Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!

Umowami najmu lokali użytkowych sprawiają bardzo dużo problemów zarówno wynajmującym, jak i najemcom. Na co dzień pomagamy zarówno jednym, jak i drugim. Z tego powodu trafiają do nas przeróżne problemy – od błahych do bardzo poważnych. Dzisiejszy wpis powstał na skutek rozmowy, którą przeprowadziłem ostatnio i obrazuje z jednej strony problem bardzo błahy, z drugiej strony problem bardzo poważny.

Kwestia prawna, jest w tym przypadku dosyć błaha. Dużo poważniejszy jest jednak pewien problem natury mentalnej: najemcy wchodzą w długoletnie umowy najmu lokali użytkowych bez analizy umowy i bez głębszej (a często nawet bez jakiejkolwiek) refleksji na temat swojej przyszłości.

Dla przyszłych najemców mam w tym miejscu jedną podstawową radę: jeżeli chcesz podpisać umowę najmu lokalu użytkowego, skorzystaj z porady adwokata lub radcy prawnego.

Zacznijmy jednak od wspomnianej przed chwilą rozmowy:

– Wynajęłam lokal użytkowy pod kawiarnię. To był mój pierwszy biznes, ale nie poszło mi tak jak tego oczekiwałam. Musiałam wyjechać za granicę żeby się odkuć. Zanim wyjechałam chciałam uporządkować sprawy związane z kawiarnią – wypowiedziałam umowę najmu lokalu użytkowego i sprzedałam wyposażenie lokalu. Spotkałam się z wynajmującym. On podpisał mi odbiór wypowiedzenia, przyjął je do wiadomości. Wyjechałam od razu po załatwieniu spraw, a teraz dostaję od niego faktury za czynsz należny za kolejne miesiące obowiązywania umowy. Co mam zrobić z tymi fakturami, czy mogę się nimi po prostu się nie przejmować?

– Ale dlaczego wypowiedziała Pani umowę najmu lokalu użytkowego?

– Bo miałam ważne powody żeby złożyć wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego!

– Ale co to były za ważne powody?

– No nie szło mi i musiałam wyjechać za granicę – to przecież są ważne powody.

– Ale z czego wynikała możliwość wypowiedzenia umowy z tych ważnych powodów, było to napisane w umowie najmu lokalu użytkowego?

– W umowie najmu lokalu użytkowego tego nie było, ale przeczytałam w internecie, że tak można zrobić.

– A gdzie konkretnie?

– A w sumie to nie pamiętam, na jakiejś stronie.

Każdy ma swoje ważne powody

A co było dalej?

Dalej czytelniczka bloga zdziwiła się jak śmiem kwestionować, że brak powodzenia w interesie i konieczność wyjazdu za granicę za chlebem nie jest ważną przyczyną do wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego. Nie chodziło oczywiście o to co ja osobiście uważam na ten temat – czy konieczność wyjazdu za granicę za chlebem jest to dla kogokolwiek ważna przyczyna do zrobienia czegokolwiek, nie tylko dotyczącego umowy najmu lokalu użytkowego.

Chodziło o coś zupełnie innego. Żeby zastanowić się, czy pewne zdarzenie jest rzeczywiście ważną przyczyną uzasadniającą wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego musimy ustalić na jakiej podstawie prawnej takie wypowiedzenie zostało złożone – czy podstawę taką stanowią przepisy prawa (w przypadku umowy najmu lokalu użytkowego wynikające z kodeksu cywilnego), czy też umowa – w tym przypadku umowa najmu lokalu użytkowego.

Jak było w tym przypadku?

Prawo wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego NIGDY nie wynika z Internetu

Dyskusję na ten temat zaczęliśmy od umowy najmu lokalu użytkowego. Początkowo bijąca od Czytelniczki pewność siebie dotycząca możliwości wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z ważnej przyczyny skłoniła mnie do przypuszczenia, że to właśnie zawarta przez nią umowa najmu lokalu użytkowego jest źródłem takiego uprawnienia. Ale umowa najmu lokalu użytkowego nie przyznawała najemcy możliwości wypowiedzenia tej umowy w żaden sposób. Jak to zazwyczaj bywa, prawo wypowiedzenia umowy było przyznane tylko wynajmującemu (i nie chodziło w tym przypadku o ważne przyczyny).

Oznacza to, że najemca nie może wypowiedzieć umowy najmu lokalu użytkowego w innych przypadkach niż te wynikające bezpośrednio z kodeksu cywilnego. A czy kodeks cywilny umożliwia najemcy wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z ważnych powodów? Nie, kodeks cywilny nie przewiduje możliwości wypowiedzenia umowy najmu z ważnej przyczyny (i dotyczy to nie tylko najemcy, ale i wynajmującego).

Co to oznacza dla czytelniczki mojego bloga? Wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego było bezskuteczne. Można powiedzieć, że prawo do złożenia takiego wypowiedzenia wynikało z internetu. A powinno było wynikać z umowy najmu. Jeżeli została podpisana umowa najmu bez zastrzeżenia takiego prawa, to mleko się rozlało. I nie pomogą tutaj żadne porady prawne znalezione w internecie, no chyba że te nierzetelne.

Wypowiedzenie umowy najmu z ważnej przyczyny pojawia się w umowach

Ale żeby nie było tak wesoło, to ja przypuszczam skąd wziął się pomysł na wypowiedzenie umowy najmu lokalu użytkowego z ważnych powodów. Bo wbrew pozorom na temat możliwości wypowiedzenia umowy najmu z ważnych powodów powiedziano bardzo wiele. Ale w zupełnie innym kontekście niż oczekiwała tego czytelniczka.

Od pewnego czasu art. 673 § 3 Kodeksu cywilnego przewiduje możliwość wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony w wypadkach określonych w umowie. I to właśnie w tym kontekście prawnicy dyskutowali czy można do umowy najmu wprowadzić prawo wypowiedzenia sformułowane w tak ogólny, niejednoznaczny sposób i wyjątkowo ocenny sposób – czyli „z ważnych powodów”.

Art. 673 Kodeksu cywilnego
[ … ]

§ 3. Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

I być może na urywki takich wypowiedzi trafiła moja Czytelniczka. Ale to jest już temat na inny wpis. Odwiedzaj mojego bloga systematycznie, już wkrótce przedstawię więcej informacji na ten temat.

Ważne powody, to ważne sprawy – zadbaj o nie przed podpisaniem umowy

Czas na krótkie podsumowanie. Jakie wnioski powinieneś wyciągnąć po przeczytaniu tego wpisu (chociaż mam nadzieję, że oglądałeś już także materiał wideo)? Pozwolisz, że ujmę je w 3 krótkich punktach:

  1. najemca może wypowiedzieć umowę najmu lokalu użytkowego tylko w przypadkach przewidzianych w kodeksie cywilnym lub bezpośrednio w umowie najmu lokalu użytkowego;
  2. prawo wypowiedzenia umowy najmu lokalu użytkowego z ważnych powodów musi być wyraźnie zastrzeżone w umowie najmu lokalu użytkowego, taka możliwość nie wynika w żaden sposób z przepisów prawa;
  3. nie ufaj informacjom znalezionym w internecie – zawsze potwierdzaj je ze swoim prawnikiem (no chyba, że chodzi o informacje z mojego bloga – ale dla swojego bezpieczeństwa i spokoju potwierdzaj także te).

Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!