Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Nie blogu staram się nie pisać o suchej prawniczej teorii dotyczącej umów najmu mieszkań. A jeżeli już piszę, to musisz wiedzieć, że ta teoria była przydatna dla rozwiązania jednego z problemów, z którym stykali się moi Klienci. Tak to niestety już jest, aby rozwiązać problem musisz połączyć dwa aspekty: znajomość teorii i umiejętność przełożenia teorii na praktykę życia codziennego. Sam nie wiem co jest trudniejsze 🙂
Dzisiaj przedstawiam Ci problem, z którym przyszedł jeden z moich Klientów. Sprawa dotyczyła wynajmu luksusowego apartamentu w Krakowie. Wysoki czynsz, wysoka kaucja. W zamian za to dopieszczony lokal. Takie warunki powinny odstraszać kombinatorów. Ostatnio ta zasada przestaje działać. Pojawiają się osoby, które traktują takie mieszkania jako bezpłatne hotele.
Nie wynajmujesz apartamentów? Nic nie szkodzi, ten wpis dotyczy każdej umowy najmu, nie tylko apartamentów. Zapraszam!
Ostatnio podpisałam umowę najmu mieszkania i pojawił się problem, z którym nie potrafię sobie sama poradzić. Mieszkanie wynajmuje już prawie 10 lat i po raz pierwszy spotkała mnie taka historia. Podpisałam umowę najmu, w umowie najmu ustaliliśmy, że najemca ma wpłacić kaucję w wysokości trzykrotności miesięcznego czynszu.
Przy wydaniu lokalu miała być zapłacona w gotówce kaucja w wysokości jednokrotnego czynszu, a w terminie 7 dni od dnia podpisania umowy i wydania lokalu na rachunek bankowy reszta – czyli dwukrotność czynszu. Wtedy wszystko wydawało mi się OK, część kaucji dostałam, czynsz za pierwszy miesiąc był zapłacony. To powodowało, że czułam się bezpiecznie.
Ale potem szybko zaczęły się problemy. Reszta kaucji nie została wpłacona, czynsz za drugi miesiąc też nie. Wiem, że zanim wypowiem umowę najmu mieszkania z powodu zaległości czynszowych będę musiała czekać kilka miesięcy.
A może mogę wypowiedzieć umowę bo najemca nie zapłacił kaucji, a nie dlatego zalega z czynszem?
Część osób powie pewnie, że wynajmujący dał ciała. Kaucję trzeba było brać od razu przy wydaniu lokalu. Ale w tym przypadku kaucja była już pięciocyfrowa i przelew na rachunek wydawał się być jak najbardziej uzasadniony. Tym bardziej, że najemca zostawił przy podpisywaniu umowy dobrych kilka tysięcy w gotówce.
Co można z tym zrobić?
Brak wpłaty kaucji przy umowie najmu mieszkania? Zbawienie, nie problem!
Oczywiście sytuacja jest trudna. Zakładałeś, że masz dobrego najemcę i na jakiś czas spokój z wynajmem mieszkania. Poszukiwanie nowego najemcy, a dodatkowo jeszcze z lokalem zajmowanym przez dotychczasowego najemcę, to nie jest przyjemna sprawa.
W tym nieszczęśliwym przypadku, wynajmujący jest jednak w dosyć komfortowej sytuacji. Śmiem twierdzić, że wynajmujący mieszkanie ma szczęście jeżeli najemca nie wpłacił kaucji. A na pewno wynajmujący mieszkanie znajduje się w dużo lepszej sytuacji, niż gdyby wynajął mieszkanie, najemca wpłacił pełną kaucję, a następnie przestał płacić czynsz. Bo i takie sytuacje zdarzają się w codziennej praktyce.
Ratunkiem w tej sytuacji, w której znalazła się czytelniczka jest właśnie brak zapłaty kaucji. A wszystko dlatego, że wprowadzenie do umowy najmu mieszkania obowiązku zapłaty kaucji ma bardzo specyficzne skutki. I gwarantuję Ci, że o tych skutkach wie bardzo niewiele osób.
Wpłata kaucji to warunek zawieszający w umowie najmu mieszkania
Wszystko to przez art. 6 ust. 1 Ustawy o ochronie praw lokatorów. Przyjrzyjmy się temu przepisowi:
art. 6 ustawy o ochronie praw lokatorów1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu.[ … ]
Kluczowe jest sformułowanie o możliwości „uzależnienia” zawarcia umowy najmu mieszkania od wpłacenia przez najemcę kaucji. Prawnicy określają, że wprowadzenie do umowy najmu mieszkania obowiązku wpłacenia kaucji ma charakter tak zwanego warunku zawieszającego. Co to oznacza w praktyce?
Oznacza to, że pomimo zawarcia umowy najmu (w rozumieniu podpisania tej umowy tak przez wynajmującego i najemcę), umowa zacznie obowiązywać w pełnym zakresie dopiero kiedy najemca wpłaci kaucje. Inaczej mówiąc pełne obowiązywanie lub funkcjonowanie umowy jest zawieszone do tego momentu – do momentu wpłaty przez najemcę kaucji w wysokości wynikającej z umowy najmu mieszkania.
Umowa najmu mieszkania rozwiązała się sama, nie musisz jej wypowiadać
I w tym momencie pora powrócić do problemu czytelniczki bloga. Umówiła się z najemcą, że wpłaci znaczną część kaucji w z góry oznaczonym terminie – w terminie 7 dni od dnia zawarcia umowy najmu mieszkania. Od chwili zawarcia umowy, do chwili upływu tego terminu umowa istniała, ale tylko w ograniczonym zakresie (czyli przez 7 dni – bo tak był określony termin płatności 2/3 kaucji).
