Czy umowa najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) to prosta umowa? Nie da się udzielić jednoznacznej odpowiedzi na tak postawione pytanie. Sama treść takiej umowy najmu może zamknąć się w zasadzie w kilku zdaniach – w praktyce wystarczy określić strony umowy, przedmiot najmu (lokal), wysokość czynszu oraz okres trwania umowy.
Problemy pojawiają się jednak w momencie, w którym do umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) wprowadza się inne postanowienia, zwłaszcza te dotyczące obowiązków najemcy, konsekwencji braku wykonywania tych obowiązków, czy wreszcie uprawnień kontrolnych wynajmującego. Dlaczego?
Dlatego, że zdecydowana większość podpisywanych umów najmu mieszkań (lokali mieszkalnych) jest dotknięta bardzo poważnymi wadami prawnymi, a większość uprawnień wynajmującego wprowadzanych do takich umów jest niemożliwa do wyegzekwowania w drodze przymusu. I mam tutaj na myśli przymus państwowy (sąd i komornika), a nie przymus fizyczny wynajmującego lub jego przyjaciół.
Jeżeli chcesz podjąć próbę samodzielnego napisania umowy najmu lub przerobienia wzoru umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) jest jedna podstawowa rzecz, którą powinieneś wiedzieć: jakie przepisy stosuje się do umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego)?
Jeżeli chcesz dowiedzieć się więcej na temat przepisów prawnych stosowanych do umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) obejrzyj materiał wideo znajdujący się powyżej. Jeżeli nie możesz obejrzeć nagrania, przeczytaj tekst znajdujący się poniżej. Przygotowałem dla Ciebie transkrypcję mojej wypowiedzi.
Czy do umowy najmu mieszkania stosuje się przepisy tylko jednej ustawy?
Na potrzeby tego materiału wideo muszę się posłużyć pewnymi uproszczeniami. W związku z tym przyjmuję, że zasady zawierania umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) regulują 3 grupy przepisów:
- ustawa o ochronie praw lokatorów,
- przepisy dotyczące najmu lokali znajdujące się w Kodeksie cywilnym,
- przepisy dotyczące wszystkich umów najmu (nie tylko lokali), które także znajdują się w Kodeksie cywilnym.
Oczywiście zasady zawierania umowy najmu mieszkania oraz związane z tym inne obowiązki regulują także inne przepisy – tak znajdujące się w kodeksie cywilnym (na przykład w części ogólnej tego kodeksu), jak i w innych ustawach (na przykład określających obowiązki podatkowe). Mają one jednak w pewnym sensie mniejsze znaczenie niż przepisy, o których powiedziałem przed chwilą.
Ustawa o ochronie praw lokatorów – stosujesz wszystko, nie tylko to co wygodne
Z punktu widzenia wynajmującego najwięcej problemów stwarza ustawa o ochronie praw lokatorów. Dlaczego? Dlatego, że zapewnia ona najemcy bardzo szeroką ochronę praw – przede wszystkim w zakresie poszerzenia obowiązków wynajmującego wobec najemcy, zasad określania i podwyższania czynszu najmu, a także wprowadzenia bardzo korzystnego dla najemcy sposobu wypowiedzenia umowy oraz usuwania najemcy z lokalu.
Najczęściej zdarza się, że wynajmujący albo w ogóle nie wie, że relacje pomiędzy wynajmującym i najemcą są regulowane przez tą ustawę albo też wie, ale liczy na nieświadomość najemcy w tym zakresie. Zdarza się także, że wynajmujący chciałby stosować ustawę o ochronie praw lokatorów bardzo wybiórczo – na przykład wprowadzając do umowy najmu część obowiązków najemcy określonych w tej ustawie (korzystnych w jego mniemaniu z punktu widzenia wynajmującego), a jednocześnie chcąc uregulować obowiązki wynajmującego w ramach regulacji kodeksu cywilnego, z całkowitym pominięciem problematycznych postanowień ustawy o ochronie praw lokatorów.
Jaki jest tego skutek takiego zredagowania umowy najmu mieszkania? W zasadzie wszystkie umowne odstępstwa od regulacji przewidzianej przez ustawę o ochronie praw lokatorów są całkowicie nieważne, a w konsekwencji nie jest możliwe ich przymusowe wyegzekwowanie (przynajmniej w rozumieniu przymusu państwowego, a nie fizycznego).
