Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Przyznam szczerzę, że prawnicy wolą zajmować się najmem lokali użytkowych niż najmem mieszkań. Z różnych względów, finansowych także. Nie odbiegam od tej zasady. Na co dzień doradzamy zarówno wynajmującym i najemcom. Pomagamy wynajmować magazyny, lokale przy ulicach handlowych, czy w centrach handlowych.

Przyznam nieskromnie, że moja osobista perspektywa jest tutaj szczególnie szeroka. Doradzałem i wynajmującym zajmującym się tym na wielką skalę (centra handlowe) i wynajmującym posiadającym pojedyńcze lokale i najemcom sieciowym, ale także najemcom wchodzącym po raz pierwszy w ten biznes. To pozwala mi spojrzeć na pewne problemy szerzej i starać się znaleźć rozwiązania, które pozwalają godzić rozbieżne interesy.

Dzisiaj przedstawię Ci historię wynajmującego lokal handlowy przy jednej z bardziej znanych polskich ulic handlowych. Pokazuje ona, że nie wystarczy zadbać o zawarcie umowy na korzystnych warunkach. Jako wynajmujący musisz być w stałym kontakcie z najemcą i rozmawiać o problemach z wykonywaniem umowy. Nie oznacza to jednak, że wynajmujący musi zawsze poddawać się presji ze strony najemcy.

Wynająłem spory lokal użytkowy pod gastronomię. Umowa na 10 lat, bo tego chciał najemca, a oprócz tego bardzo satysfakcjonująca dla mnie stawka czynszu. Przed podpisaniem umowy najmu sprawdziłem najemcę, mówiąc ogólnie nie był golasem. W tej branży działał już od kilku lat. Może bez spektakularnych sukcesów, ale na pewno na plus.

Kiedy podpisywaliśmy umowę najmu najemca prowadził jednoosobową działalność gospodarczą i miał żonę. Prawnik doradził mi żebym wymagał od najemcy dostarczenia zgody małżonka na zawarcie umowy najmu lokalu użytkowego. Były tutaj pewne przepychanki ale ostatecznie przystał na moje warunki. Postawiłem sprawę jasno – albo dostarczysz zgodę albo nie podpiszę żadnej umowy.

Po jakimś czasie rozpoczęły się problemy. Najemca twierdzi, że interes mu nie idzie. Mamy kryzys, a sam lokal przyjął się bardzo średnio. Chce żebym obniżył mu czynsz. Na początku groził, że nie będzie płacił czynszu, ale mam dobrze zabezpieczoną umowę. A oprócz tego boi się, że wypowiem umowę najmu, a przez to straci nakłady na dostosowanie lokalu – spokojnie kilkaset tysięcy złotych.

Ostatnio zaczął mi grozić, że jeżeli nie obniżę mu czynszu, to przekształci się w spółkę z o.o. z kapitałem 5.000 złotych i nic nie zobaczę z moich pieniędzy.

Czy faktycznie jest się czegoś bać? Czy taka osoba może przekształcić się w spółkę z o.o. w dowolnym momencie i uciec z umowy najmu?

Wbrew pozorom sytuacja jest bardzo typowa. Jeżeli pojawiają się problemy z zapłatą czynszu najmu, to najemca szuka różnych możliwości „wyjścia” z tej umowy. Czy takie „wyjście” jest możliwe przez proste założenie spółki z o.o.?

Ponieważ spółkami zajmuje się na co dzień, prowadzę także bloga o spółce z o.o.pod adresem spolkazoo.info. Jeżeli potrzebujesz więcej informacji właśnie na temat tej spółki, zachęcam do jego odwiedzenia.

Czy najemca lokalu użytkowego może przekształcić się w spółkę z o.o.?

Zacznijmy od możliwości przekształcenia w spółkę z o.oo. Jednoosobowy przedsiębiorca może przekształcić się w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. I generalnie nie można mu tego zabronić. Prawo przekształcenia w spółkę z o.o. wynika wprost z przepisów Kodeksu spółek handlowych.

Dzięki tym przepisom przedsiębiorca może przekształcić się w spółkę kapitałową – spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością albo spółkę akcyjną. Nie da się ukryć, że jeżeli ktoś w ogóle rozważa przekształcenie swojej jednoosobowej działalności gospodarczej w spółkę, to najczęściej wybiera spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością.

