Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Zacznijmy od krótkiej historii jednego z czytelników bloga. Sytuacja wbrew pozorom bardzo powtarzalna w przypadku mieszkań podnajmowanych na pokoje lub wynajmowanych w całości studentom. Zdarza się, że w takich mieszkaniach lub pokojach mieszka inna liczba osób niż deklarowana w chwili podpisywania umowy najmu.

Czy stanowi to rzeczywisty problem dla wynajmującego? To zależy jak na to spojrzeć, bo z jednej strony otrzymuje oczekiwany przez siebie czynsz najmu, z drugiej strony mógłby otrzymywać czynsz w wyższej wysokości, z trzeciej strony może on zakładać, że mieszkanie „zużyje” się znacznie szybciej. Jeżeli jesteś wynajmującym, zostaw komentarz co Ty sądzisz na ten temat.

Ale nie przedłużajmy i przejdźmy do sedna.

Wynająłem mieszkanie 4 osobom – studentom. Mieszkanie miało 3 pokoje – w jednym miały mieszkać 2 osoby, w dwóch pozostałych po jednej osobie. Umowę najmu podpisywałem z osobna z każdym lokatorem.

Czynsz najmu był ustalany za pokój, w zależności od tego ile osób mieszkało w pokoju. Jeżeli w pokoju miała mieszkać jedna osoba, to czynsz był niższy niż dla dwóch osób. Ale czynsz za jedynkę był jednocześnie wyższy na jedną osobę, niż dzieląc czynsz za dwójkę na dwie osoby.

Po jakimś czasie otrzymałem informację od sąsiadów, że w mieszkaniu w zasadzie przez cały czas toczy się jedna wielka impreza. A oprócz tego, sąsiedzi powiedzieli mi, że w mieszkaniu nie mieszkają wcale 4 osoby, tylko co najmniej 6.

Faktycznie tak było. Okazało się, że 2 studentów zajmujących pokoje jednoosobowe sprowadziło sobie 2 dodatkowe studentki, z którymi cały czas pomieszkują. Nie po to wynajmowałem mieszkanie 4 osobom, żeby mieszkało tam 6 osób. A zwłaszcza za darmo.

Chcę wypowiedzieć umowę najmu najemcom jedynek i znaleźć sobie nowych najemców na to miejsce. Pozostali z dwójki już się wynieśli, bo mieli dość imprezowania. Oprócz tego chciałbym zachować kaucję – skoro ustaliliśmy cenę najmu za pokój za jedną osobę, a mieszkały tam 2 osoby, to powinni płacić wyższy czynsz. Tak jak osoby zamieszkujące pokój w 2 osoby.

Mamy tutaj dwa problemy. Pierwszy dotyczy wypowiedzenia umowy najmu. Drugi dotyczy możliwości zachowania kaucji. Rozprawmy się z nimi po kolei.

Podnajem lub użyczenie pokoju to podstawa do wypowiedzenia umowy najmu

Pierwsza sprawa. Czy można wypowiedzieć umowę najmu w takiej sytuacji?

Można. Do wypowiedzenia umowy najmu mieszkania, a w zasadzie pokoju, upoważnia w takim przypadku Ustawa o ochronie praw lokatorów. Pamiętaj, że z punktu widzenia wynajmującego umowę najmu mieszkania (a także pokoju) można wypowiedzieć tylko w przypadkach, w których pozwala na to ta ustawa. Niezależnie od tego, co wpisałeś do umowy najmu.