Przepisy dotyczące najmu lokali w Kodeksie cywilnym są także istotne
Kolejną grupą przepisów mających zastosowanie do umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) są przepisy Kodeksu cywilnego, a konkretnie przepisy dotyczące najmu lokali, czyli przepisy od art. 680 do art. 692 Kodeksu cywilnego.
Przepisy te znajdują zastosowanie tak długo, jak ustawa o ochronie praw lokatorów nie przewiduje odrębnej regulacji w tym samym zakresie – a zdarza się, że przepisy tych dwóch ustaw odnoszą się dokładnie do tych samych kwestii. W pewnym uproszczeniu można powiedzieć, że przepisy ustawy o ochronie praw lokatorów mają większą moc od przepisów kodeksu cywilnego dotyczących najmu lokali.
W ramach kodeksowych przepisów dotyczących najmu lokalu znajdują się na przykład regulacje dotyczące najmu lokali przez małżonków, odpowiedzialności osób wspólnie zamieszkujących w lokalu za długi związane z umową najmu mieszkania, a także „dziedziczenia” umowy najmu.
Najem lokali ma także elementy wspólne z najmem innych rzeczy
Najem mieszkania (lokalu mieszkalnego) reguluje także trzecia grupa przepisów – przepisy dotyczące wszystkich umów najmu (nie tylko umów najmu lokali), czyli przepisy znajdujące się od art.. 659 do art. 679 Kodeksu cywilnego.
Przepisy te określają między innymi podstawowe prawa i obowiązki stron umowy najmu, a także kwestie związane z samym zawarciem umowy najmu – na przykład formę w jakiej powinna zostać zawarta umowa najmu oraz okres na jaki może być zawarta. Te przepisy są przepisami najbardziej ogólnymi jeżeli chodzi o kwestie związane bezpośrednio z umową najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) – znajdują one zastosowanie jeżeli przepisy kodeksu cywilnego dotyczące bezpośrednio najmu lokali nie przewidują odmiennych rozwiązań.
Można w związku z tym powiedzieć, że są to przepisy o najmniejszej mocy, stosowane niejako w ostatniej kolejności – dopiero kiedy brak jest w danym zakresie regulacji ustawy o ochronie praw lokatorów lub innych kodeksowych przepisów dotyczących najmu lokali.
Przepisów dotyczących umowy najmu mieszkania nie można stosować wybiórczo – zapamiętaj!
Co powinieneś zapamiętać po obejrzeniu tego materiału wideo? Ustawowa regulacja dotycząca umowy najmu mieszkania (lokalu mieszkalnego) jest wbrew pozorom dosyć skomplikowana. Zasadniczy trzon tej regulacji stanowią: ustawa o ochronie praw lokatorów, przepisy dotyczące najmu lokali oraz ogólne przepisy dotyczące najmu znajdujące się w Kodeksie cywilnym.
Przygotowując umowę najmu nie można swobodnie żonglować tymi przepisami. Mają one określoną strukturę ich stosowania – w uproszczeniu jeżeli przepisy dotyczą tych samych kwestii, to w pierwszej kolejności powinieneś stosować przepisy dotyczące ochrony lokatorów, w ostatniej ogólne przepisy dotyczące umów najmu z kodeksu cywilnego.
Pamiętaj także, że oprócz przepisów wskazanych powyżej do umów najmu lokali mieszkalnych znajdują zastosowanie także inne przepisy. Znajdują się one tak w Kodeksie cywilnym, jak i w innych ustawach – na przykład w ustawach podatkowych.
Gabriela
5 marca 2016 03:20Czy w umowie najmu takie dodatkowe postanowienia jak zakaz trzymania w lokalu zwierząt czy zakaz palenia nie mają mocy prawnej?
