Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Dzisiaj kolejny wpis dotyczący przestępstwa, które może zostać popełnione przez właściciela mieszkania przeznaczonego na wynajem. Poprzedni – dotyczący nowego przestępstwa odcinania mediów – cieszył się bardzo dużą popularnością. Dlatego zdecydowałem się kontynuować ten wątek. To przestępstwo nie jest niczym nowym – znajduje się w Kodeksie karnym już od lat, ale ostatnio otrzymuję coraz więcej pytań w tym zakresie. Jeżeli wynajmujesz mieszkanie, musisz to wiedzieć!

Jeżeli najemca nie płaci czynszu to najlepiej pozbyć się problemu jak najszybciej. Dlatego jak najszybciej wypowiedz umowę (dla bezpieczeństwa wpisz do umowy prawo wypowiedzenia umowy jeżeli najemca zalega z czynszem przez jeden dzień), jeżeli nie opuści lokalu to odetnij media. A jak to nie pomoże, to wprowadź się natychmiast do swojego mieszkania albo jeszcze lepiej, wynajmij kogoś żeby wprowadził się do mieszkania i zatruj życie najemcom.

To jest pewna mądrość ludowa często przekazywana na forach internetowych, czy w trakcie innych dyskusji pomiędzy osobami wynajmującymi mieszkania. Wedle takich przekazów nachodzenie najemcy w mieszkaniu, zamieszkanie w tym mieszkaniu samodzielnie przez właściciela (samodzielnie, z rodziną czy wprowadzenie do mieszkania innych osób) to bardzo prosty i skuteczny sposób na rozwiązanie wszystkich problemów z umową najmu mieszkania.

Prosty i skuteczny, bo przede wszystkim zgody z prawem. Nikt nie może przecież zabronić właścicielowi przebywania w swoim mieszkaniu! A oprócz tego pozwala uniknąć bezpośredniej przemocy fizycznej wobec najemców, czy wyrzucania ich rzeczy z mieszkania.

Brzmi rewelacyjnie, tylko czy oby jest tak na pewno? No nie do końca. Dlaczego? Dlatego, że w kodeksie karnym istnieje takie przestępstwo jak przestępstwo naruszenia miru domowego. Co jako wynajmujący mieszkanie powinieneś o tym wiedzieć?

Naruszenie miru domowego dotyczy „cudzego mieszkania”

Zacznijmy od przepisu, bo wbrew pozorom jest najprostsza. Art. 193 Kodeksu karnego dotyczy przestępstwa tzw. naruszenia miru domowego i brzmi on w sposób następujący:

Art. 193 Kodeksu karnego

Kto wdziera się do cudzego domu, mieszkania, lokalu, pomieszczenia albo ogrodzonego terenu albo wbrew żądaniu osoby uprawnionej miejsca takiego nie opuszcza, podlega grzywnie, karze ograniczenia wolności albo pozbawienia wolności do roku.

Podstawową kwestię dotyczącą tego przestępstwa jest to, że może ono być popełniane jedynie w „cudzym mieszkaniu”. W tym miejscu wielu właścicieli mieszkań macha ręką i mówi: to nie jest „cudze” mieszkanie, tylko moje mieszkanie – jestem jego właścicielem (jestem przecież wpisany w księdze wieczystej jako właściciel).

A jako właściciel mogę robić z tym mieszkaniem to co mi się żywnie podoba, dlatego mogę wchodzić do tego mieszkania w każdym czasie, nawet jeżeli mieszka w nim najemca. Nikt nie będzie mi przecież rozkazywał co mam robić z tym mieszkaniem.

„Cudze” mieszkanie to także mieszkanie wynajęte

Nie da się ukryć, że jest w tym pewna logika. Ale niestety, logika prawnicza jest tutaj całkowicie odmienna. I zgodnie z tą przewrotną prawniczą logiką, właściciel mieszkania może popełnić przestępstwo wdzierając się do swojego mieszkania lub nie opuszczając swojego mieszkania pomimo żądania najemcy. W takiej sytuacji wynajęte mieszkanie będzie dla właściciela mieszkaniem cudzym. Dlaczego tak jest?

