W jednym z poprzednich nagrań mówiłem o tym, że w przypadku części umów najmu lokali użytkowych – zwłaszcza tych dotyczących dłuższych okresów wynajmu – wynajmujący wymaga od najemcy aby jego małżonek wyraził zgodę na zawarcie umowy najmu. Umożliwia to prowadzenie egzekucji długów wynikających z umowy najmu nie tylko z majątku osobistego najemcy, lecz także z majątku wspólnego małżonków.

Zdarza się jednak, że wynajmujący idą jeszcze dalej i wymagają aby małżonek najemcy udzielił poręczenia za długi wynikające z umowy najmu lokalu użytkowego.

Ale dlaczego? Czy jest jakaś dodatkowa korzyść w porównaniu do zgody małżonka na zawarcie umowy najmu?

Czym jest umowa poręczenia?

Umowa poręczenia to umowa, na podstawie której poręczyciel zobowiązuje się wykonać zobowiązanie na wypadek jego niewykonania przez dłużnika głównego.

W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego oznacza to w szczególności obowiązek zapłaty przez poręczyciela czynszu najmu wynikającego z umowy najmu zawartej przez najemcę (czyli przez dłużnika głównego). Ten zakres zobowiązań poręczyciela wynika z art. 876 kodeksu cywilnego.

Art. 876 kodeksu cywilnego

§ 1. Przez umowę poręczenia poręczyciel zobowiązuje się względem wierzyciela wykonać zobowiązanie na wypadek, gdyby dłużnik zobowiązania nie wykonał.

§ 2. Oświadczenie poręczyciela powinno być pod rygorem nieważności złożone na piśmie.

Czym różni się poręczenie od zgody małżonka najemcy na zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego?

Jaka jest różnica dla najemcy i jego małżonka pomiędzy poręczeniem, a wyrażeniem zgody na zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego?

W przypadku zgody na zawarcie umowy najmu – najemca odpowiada za długi swoim majątkiem osobistym, najemca oraz jego małżonek odpowiadają majątkiem wspólnym.

W przypadku umowy poręczenia za długi wynikające z umowy najmu, odpowiedzialność małżonków jest jeszcze szersza. Możliwość egzekucji komorniczej zostaje dodatkowo poszerzona o majątek osobisty poręczyciela – ten majątek jest wyłączony spod egzekucji w przypadku udzielenia zgody na zawarcie umowy najmu.

Udzielić poręczenia, czy nie?

Czas na podsumowanie. Poręczać, czy nie poręczać? Na to pytanie przyszły najemca i jego małżonek powinni udzielić sobie wyjątkowo starannej odpowiedzi. W przypadku poręczenia w umowę najmu zaangażowani są w najszerszym zakresie oboje małżonkowie, także ten niemający z prowadzeniem działalności gospodarczej nic wspólnego

A co na to wynajmujący? Należy żądać poręczenia, jeżeli tylko jest to możliwe. Pozwala to w znacznym zakresie uchronić się od sytuacji, w której jeden z małżonków jest tylko słupem biorącym na siebie pełną odpowiedzialność za długi wynikające z umowy najmu z pełną świadomością, że brak po jego stronie jakiegokolwiek majątku czyni tą odpowiedzialność w zasadzie iluzoryczną.