Dzisiaj chciałbym poruszyć temat, który jest niezwykle gorący dla wszystkich osób wynajmujących mieszkania. Mieszkanie wynajmuje się w zdecydowanej większości po to aby osiągnąć zysk, który może wynikać tylko z jednego źródła – czynszu, który płaci najemca za korzystanie z lokalu. Ale nie zawsze jest tak, że najemca płaci czynsz.

Wynajmującego zazwyczaj nie interesuje z jakiej przyczyny najemca nie płaci czynszu – czy są to przyczyny zdrowotne, rodzinne, czy po prostu wynikające z czystej złośliwości najemcy. W wielu sytuacjach (z pewnymi wyjątkami – na przykład przejściowymi i wyjaśnionymi trudnościami bezproblemowego dotychczas najemcy) najprostszym rozwiązaniem z punktu widzenia wynajmującego jest jak najszybsze wypowiedzenie umowy najmu i wynajęcie mieszkania innej osobie.

Czy rzeczywiście jest to takie proste rozwiązanie? Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jeżeli najemca nie płaci czynszu?

Ani proste, ani szybkie

Absolutnie nie jest to ani proste rozwiązanie, ani też możliwe do zrealizowania w krótkim terminie. I mówię to z pełną świadomością bo bardzo wiele umów najmu wypowiadanych jest z ewidentnym naruszeniem przepisów prawa.

Powoduje to, że coraz częściej skutkiem wadliwego wypowiedzenia umowy najmu mieszkania są bardzo poważne problemy wynajmującego. Kiedy można wypowiedzieć umowę najmu mieszkania jeżeli najemca nie płaci czynszu?

Musisz czekać co najmniej 4 miesiące

Odpowiedź na to pytanie wynika wprost z art. 11 ust. 2 pkt 2) ustawy o ochronie praw lokatorów. Umowa najmu mieszkania może być wypowiedziana jeżeli najemca jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za korzystanie z mieszkania co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo wyznaczenia mu na piśmie dodatkowego miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności.

art. 11 Ustawy o ochronie praw lokatorów
2. Nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, właściciel może wypowiedzieć stosunek prawny, jeżeli lokator:
[ … ]
2)   jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat za używanie lokalu co najmniej za trzy pełne okresy płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności, lub
[ … ]

Uważaj na błędy, mogą Cię drogo kosztować!

Czy biorąc pod uwagę wspomniany przed chwilą przepis wypowiedzenie umowy najmu mieszkania jest proste i przyjemne?  Nie do końca – zanim wypowiesz umowę najmu mieszkania muszą minąć 4 miesiące, w trakcie których najemca nie płaci czynszu.

Dodatkowe problemy związane są z tym, że brak zapłaty ma dotyczyć zaległości za 3 pełne okresy płatności. W związku z tym generalnie nie dotyczy sytuacji, w ramach których najemca zapłacił część należności. Do tego dochodzi jeszcze konieczność dodatkowego wezwania najemcy do zapłaty należności.

Nie da się ukryć, że taki mechanizm wypowiadania umowy najmu mieszkania umożliwia prowadzenie zabawy w kotka i myszkę pomiędzy wynajmującym i najemcą mieszkania przez długie miesiące lub nawet lata.