W jednym z poprzednich materiałów wideo mówiłem o tym kiedy wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego jeżeli najemca nie płaci czynszu. Pamiętasz kiedy? Wtedy kiedy najemca nie płaci czynszu za 2 pełne okresy płatności, a dodatkowo nie zapłaci czynszu w dodatkowym 1 miesięcznym terminie wyznaczonym mu przez wynajmującego.
Czy umowa najmu lokalu użytkowego może być bardziej elastyczna w tym zakresie? Czy można skrócić 2 miesięczny termin? A może można zrezygnować z konieczności wyznaczenia dodatkowego terminu do zapłaty czynszu?
Umowa najmu może być bardzo elastyczna, ale tylko w jedną stronę
Umowa może być bardziej elastyczna. Ta elastyczność może jednak występować tylko na korzyść najemcy.
Prawnicy mówią, że art. 687 kodeksu cywilnego, który przewiduje zasady wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z powodu zaległości czynszowych ma charakter semiimperatywny albo inaczej względnie obowiązujący.
Oznacza to tyle, że jakkolwiek umowne zmiany zasad wypowiedzenia są możliwe do wprowadzenia tylko na korzyść najemcy.
Zmiana terminu? Tylko wydłużenie
Czy można zmienić wynikający z art. 687 kodeksu cywilnego termin 2 miesięcznych zaległości czynszowych stanowiących podstawę do dodatkowego wezwania najemcy do spłaty zaległości? Można, ale tylko poprzez jego wydłużenie – na przykład. do 3 miesięcy. Jego skrócenie jest niedopuszczalne.
Czy można modyfikować obowiązek wynajmującego do wyznaczenia najemcy dodatkowego 1 miesięcznego terminu do zapłaty zaległego czynszu? Można ale tylko poprzez jego wydłużenie – na przykład do 2 miesięcy. Nie jest dopuszczalne ani skrócenie tego terminu, ani też zrezygnowanie z obowiązku dodatkowego wezwania w ogóle.
Czy najemca lokalu użytkowego może się zgodzić na ograniczenie jego praw?
Te ograniczenia, o których wspomniałem przed chwilą są w ogóle niezależne od woli stron umowy najmu lokalu użytkowego. Najemca pomimo tego, że jest profesjonalistą prowadzącym działalność gospodarczą nie może zaakceptować skrócenia tych terminów.
Powtarzam jeszcze raz, bo w tym zakresie popełnianych jest mnóstwo błędów, każda prosta próba zmiany tych terminów skazana jest na niepowodzenie, a odpowiednie postanowienia umowy najmu będą przynajmniej częściowo nieważne.
Unikaj błędów – zdarzają się bardzo często!
Czas na krótkie podsumowanie. I chcę aby zabrzmiało ono dobitnie – zmiana terminów określonych w art. 687 kodeksu cywilnego jest niedopuszczalna i nie ma odstępstw od tej reguły.
W związku z tym nie ma możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego jeżeli najemca zalega z czynszem za okres krótszy niż 2 miesiące oraz nie wyznaczono mu dodatkowego 1 miesięcznego terminu do zapłaty czynszu.
Jeżeli jesteś wynajmującym i chcesz zabezpieczyć przed najemcami zdającymi sobie sprawę z tych ograniczeń, odwiedzaj mojego bloga lub skontaktuj się ze mną – możemy opracować rozwiązanie Twoich problemów.
luiza
5 sierpnia 2015 15:19Witam,moje pytanie dotyczy sytuacji gdy ja jako wlasciciel mieszkania wynajmje go najemcy,ktory nie placi umowionej kwoty czynszu. Jak skutecznie mozna wypowiedziec umowę najmu. Co będzie w przypadku, gdy będzie wchodzil w grę okres ochronny a najemczyni będzie w ciąży?