Wojciech Rudzki
20 marca 2016 21:55Można takie postanowienia wprowadzić, ale ciężko je będzie wyegzekwować. Wkrótce będzie wpis na ten temat.
wojtek
21 kwietnia 2016 14:57Bardzo Pana proszę o wpis na temat psa trzymanego przez lokatora niezgodnie z zapisem umowy. Wiem o tym od osób które spisują liczniki i sam usłyszałem przez domofon jak zostawiałem korespondencje na temat niepłaconego czynszu. I jak można dzieki temu wypowiedziec skutecznie umowę zwarta na czas nieokreslony lokatorowi, który wpłaca 5 zł na poczet miesiąca poprzedzającego mozliwość wypowiedzenia za niepłacenie czynszu i smieje mi się w nos.
Emilia
23 kwietnia 2016 07:49Chcę wynająć mieszkanie 2 pokojowe. W jednym pokoju będę mieszkać z narzeczonym, w drugim koleżanka. Wynajmujący wpadli na pomysł, aby podpisać umowę tylko na dwie osoby, aby czynsz był tańszy w spółdzielni. Czy istnieje taka możliwość, że osoba, na którą nie ma umowy najmu(ale mieszka tam za zgoda wynajmujacego) zostanie „wyrzucona”?
Wojciech Rudzki
7 maja 2016 22:14Szczerze mówiąc odradzałbym współpracę z osobami próbującymi podejmować takie kombinacje już na początku współpracy.
wojtek
24 kwietnia 2016 13:41Jedyną szansa dla mnie na zniechęcenie lokatora do dalszego zamieszkiwania(umowa najmu bezterminowa) jest te bezumowne posiadanie psa.Prosze o kilka słów.
I jeszcze mozliwośc podnoszenia czynszu ale i tu trzeba stosowac prawo a nie widzi mi sie.
Wojciech Rudzki
7 maja 2016 21:58Będzie wkrótce osobny wpis na temat zwierząt w wynajmowanym mieszkaniu. Zbierałem się już jakiś czas do jego przygotowania 😉
Maxprestigo
23 maja 2016 19:16Czy jeśli wynajmujący chce wypowiedzieć umowę najemcy to wezwanie do zapłaty zaległych należności może dostarczyć osobiście czy konieczne jest wysłanie listu z potwierdzeniem odbioru?
Wojciech Rudzki
6 czerwca 2016 10:41Jeżeli dojdzie do sporu sądowego, to wynajmujący będzie musiał udowodnić, że było takie wezwanie. Najprościej jest to udowodnić przez wysłanie listu za potwierdzeniem odbioru. Można to zrobić inaczej, ale to szukanie problemu.
Jola Najemczyni
20 sierpnia 2016 17:59Mam w umowie zapis „najemca zobowiązuje się opłacać czynsz administracyjny co miesiac na podstawie wyliczeń a administracji”. Czy muszę pokrywać koszty zaliczek na utrzymanie części wspólnych, ktore na tych wyliczeniach się pojawiły (wg ustawy o ochronie lokatorów chyba nie)? Oprócz nich występują jedynie zaliczki na media (woda, podgrzanie i CO) i śmieci.
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 20:20Proszę wybaczyć, ale w komentarzach nie jestem w stanie rozwiązywać indywidualnych problemów prawnych. Sposób rozumienia umowy może wynikać też z dotychczasowej praktyki lub innych okoliczności leżących poza treścią samej umowy. Nie jestem w stanie tego rozstrzygnąć w komentarzu.
paulina
26 sierpnia 2016 12:38Na wstępie gratuluję za bardzo ciekawe i profesjonalne opracowanie wątków dotyczących najmu. Interesuje mnie jedna kwestia, mianowicie pragnę zawrzeć umowę najmu lokalu mieszkalnego na czas oznaczony (ja jestem właścicielem lokalu). Czy w zw. z treścią art 673 par 3 aby móc wypowiedzieć umowę z przyczyn określonych w ustawie o ochronie praw lokatorów m. in wskazanych w art 11 to muszę te wszystkie przypadki z art. 11 wpisać do umowy abym mogła ją wypowiedzieć?
Wojciech Rudzki
30 sierpnia 2016 10:16W przypadkach wskazanych w Ustawie o ochronie praw lokatorów możliwość wypowiedzenia umowy istnieje niezależnie od tego, czy treść ustawy została przepisana do umowy. Inaczej mówiąc, nie trzeba po prostu tych przyczyn wprowadzać do umowy.