Na szczęście dla wynajmującego Ustawa o ochronie praw lokatorów pozwala wypowiedzieć umowę właśnie w takiej sytuacji – kiedy najemca wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania mieszkanie lub pokój bez zgody właściciela. Zezwala na to art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Pamiętaj tylko, że nie jest to wypowiedzenie w trybie natychmiastowym, ale z zachowaniem 1 miesięcznego terminu wypowiedzenia i to liczonego w dosyć specyficzny sposób (na temat sposobu obliczania tego terminu przygotuję wkrótce inny materiał wideo i wpis)

Art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów
[ … ] 2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
[ … ] 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez wymaganej pisemnej zgody właściciela, lub
[ … ]

Jeżeli Twój najemca pozwalał komukolwiek mieszkać w wynajętym od Ciebie pokoju lub mieszkaniu bez Twojej zgody, to możesz wypowiedzieć umowę najmu mieszkania lub pokoju. Podstawę do wypowiedzenia stanowi sam fakt zamieszkiwania z inną osobą. Nie ma tutaj znaczenia, czy student zamieszkał ze studentką, czy student ze studentem, ani też co oni razem robili w wynajmowanym od Ciebie pokoju.

Naruszenie zakazu podnajmu nie skutkuje przepadkiem kaucji

Druga sprawa. Co z kaucją? Czy można zatrzymać kaucję w takiej sytuacji? Najemca zapłacił jak za jedną osobę, a przecież w pokoju mieszkały dwie osoby. Dobrze wiedział, że stawki wynajmu za pokój dwuosobowy są inne niż za pokój jednoosobowy.

Aby udzielić odpowiedzi na takie pytanie, musimy najpierw ustalić co zabezpiecza kaucja wpłacona przy zawarciu umowy najmu mieszkania. Kaucja zabezpiecza „pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu”. To właśnie w taki sposób rolę kaucji określa art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów.

Art. 6 Ustawy o ochronie praw lokatorów
1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.

[ … ]

Czy zwiększony czynsz najmu za drugą osobę wynika z umowy najmu pokoju? Nie, bo przecież w pokoju zamieszkiwała tylko jedna osoba. W związku sensowne będzie przyjęcie, że kaucja nie może być wykorzystana na pokrycie należności wynikających z naruszenia zakazu podnajmu. I tak radziłbym Ci postąpić – oddać kaucję i cieszyć się, że najemca szybko opuści lokal. Wynajmiesz lokal innej osobie, a sobie oszczędzisz problemów zdecydowanie większych niż sama kaucja – na przykład lokatora, który nie chce opuścić mieszkania pomimo wygaśnięcia umowy najmu.

Jeżeli chcielibyśmy szukać jakiejś hipotetycznej podstawy do zatrzymania kaucji w takiej sytuacji, to pewnie będzie możliwe skonstruowanie roszczenia o odszkodowanie za szkodę poniesioną przez Ciebie z powodu naruszenia zakazu podnajmu. Ale jeżeli sprawa trafi ostatecznie do sądu, to Ty będziesz musiał wykazać istnienie oraz wysokość tej szkody. Czy będzie to możliwe? Być może będzie. Czy będzie to proste? Z pewnością nie będzie, bo na sam skutek naruszenia zakazu podnajmu raczej nie poniosłeś żadnej szkody majątkowej.

Czy warto angażować się w takie spory w sądzie? Z pewnością nie warto. Jeżeli mamy rozmawiać racjonalnie, odpuść temat kaucji i skoncentruj się na jak najszybszym wynajęciu mieszkania innej osobie. Szkoda czasu i zachodu na zabawy z kaucją.

Działaj rozważnie – w przypadku umowy najmu najlepiej unikać problemów

Czas na krótkie podsumowanie. Student zamieszkuje w wynajętym od Ciebie pokoju ze studentką. A to wszystko bez Twojej zgody – zgodnie z umową najmu pokoju miał mieszkać sam.

Możesz wypowiedzieć umowę najmu pokoju, ale nie w trybie natychmiastowym. Do rozwiązania umowy konieczny będzie upływ 1 miesięcznego terminu wypowiedzenia i to liczonego w dosyć skomplikowany sposób. Niezależnie od tego co wpisałeś sobie do umowy najmu – możesz skorzystać tylko z możliwości, które daje wynajmującemu Ustawa o ochronie praw lokatorów.

Czy możesz zatrzymać kaucję z tego powodu, że ktoś mieszkał w wynajętym od Ciebie pokoju bez Twojej zgody? Nie, bo kaucja nie służy do tego celu.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!