Wojciech Rudzki
5 sierpnia 2015 15:24Wypowiedzenie umowy najmu, a przymusowe opróżnienie lokalu to 2 różne rzeczy. W przypadku wydawania przez sąd wyroku ws. eksmisji istnieje obowiązek orzeczenia o prawie do lokalu socjalnego. Ale samo opróżnienie lokalu to rzecz wtórna do wypowiedzenia umowy. Umowę można wypowiedzieć, problem powstaje dopiero w braku dobrowolnego opuszczenia lokalu.
luiza
5 sierpnia 2015 18:37no wlasnie czy istnieje jakis sposób, zgodny z prawem, do tego by tacy niewyplacalni lokatorzy dobrowolnie opuścili lokal? Oczywiście nasuwa się tutaj kolejny problem jesli chodzi o rozliczenie mediów, bo jeśli są na właściciela, to można je odciąć i tym samym nieco utridnić życie najemcom, byc może szybciej z niego wyjdą, a jeśli liczniki zostały przepisane na najemce, to sytuacja wydaje się w ogole być bardzo złą, bo sami opłacają media, więc mają do nich dostęp, za mieszkanie nie płaca, bo nie. To jeszcze jedno pytanie czy najem okazjonalny w jakikolwiek sposób zmienia/ poprawia sytuacje właściciela? bo wg. mnie notarialne zaświadczenie najemcy,że opuści lokal ze wskazaniem innego różnież nie jest zabezpieczniem dla włąsicciela, bo przeciez może sie okazac, ze tego następnego mieszkania nie ma, osoba je sprzedała itp. Chyba, że wg prawa jest to wystarczające do tego, by najemca opuścił mieszkanie, bez względu na jego sytaucje( ciąża, okres ochronny i inne) oraz bez konieczności sądowego ankazu i wyszukania mu jeszcze lokalu socjalnego, co najlepiej pownien zrobić właściciel.
Wojciech Rudzki
5 sierpnia 2015 20:01Cały problem polega na tym, że mediów odciąć nie można. Przynajmniej tak to wygląda w teorii 🙂
Umowa najmu okazjonalnego zabezpiecza wynajmującego w tym sensie, że upraszcza opróżnienie lokalu – terminy wypowiedzenia w przypadku braku zapłaty czynszu są takie same, jak w przypadku zwykłej umowy najmu.
luiza
7 sierpnia 2015 08:25czyli krótko mówiąc, właściciel mieszkania nie jest w zaden sposób chroniony przez pańtswo, bo przepisy stoją po stronie najemcy, bez względu na to czy jest uczciwy czy nie. I nie ma mozliwości skutecznego zabezpieczenia przed takim niechcianym najemcą. Dlatego nie ma sie co dziwic,ze wciąż wielu właścicieli wynajmuje mieszkania bez umów, bez odprowadzania podatku, bo jest im łatwiej samodzielnie zając się takim lokatorem.
Dziękuje za odpowiedzi i za pomoc:)
Pozdrawiam:)
Wojciech Rudzki
7 sierpnia 2015 09:34Brak zawarcia umowy na piśmie nie oznacza, że umowa nie została zawarta. Do zawarcia umowy może dojść w dowolnej formie, także ustnie.
AaA
31 sierpnia 2015 14:00Jeśli więc media nie zostały przepisane na najemcę, a właściciel przestanie je opłacać- bo powiedzmy, że go nie stać. Media zostaną odcięte. Wynajmujący jest wtedy winny??
Wojciech Rudzki
31 sierpnia 2015 14:02Tak.
EWa
6 sierpnia 2016 09:25Witam.Jestem najemcą lokalu,który wynajęłam na kwiaciarnie.(Dwa nr wcześniej też była kiedys kwiaciarnia która niestety sie zamknęla z takich samych powodów jak moja -Brak klijentów)Czy wynajmujący będacy uczciwym nie powinien o tym wspomniec ze już byla obok kwiaciarnia i nic z tego? Składając wypowiedzenie umowy najmu okazało sie ze umowa nie zostala poprawiona na 1 mies okres wypowiedzenia(ustne ustalenia przed podpisaniem umowy ze zostanie skrócony z 3mies do 1 miesc)Tak się nie stało.Czy wynajmujący może ode mnie żądać tych 3miesiecy.
Ewa
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 20:29Wynajmujący lokal nie ma takiego obowiązku informacyjnego. Co do długości okresu wypowiedzenia to nie mogę udzielić jednoznacznej odpowiedzi – należałoby się zapoznać z całokształtem sytuacji i różnymi wersjami dokumentów powstałymi na etapie podpisywania umowy.