W poprzednim wpisie wyjaśniałem ogólne zasady wypowiadania umowy najmu mieszkania jeżeli najemca nie płaci czynszu. Jeżeli nie miałeś jeszcze zapoznać się z tym wpisem, zrób to teraz. W tym momencie przypomnę tylko szybko, że aby było możliwe wypowiedzenie umowy najmu mieszkania z tego powodu najemca musi zalegać z zapłatą czynszu za 3 pełne miesiące, a dodatkowo nie zapłacić zaległych i bieżących należności w dodatkowym 1 miesięcznym terminie wyznaczonym przez wynajmującego.

Nie da się ukryć, że do umów najmu mieszkania wynajmujący wprowadzają najróżniejsze rozwiązania w zakresie możliwości wypowiedzenia umowy najmu mieszkania w przypadku zaległości czynszowych – na przykład:

Wynajmujący może wypowiedzieć umowę najmu jeżeli najemca zalega z czynszem przez co najmniej 2 tygodnie.

Czy do umowy najmu mieszkania można wprowadzić odstępstwa od ustawy o ochronie praw lokatorów?

Zmiany w umowie najmu mieszkania? Możliwe, ale nie będziesz z tego zadowolony…

Odpowiedź na tak postanowione pytanie jest tylko i wyłącznie jedna: nie można zmieniać zasad wypowiedzenia umowy z powodu braku zapłaty czynszu najmu na niekorzyść najemcy. Jakiekolwiek zmiany zasad wypowiadania umowy z tej przyczyny mogą być dokonane tylko i wyłącznie na korzyść najemcy.

W związku z tym nie jest możliwe skrócenie terminów wynikających z art. 11 ust. 2 pkt 2) ustawy o ochronie praw lokatorów, ale możliwe jest ich dodatkowe wydłużenie. Nie można zatem ani skrócić 3 miesięcznego terminu zaległości czynszowych. Nie można także zrezygnować z dodatkowego wezwania najemcy do zapłaty zaległości, czy skrócić 1 miesięcznego dodatkowego terminu do spłaty zaległości.

Dlaczego mam utrzymywać najemcę?

Czy odpowiedź ta jest ciężka do przełknięcia z punktu widzenia wynajmującego mieszkanie? Na pewno! Czy zmienia to cokolwiek z punktu widzenia możliwości dokonania umownej zmiany zasad wypowiadania umowy najmu mieszkania? Absolutnie nie.

Musisz pamiętać o tym, że do ideologicznych założeń, które przyświecały wprowadzeniu ustawy o ochronie praw lokatorów do polskiego systemu prawnego należało zapewnienie trwałości stosunku prawnego wynikającego z umowy najmu mieszkania oraz ochrona istotnego społecznego interesu do zamieszkiwania w lokalu. Interesy majątkowe wynajmującego znalazły się na znacznie dalszym planie.

Czy jest to zgodne z zasadami sprawiedliwości społecznej, uczciwości, czy realiów rynkowych? Nie mnie to oceniać. Nie zmienia to jedna absolutnie niczego, jeżeli chodzi o możliwość wprowadzenia do umowy najmu mieszkania mniej korzystnych dla najemcy zasad wypowiedzenia tej umowy w przypadku zaległości czynszowych.

Podsumowanie, czyli przełknij gorzką pigułkę

Czas na krótkie podsumowanie, chociaż może ono okazać się bardzo bolesne dla wynajmujących mieszkania.

Nie jest możliwe umowne skracanie terminów wynikających z art. 11 ust 2 pkt 2) ustawy o ochronie praw lokatorów, nie jest także możliwe zrezygnowanie z obowiązku dodatkowego wezwania najemcy do zapłaty zaległych oraz bieżących należności czynszowych przed wypowiedzeniem umowy najmu.

Nawet jeżeli takie postanowienia zostaną wprowadzone do umowy najmu mieszkania to pozostaną całkowicie nieskuteczne.