Dlatego, że w rozumieniu art. 193 kodeksu karnego „cudzym” mieszkaniem jest mieszkanie, do którego osoba je zamieszkująca ma wyłączne lub większe uprawnienie niż osoba wdzierająca się lub nie chcąca opuścić mieszkania na żądanie osoby uprawnionej.

Uprawnienia do mieszkania mogą wynikać z różnych tytułów prawnych – tytułem takim jest oczywiście prawo własności, ale jest nim także umowa najmu mieszkania. I tutaj dochodzimy do sedna sprawy. W przypadku zawarcia umowy najmu mieszkania różnym osobom przysługują wobec mieszkania różne uprawnienia – wynajmującemu przysługuje prawo własności do mieszkania, natomiast najemcy przysługuje prawo korzystania z tego mieszkania.

Najemca jest osobą uprawnioną do decydowania o mieszkaniu

Wbrew pozorom (i wiem, że to może być ciężkie do przełknięcia dla bardzo wielu osób) prawo własności nie ma charakteru absolutnego i doznaje bardzo dużych ograniczeń w przypadku zawarcia umowy najmu mieszkania.

Poprzez zawarcie umowy najmu mieszkania wynajmujący upoważnia najemcę do w zasadzie wyłącznego korzystania z lokalu mieszkalnego. A tym samym, to najemca ma wyłączne prawo do decydowania kto przebywa w mieszkaniu – kto ma prawo wejść do mieszkania, kto ma prawo w nim przebywać i  kto powinien je opuścić na żądanie najemcy.

W jaki sposób właściciel mieszkania może naruszyć mir domowy najemcy?

Przestępstwo naruszenia miru domowego może zostać popełnione przez właściciela mieszkania na dwa sposoby:

  1. przez wdarcie się do mieszkania
  2. przez brak opuszczenia mieszkania na żądanie najemcy.

Wynajmujący wdziera się do wynajętego mieszkania

„Wdarcie się” do mieszkania to wejście do mieszkania w każdy sposób, jeżeli doszło do tego bez zgody osoby uprawnionej do dysponowania lokalem, w tym przypadku bez zgody najemcy. Bez znaczenia jest przy tym, czy najemca znajduje się w tej chwili w mieszkaniu.

W przypadku umów najmu z taką sytuację będziemy mieli najczęściej w przypadku posłużenia się przez właściciela mieszkania drugim kompletem kluczy pod nieobecność najemcy, czy wręcz wdarciem się do mieszkania przy użyciu siły fizycznej (a nawet bez takiej przemocy – na przykład przez otwarte okno).

Zwracam uwagę po raz kolejny na jedną rzecz: sam fakt, że właściciel mieszkania posiada zapasowy komplet kluczy do mieszkania, nie uprawnia go jeszcze do wchodzenia do mieszkania pod nieobecność najemcy (zresztą w obecności najemcy także).

Wynajmujący nie opuszcza mieszkania na żądanie najemcy

Drugim sposobem popełniania przestępstwa naruszenia miru domowego jest brak opuszczenia mieszkania na żądanie najemcy. Mamy tutaj do czynienia tak naprawdę z dwiema sytuacjami:

  1. kiedy właściciel mieszkania najpierw wdarł się do mieszkania, a potem nie chce go opuścić mimo żądań najemcy;
  2. kiedy najpierw wszedł do mieszkania za zgodą najemcy, ale potem nie chce go opuścić pomimo żądań najemcy.

Z naszego punktu widzenia bardziej interesująca jest ta druga sytuacja – w internecie znajduje się wiele sugestii aby do umowy najmu mieszkania wpisywać prawo kontroli mieszkania w dowolnym momencie, a potem potem pod pretekstem takiej kontroli zamieszkać mieszkaniu (albo sam albo z rodziną albo z innymi osobami – najlepiej z bezdomnymi).

Jeżeli w takiej sytuacji najemca zażąda opuszczenia lokalu, to właściciel powinien go opuścić. Jeżeli nie opuści, to od tego momentu będzie popełniał przestępstwo. Jeżeli brak opuszczenia lokalu na żądanie najemcy jest tylko skutkiem wcześniejszego wdarcia się do lokalu, to właściciel popełnia przestępstwo już od momentu wdarcia się do mieszkania.

Kiedy właściciel może wejść do mieszkania bez zgody najemcy?

