Zacznijmy od krótkiej historii. Rozmawiałem ostatnio z jednym z czytelników bloga. Jednym z jego źródeł dochodów jest wynajmowanie magazynu. Dotychczas jego klientami były albo osoby prowadzące jednoosobową działalność gospodarczą albo spółki z ograniczoną odpowiedzialnością. Ze spółką cywilną nie podpisywał nigdy umowy najmu.

W trakcie rozmowy zwróciłem mu uwagę na kilka problemów, a ostatecznie doszedł on do wniosku o potrzebie rewizji dotychczas wykorzystywanej umowy pod kątem zabezpieczeń. Nasza rozmowa zaczęła się od takiego pytania:

Przed chwilą obejrzałem Twoje nagranie dotyczące umowy najmu lokalu użytkowego ze spółką z ograniczoną odpowiedzialnością. Wiele się dowiedziałem, ale jestem w trochę innej sytuacji – chcę wynająć magazyn dla spółki cywilnej. Czy umowa najmu lokalu użytkowego z taką spółką jest bezpieczna, na co powinienem zwrócić uwagę?

Takie pytanie zadał mi ostatnio jeden z czytelników bloga. I faktycznie ma ono głęboki sens, a odpowiedź może być bardzo przydatna dla wielu osób. Dlaczego? Dlatego, że spółka cywilna to najpopularniejsza spółka w Polsce. A jeżeli tak jest, to najpewniej spółki cywilne to spółki najczęściej zawierające umowy najmu lokali użytkowych.

Załóżmy że, jesteś w podobnej sytuacji do Czytelnika, który zadał mi wspomniane przed chwilą pytanie. Chcesz podpisać umowę najmu lokalu użytkowego ze spółką cywilną –  o czym powinieneś pamiętać?

Ponieważ spółkami zajmuje się na co dzień, prowadzę także bloga o spółce cywilnej pod adresem spolkacywilna.info. Jeżeli potrzebujesz więcej informacji właśnie na temat tej spółki, zachęcam do jego odwiedzenia.

Jeżeli umowa ze spółką, to najlepiej ze spółką cywilną

Można powiedzieć, że z punktu wierzyciela spółka cywilna to najbezpieczniejsza spółka. Nie inaczej będzie w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego. Wynajmujący lokal użytkowy jest przecież wierzycielem spółki cywilnej – między innymi jeżeli chodzi o obciążający spółkę cywilną obowiązek zapłaty czynszu. Ale dlaczego to właśnie spółka cywilna jest najbezpieczniejsza dla spółką?

Dlatego, że wszyscy wspólnicy spółki cywilnej ponoszą nieograniczoną odpowiedzialność za długi tej spółki. Oprócz tego, sięgnięcie do majątku osobistego wspólników spółki cywilnej nie jest uzależnione od wcześniejszego nieskutecznego prowadzenia postępowania egzekucyjnego z majątku tej spółki (a tak wygląda to na przykład w przypadku spółki jawnej). Więcej na ten temat możesz przeczytać na moim blogu o spółce cywilnej spolkacywilna.info – odpowiedzialność wspólników za długi spółki cywilnej.

Co więcej spółka cywilna stwarza prosty mechanizm sięgnięcia do majątku wspólników objętego wspólnością majątkową małżeńską. Jeżeli będziesz wiedział jak go wykorzystać, zwiększysz swoje szanse na odzyskanie długów z umowy najmu lokalu użytkowego. Oczywiście jeżeli w przyszłości pojawią się jakieś problemy, ale jesteśmy to po to aby o tych problemach rozmawiać (na ten temat przeczytasz więcej na blogu spolkacywilna.info – zgoda małżonków wspólników na zawarcie umowy ze spółką cywilną).

Czy na pewno wiesz jak podpisać umowę najmu ze spółką cywilną?

Podpisanie umowy najmu lokalu użytkowego ze spółką cywilną może jednak przysparzać Ci pewne problemy ze względu na zasady i sposób funkcjonowania spółki cywilnej. Dotyczy to zwłaszcza osób nie zajmujących się spółkami na co dzień lub w ogóle nie podpisujących dotychczas umów ze spółkami. Wiele osób ma problem z oznaczeniem spółki cywilnej w umowie – także i ten problem wyjaśniałem już na moim drugim blogu.

