Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Negocjowanie umowy najmu lokalu użytkowego nie jest łatwym zadaniem. Zawierając długoletnią umowę najmu (pewnym standardem jest teraz okres 5 albo 10 lat oraz ewentualne prawa opcji na przedłużenie okresu obowiązywania umowy) musisz uwzględnić bardzo wiele czynników – nie zawsze wiadomo, co będzie istotne po kilku latach od dnia zawarcia umowy.

Może zabrzmi to dla Ciebie zaskakująco, ale dużo ciężej jest rozmawiać na ten temat z osobami, które nie zajmują się najmem lokali użytkowych na co dzień – nie mają szerszego spojrzenia na zwyczaje obowiązujące na rynku lub nie potrafią w sposób rozsądny wyważyć interesów obydwu stron umowy.

W takich sytuacjach bardzo często zdarza się tak, że rozmawiasz z drugą stroną umowy (i może to dotyczyć zarówno najemcy, jak i wynajmującego), który nie ma zielonego pojęcia o czym mówi. Najgorsza jest jednak inna sytuacja: rozmawiasz z osobą, która nie tylko nie wie o czym mówi, ale dodatkowo wydaje jej się, że doskonale wie o czym mówi. 🙂

Ale przejdźmy do rzeczy…

Nie zgadzamy się na to, na pewno nie podpiszemy takiej umowy najmu! Umowa przedwstępna mówiła tylko o wypowiedzeniu jeżeli nie będziemy płacić czynszu. Chyba chcecie żeby umowa nie doszła do skutku. Albo podpiszemy tą umowę dzisiaj albo wcale.

To była bardzo emocjonalna wypowiedź przyszłych najemców lokalu użytkowego, którą miałem okazję usłyszeć dosłownie kilka dni temu. Emocjonalna, a może raczej wyrachowana? Osoba zainteresowane najmem lokalu użytkowego nie podpisywały takiej umowy po raz pierwszy. A o co poszło?

O wpisanie do umowy najmu lokalu użytkowego możliwości wypowiedzenia tej umowy przez wynajmującego :

  1. jeżeli najemca będzie wykraczał w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu,
  2. w przypadku gdyby na skutek zachowania najemcy korzystanie z innych lokali było uciążliwe.

Czy rzeczywiście oburzenie przyszłego najemcy było uzasadnione?

Przyczyny wypowiedzenia nie wynikają tylko z umowy najmu lokalu użytkowego

Tak naprawdę, wszystko rozbiło się nie o moje widzimisię, Nie chodziło także o przekonanie co do tego w jaki sposób należy skonstruować umowę najmu, czy też w jaki sposób uprzykrzyć życie przyszłemu najemcy. O co w takim razie poszło? O treść artykułu 685 Kodeksu cywilnego. A przepis ten brzmi następująco:

Art. 685 Kodeksu cywilnego

Jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia.

I to właśnie tego przepisu, a nie mojej prywatnej prawniczej inicjatywy, przestraszyli się przyszli najemcy. Ale dlaczego przyszli najemcy lokalu użytkowego tak bali się tego postanowienia?

Dlatego, że zamierzali wynająć mieszkanie w nowym budynku mieszkalnym, połączyć je z lokalem użytkowym znajdującym się obok i przeznaczyć mieszkanie do prowadzenia działalności gospodarczej. A ta działalność mogła być potencjalnie problematyczna dla innych lokatorów wykorzystujących mieszania do mieszkania, a nie działalności gospodarczej.

Czy wykreślasz przyczyny wypowiedzenia umowy najmu jeżeli się ich nie boisz?

I oczywiście świadomość tego, że takie wykorzystanie mieszkania może powodować problemy powodowała opór przyszłych najemców. Ten opór był tym większy, że mieszkanie, którego tyczyła umowa znajdowało się w nowym bloku. Nie było wiadomo kim będą lokatorzy, nie było także wiadomo jaki będzie regulamin przyjęty przez wspólnotę mieszkaniową. Nie było także wiadomo na ile pozostali mieszkańcy będą zdeterminowani do uprzykrzania życia najemcy albo ochrony swojego świętego spokoju (w zależności od punktu widzenia).

Logika przyszłych najemców była zatem w jakiś sposób uzasadniona. Skoro nie wiedzieli, czy sposób wykorzystywania lokalu będzie naruszał porządek domowy lub stwarzał uciążliwości sąsiadom, to nie chcieli się narażać na wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z ich winy. Dlatego chcieli postawić sprawę jasno:  jeżeli z umowy najmu te postanowienia nie zostaną wykreślone, to umowy nie podpiszemy.

Wszyscy chcieli podpisać tą umowę najmu lokalu użytkowego. Zmiany żądane przez przyszłych najemców zostały wprowadzone. Ale czy to rzeczywiście zmieniło w jakikolwiek sposób sytuację najemców?

Negocjujesz umowę najmu lokalu użytkowego? Rób to dobrze!

Absolutnie nie. Sytuacja najemców lokalu użytkowego nie zmieniła się w żaden sposób. O ile można przyjąć, że logika najemców była w pewien sposób uzasadniona, to logika ta była jednocześnie po prostu błędna. Opierała się na założeniu, że jeżeli przemilczymy pewien problem, to ten problem samoczynnie zniknie. Otóż wcale nie, taki problem nie zniknie.

Sam fakt wykreślenia z umowy postanowień przepisanych wprost z Kodeksu cywilnego nie powoduje, że przepisu Kodeksu cywilnego przestaną obowiązywać. Jeżeli chcesz wyłączyć obowiązywanie konkretnych przepisów Kodeksu cywilnego w umowie najmu lokalu użytkowego, to musisz wyłączyć stosowanie tych przepisów wprost i wyraźnie.

Samo przemilczenie pewnych kwestii w umowie najmu lokalu użytkowego (przez co rozumiem także wykreślenie pewnych postanowień odpowiadających przepisom ustawy), nie powoduje osiągnięcia takiego skutku. Przyszli najemcy byli uprzedzeni o skutkach wykreślenia problematycznych dla nich przyczyn wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego, ale pomimo tego, była to dla nich kwestia życia albo śmierci.

W związku z tym, przyszli najemcy lokalu użytkowego i tak musieli przestrzegać porządku domowego, i tak nie mogą być uciążliwi dla innych lokatorów. Jeżeli będą postępować inaczej, to umowę najmu lokalu użytkowego można i tak wypowiedzieć.

Twój prawnik nie walczy jak lew? Może i dobrze…

Jakie wnioski powinieneś wyciągnąć z tego materiału wideo? Po pierwsze, przemilczenie rzadko kiedy stanowi rozwiązanie problemu. Zwłaszcza jeżeli chodzi o podpisywanie długoterminowych umów najmu lokali użytkowych.

Po drugie, jeżeli chcesz zmienić umowę, to zrób to dobrze. Nie wiesz jak to robić? Skorzystaj z porady adwokata lub radcy prawnego – nawet jeżeli nie będzie specjalistą od takich umów, to wspólnie (jego wiedza prawnicza + Twoja wiedza na temat Twojego biznesu + wspólna umiejętność przewidywania ryzyk w przyszłości) osiągniecie zdecydowanie lepszy skutek.

Po trzecie, rolą prawnika nie jest upychanie w umowie możliwie dużej liczby postanowień i bronienia każdego z nich jak Częstochowy. Ważne żeby słuchać zainteresowanych i nie kruszyć kopii o rzeczy błahe. Należy także umiejętnie szacować ryzyko i skupić się na rzeczach najważniejszych.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!