Właściciel nie ma w tym zakresie generalnie nic do powiedzenia. Generalnie, bo w pewnych przypadkach właściciel posiada prawo wejścia do mieszkania bez zgody najemcy (a nawet bez jego obecności). Osobiście kojarzę tylko jeden przepis stanowiący taki wyjątek.

Taki wyjątek przewiduje art. 10 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów, który nakazuje najemcy udostępnienie lokalu właścicielowi w razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody. Właściciel mieszkania posiada także wejścia do mieszkania w takim przypadku także pod nieobecność lokatora jeżeli będzie działał w asyście policji lub straży miejskiej.

Art. 10 ustawy o ochronie praw lokatorów

1. W razie awarii wywołującej szkodę lub zagrażającej bezpośrednio powstaniem szkody lokator jest obowiązany niezwłocznie udostępnić lokal w celu jej usunięcia. Jeżeli lokator jest nieobecny lub odmawia udostępnienia lokalu, właściciel ma prawo wejść do lokalu w obecności funkcjonariusza Policji lub straży gminnej (miejskiej), a gdy wymaga to pomocy straży pożarnej – także przy jej udziale.

[ … ]

Co grozi za naruszenie miru domowego?

Jeżeli rozmawiamy o przestępstwie, to jedną z najbardziej interesujących rzeczy jest zawsze kara. Co grozi właścicielowi mieszkania, który narusza mir domowy najemcy? Za popełnienie takiego czynu grożą trzy rodzaje kar: kara grzywny, kara ograniczenia wolności oraz kara pozbawienia wolności do 1 roku.

Jak będzie wyglądać kwestia wymierzania kary w praktyce? Z uwagi na różne dyrektywy wymiaru kary – przewidujące między pierwszeństwo wymierzania prymat kar nieizolacyjnych (czyli kary grzywny i kary ograniczenia wolności) oraz inne aspekty prowadzenia postępowania karnego i wymierzania kary przez sąd, w grę wchodzić będzie przede wszystkim kara grzywny oraz kara ograniczenia wolności.

Ale niech nie zwiedzie Cię niski wymiar kary przewidzianej za popełnienie takiego czynu. Bo wysokość i rodzaj kary, to nie są jedyne dolegliwości związane z popełnieniem przestępstwa. W praktyce, dużo większym problemem jest wpisanie do rejestru karnego. A to może Cię w ogóle eliminować od wykonywania pewnych zawodów – zwłaszcza, ze przestępstwo naruszenia miru domowego to przestępstwo popełniane umyślne. A jeżeli nawet popełnienie przestępstwa nie będzie eliminowało od wykonywania pewnych zawodów, to na pewno będzie stanowiło znaczne utrudnienie, zwłaszcza przy poszukiwaniu pracy.

Przestępstwo z art. 193 Kodeksu karnego jest ścigane z oskarżenia publicznego

Istotną rzeczą z punktu widzenia szansy na poniesienie odpowiedzialności karnej za popełnienie przestępstwa jest tryb ścigania. Przestępstwo naruszenia miru domowego jest ścigane z oskarżenia publicznego. Oznacza to, że najemca nie będzie musiał podejmować żadnych czynności poza złożeniem zawiadomienia o uzasadnionym podejrzeniu przestępstwa. A samo zawiadomienie może być złożone nawet ustnie do protokołu na miejscu zdarzenia albo na komisariacie policji.

I to może być dla Ciebie pewnym zaskoczeniem, ale w taki sposób kończą się czasami interwencje policji wezwanej przez właściciela mieszkania. Bo policja nie rozwiązuje sporów cywilnoprawnych pomiędzy wynajmującym oraz najemcą mieszkania. Dlatego policja nie będzie dokonywała eksmisji lokatorów, nawet jeżeli nie płacą czynszu.

Przedmiotem zainteresowania policji może być jednak zachowanie właściciela mieszkania polegające na nachodzeniu najemców lub braku opuszczania lokalu. Oczywiście o tyle, o ile najemca złoży w tej sprawie zawiadomienie. Bo nie słyszałem nigdy po podjęciu czynności w tym zakresie przez policję z urzędu, pomimo że taki obowiązek oczywiście istnieje.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!