Art. 551 Kodeksu spółek handlowych

[ … ]

§ 5. Przedsiębiorca będący osobą fizyczną wykonującą we własnym imieniu działalność gospodarczą w rozumieniu ustawy z dnia 2 lipca 2004 r. o swobodzie działalności gospodarczej (Dz.U. z 2013 r. poz. 672, 675 i 983) – (przedsiębiorca przekształcany) może przekształcić formę prowadzonej działalności w jednoosobową spółkę kapitałową (spółkę przekształconą) (przekształcenie przedsiębiorcy w spółkę kapitałową).

Jakie skutki przekształcenia najemcy lokalu użytkowego w spółkę z o.o.?

Jaki skutek ma takie przekształcenie? Z jednoosobowej działalności gospodarczej powstaje spółka. I tej spółce przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy, który zdecydował się na przekształcenie.

W przypadku umowy najmu lokalu użytkowego, to właśnie na powołanej do życia spółce będą spoczywały wszystkie obowiązki wynikające z umowy najmu lokalu użytkowego (zwłaszcza obowiązek zapłaty czynszu najmu), i to właśnie tej spółce przysługiwały będą wszystkie prawa wynikające z tej umowy.

Zasadą jest też przejście na taką spółkę wszelkich zezwoleń i koncesji – jeżeli do prowadzenia lokalu gastronomicznego były potrzebne jakieś pozwolenia, to także one będą przysługiwały spółce.

Art. 5842 Kodeksu spółek handlowych
1. Spółce przekształconej przysługują wszystkie prawa i obowiązki przedsiębiorcy przekształcanego.
§ 2. Spółka przekształcona pozostaje podmiotem w szczególności zezwoleń, koncesji oraz ulg, które zostały przyznane przedsiębiorcy przed jego przekształceniem, chyba że ustawa lub decyzja o udzieleniu zezwolenia, koncesji albo ulgi stanowi inaczej.
[ … ]

Odpowiedzialność za długi z umowy najmu istnieje pomimo przekształcenia

Biorąc pod uwagę to co powiedziałem Ci przed chwilą, możesz zadać mi następujące pytanie: czy przekształcenie najemcy lokalu użytkowego w spółkę z o.o. to faktycznie złoty środek na ucieczkę z niekorzystnej umowy najmu lokalu użytkowego? Czy jest tak naprawdę? Nie do końca, i to z dwóch względów.

Zacznijmy od pierwszego – wynikającego z przepisów kodeksu handlowego. Owszem , prawa i obowiązki jednoosobowego przedsiębiorcy przechodzą na spółkę z o.o., ale nie oznacza to z pewnością, że przedsiębiorca jest całkowicie wolny od odpowiedzialności za długi związane z dotychczas prowadzoną działalnością gospodarczą.

Zgodnie z art. 584.13 KSH przedsiębiorca będzie odpowiadał solidarnie ze spółką powstałą z przekształcenia przez okres 3 lat od dnia przekształcenia, czyli od dnia wpisania spółki do KRS (Krajowego Rejestru Sądowego). Bo to właśnie w tym momencie powstaje spółka z ograniczoną odpowiedzialnością.

Art. 58413 Kodeksu spółek handlowych
Osoba fizyczna, o której mowa w art. 551 § 5, odpowiada solidarnie ze spółką przekształconą za zobowiązania przedsiębiorcy przekształcanego związane z prowadzoną działalnością gospodarczą powstałe przed dniem przekształcenia, przez okres trzech lat, licząc od dnia przekształcenia.

Co to znaczy, że przedsiębiorca ponosi solidarną ze spółką odpowiedzialność za długi? Solidarnie to w pewnym sensie na równi ze spółką. Wierzyciel może skierować żądanie zapłaty zarówno do przekształconego przedsiębiorcy, jak i do nowo powstałej spółki. Nie ma tutaj żadnych ograniczeń kwotowych, jedynym ograniczeniem jest termin 3 lat od dnia wpisania spółki do KRS. Po tym okresie odpowiedzialność przekształconego przedsiębiorcy wygasa.

