.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!