Podstawowy problem sprowadza się do tego, czy wiesz z kim podpisujesz umowę najmu lokalu użytkowego. W przypadku innych spółek (na przykład spółki z o.o, czy spółki jawnej) sprawa jest zdecydowanie prostsza. Wchodzisz na stronę ministerstwa sprawiedliwości, pobierasz odpis aktualny z KRS (czyli Krajowego Rejestru Sądowego) i widzisz: co to za spółka oraz kto jest uprawniony do działania w jej imieniu (czyli tak zwanej reprezentacji spółki). Dzięki tym informacjom widzisz w jaki sposób powinieneś podpisać umowę z taką spółką. Jeżeli potrzebujesz więcej informacji na ten temat, przeczytaj wpis dotyczący zasad reprezentacji spółki cywilnej z mojego bloga spolkacywilna.info.

W przypadku spółki cywilnej wygląda to niestety zupełnie inaczej. Spółka cywilna nie jest wpisywana do KRS, a dane widoczne w innych rejestrach (na przykład bazie REGON lub CEIDG) dają bardzo ograniczoną wiedzę na temat spółki.

Dlatego jako wynajmujący przed podpisaniem umowy najmu lokalu użytkowego powinieneś zażądać okazania umowy spółki cywilnej, a ta umowa powinna z kolei stanowić załącznik do umowy najmu lokalu użytkowego. Oprócz tego wspólnicy działający w imieniu spółki powinni złożyć w umowie najmu odpowiednie zapewnienia, zwłaszcza dotyczącego zgodności aktualnego brzmienia umowy spółki cywilnej z umową okazaną Ci przed podpisaniem umowy najmu.

Oczywiście część danych spółek cywilnych jest ujawniona w bazach danych dostępnych przez internet – CEIDG czy bazie REGON. Ale niestety, dane te często są ze sobą wzajemnie sprzeczne, a dodatkowo mogą w ogóle nie odpowiadać rzeczywistemu stanowi rzeczy.

Umowa spółki cywilnej, Twoje źródło informacji na temat przyszłego najemcy

Ustaliliśmy, że przed podpisaniem umowy ze spółką cywilną powinieneś żądać okazania umowy tej spółki do wglądu (a ta umowa powinna być dodatkowo załącznikiem do umowy najmu). Twoi przyszli najemcy zgodzili się pokazać tą umowę (a nie zawsze muszą się zgodzić, chociaż nie powinni mieć tutaj nic do ukrycia). Na co powinieneś zwrócić szczególną uwagę przeglądając umowę spółki cywilnej?

Po pierwsze, na to kto jest wspólnikiem spółki cywilnej w chwili podpisywania umowy najmu lokalu użytkowego. Jeżeli będziesz wiedział kto jest wspólnikiem spółki, to będziesz także wiedział do kogo zwrócić się o pokrycie długów tej spółki. A ustalenie kto był wspólnikiem w momencie podpisywania umowy najmu lokalu użytkowego ma istotne znaczenie na przyszłość – skład wspólników może zmienić się w przyszłości, ale wspólnicy spółki z chwili podpisania umowy najmu lokalu użytkowego będą odpowiadać za długi spółki cywilnej związane z umową najmu nawet jeżeli w przyszłości wystąpią ze spółki. Posiadanie takiej wiedzy może uratować Ci skórę w przyszłości.

Po drugie, mając wgląd do umowy spółki cywilnej będziesz w stanie ustalić kto jest uprawniony do podpisania umowy najmu lokalu użytkowego w imieniu spółki cywilnej. Inaczej mówiąc, czy wspólnik lub nawet wspólnicy podpisujący z Tobą umowę najmu lokalu użytkowego są w ogóle uprawnieni do jej podpisania. A kwestia uprawnienia do podpisania umowy (inaczej mówiąc reprezentacji spółki cywilnej) często jest to poważnym problemem w przypadku długoterminowych umów najmu większych lokali.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!