Przejdźmy do konkretów. Jak możemy odnieść to do umowy najmu lokalu użytkowego? Najemca, który przekształcił się w spółkę z o.o. będzie odpowiadał za czynsz wynikający z umowy najmu lokalu użytkowego należny jeszcze przed przekształceniem w spółkę z o.o., jak i za czynsz należny i już po powstaniu spółki z o.o. (oczywiście jeżeli mówimy o tej samej umowie najmu zawartej przed przekształceniem).

Najemca może popełnić przestępstwo przekształcając się w spółkę z o.o.

Drugi kwestia nie dotyczy już prawa cywilnego, ale prawa karnego. I tutaj wchodzimy już w dużo poważniejsze problemy po stronie przedsiębiorcy planującego przekształcenie w spółkę z ograniczoną odpowiedzialnością. W kodeksie karnym jest pewien przepis, który osoba planująca przekształcenie w spółkę po to aby uniknąć odpowiedzialności za długi (także za długi wynikające z umowy najmu lokalu użytkowego) powinna mieć na uwadze. Jest to art. 301 § 1 Kodeksu karnego, a przepis ten brzmi tak:

Art. 301 Kodeksu karnego
§ 1. Kto będąc dłużnikiem kilku wierzycieli udaremnia lub ogranicza zaspokojenie ich należności przez to, że tworzy w oparciu o przepisy prawa nową jednostkę gospodarczą i przenosi na nią składniki swojego majątku, podlega karze pozbawienia wolności od 3 miesięcy do lat 5.
[ … ]

Sprawa odpowiedzialności za takie czyny jest dosyć skomplikowana i pozwól, że nie będę jej analizował szerzej w tym miejscu. Być może wkrótce przygotuję materiał wideo tylko na ten temat. Jedno jest jednak pewne – jeżeli postępowanie karne w sprawie gospodarczej zostanie już wszczęte, to nigdy nie masz gwarancji w jaki sposób się ono zakończy.

I o takim ryzyku związanym z jakimkolwiek podejrzeniem o popełnienie przestępstwa związanego z prowadzeniem działalności gospodarczej powinieneś wiedzieć o tym zarówno Ty, jak i Twój najemca odgrażający się przekształceniem w spółkę z o.o. po to aby uciec od umowy najmu lokalu użytkowego zawartej na niekorzystnych dla siebie warunkach.

Ucieczka najemcy przez spółkę? Tylko spokojnie…

Czas na krótkie podsumowanie. Jeżeli jako wynajmujący podpisałeś długoterminową umowę najmu na bardzo korzystnych dla siebie warunkach, to możesz się tylko cieszyć. Pamiętaj tylko, że nie samo podpisanie umowy gwarantuje zyski. O zyskach będziesz mógł mówić jeżeli pieniądze faktycznie wpłyną na Twój rachunek bankowy.

Jeżeli stawki czynszu faktycznie odbiegają od warunków rynkowych już w chwili podpisania umowy albo wysokość stawki zaczęła być problemem dla Twojego najemcy na skutek zmiany sytuacji rynkowej, to lepiej zastanówcie się wspólnie jak rozwiązać ten problem. Być może lepiej będzie zgodzić się na obniżenie stawki czynszu w zamian za uzyskanie większej pewności uzyskania rzeczywistego (a nie tylko wirtualnego) dochodu i uzyskać dodatkowe zabezpieczenie?

Rozmowy będą trudne i pojawi się wiele wątków. Na wątek przekształcenia w spółkę z o.o. przez Twojego najemcę możesz patrzeć z przymrużeniem oka – przedsiębiorca będzie ponosił odpowiedzialność za długi wynikające z umowy najmu lokalu użytkowego przez okres 3 lat od dnia powstania spółki z o.o..

Oprócz tego najemca może mieć poważniejszy problem – jeżeli przekształcił się po to aby uniknąć płacenia długów, to możemy mówić przynajmniej o podejrzeniu popełnienia przestępstwa z art. 301 § 1 Kodeksu karnego. I najemca powinien o tym wiedzieć. A jeżeli jeszcze nie wie (lub udaje, że nie wie), to powiedz mu, że Ty wiesz. To powinno odrobinę ostudzić jego zapędy.

A jeżeli nie ostudzi, to zawsze możesz skontaktować się ze mną. Postaram się podrzucić kilka dodatkowych argumentów.

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!