Jeżeli najemca nie wpłacił kaucji, to jednocześnie nie spełnił się warunek zawieszający, a tym samym umowa najmu mieszkania nigdy nie funkcjonowała w pełnym kształcie. Można powiedzieć w uproszczeniu, że umowa najmu mieszkania albo w rzeczywistości nigdy nie została zawarta, czy też nigdy nie doszła do skutku.
A jeżeli umowa nie zaczęła nigdy w pełni obowiązywać, to nie ma potrzeby wypowiadania umowy najmu mieszkania. Umowa rozwiązała się niejako automatycznie z chwilą upływu terminu do wpłaty kaucji i to właśnie z tą chwilą najemca nie jest już najemcą. Przez to dotychczasowy najemca nie posiada tytułu prawnego do dalszego władania lokalem.
Taki najemca nie będzie także traktowany jako lokator w rozumieniu Ustawy o ochronie praw lokatorów, bo jako lokator jest traktowana tylko osoba posiadająca do mieszkania inny tytuł prawny niż prawo własności (w szczególności tytuł prawny wynikający z umowy najmu). Jeżeli tytuł prawny nigdy nie powstał (bo nie ziścił się warunek zawieszający), to tego tytułu po prostu nie było. Tym samym taki najemca nie korzysta z ochrony wynikającej z Ustawy o ochronie praw lokatorów.
Wiecie co z tym zrobić?
Czas na krótkie podsumowanie. Jak miałeś okazję się przekonać, brak zapłaty kaucji może być w pewnych przypadkach zbawieniem. Musisz tylko wiedzieć, jak to wykorzystać. Mam nadzieję, że dzięki temu materiałowi będziesz wiedział jak to zrobić. Powtórzmy najważniejsze informacje.
Umowa najmu mieszkania, w której zastrzeżono kaucję jest umową zawartą pod warunkiem zawieszającym, że najemca wpłaci kaucję. Jeżeli ta kaucja nie została wpłacona, to umowa nigdy nie doszła do skutku.
Takiej umowy najmu mieszkania nie trzeba wypowiadać, bo w sensie prawnym nigdy nie istniała (chociaż to jest pewne uproszczenie).
Muszę zwrócić Twoją uwagę na jeszcze jedną rzecz – ten materiał wideo nie dotyczy kaucji wpłaconej, ale wykorzystanej przez wynajmującego. O takiej sytuacji usłyszysz w jednym z kolejnych materiałów, a jeżeli nie będziesz mógł go obejrzeć, to przeczytasz jego transkrypcję. Jesteś właśnie w takiej sytuacji? Odwiedzaj mojego bloga systematycznie, na pewno pomogę Ci rozwiązać takie problemy.
Jeżeli doceniasz pracę, którą wkładam w rozwój bloga i upowszechnianie informacji na temat bezpiecznego najmu, bardzo proszę o pomoc. Kliknij przycisk Lubię to / Udostępnij, pomóż dotrzeć do wartościowych informacji swoich przyjaciołom i znajomym. Dziękuję!
Wojtek17 października 2015 18:53
Co w przypadku kiedy właściciel wypowiada umowę przed wprowadzeniem się lokatora a wcześniej wpłaconej kaucji nie chce zwrócić?
Na policji odsyłają do Sądu (bo sprawa cywilna), wezwanie do zapłaty wysłane na adres też nie pomogło..
Wojciech Rudzki17 października 2015 19:03
Wojtek, właściciel nie może wypowiedzieć umowy. Przyczyny wypowiedzenia określa tylko ustawa o ochronie praw lokatorów. Napisz do nas na email – jeżeli faktycznie jest jakiś temat możemy wysłać pismo z kancelarii. Jeżeli nie pomoże, to pozostaje sąd. Policja nic nie pomoże, ew. można złożyć zawiadomienie o uzasadnionym podejrzeniu przestępstwa oszustwa – jeżeli właściciel wynajął tylko po to aby oszukać na kaucji.
brono25 października 2015 14:06
Nadal pozostaje kwestia odzyskania mieszkania od niedoszłego najemcy.I tutaj pozostaje jedynie sąd.
Wojciech Rudzki25 października 2015 15:30
Oczywiście, że tak. Jeżeli mieszkanie nie zostanie opróżnione dobrowolnie.
Diana20 grudnia 2015 16:21
Moja sytuacja jest bardzo beznadziejna i po raz pierwszy udowodniła że nie warto nikomu ufać. Mieszkam za granicą dlatego chciałam sprawę z wynajmem załatwić szybko. Po wyprowadzeniu się poprzedniej lokatorki nowa odebrała klucze, ale: kaucji nie było ( taka moja była decyzja, żeby sprawę przyspieszyć) pierwsza wpłata za czynsz najmu miała przyjść na konto moje w Polsce w ciągu 7 dni od dnia odebrania kluczy , niestety okazało się że pani nie wpłaciła ani grosza więc zaczęłam dzwonić i pisać że koniecznie musi zapłacić i tak trwało to 2 tyg. będzie ju miesiąc jak pani nie wpłaciła mi ani grosza, telefonów nie odbiera (gorzej chyba zmieniła numer), od czego zacząć pozbycie si tej kobiety, wiem że jestem w fatalnej sytuacji. Umowa jest na czas nieoznaczony i 30 dniowy termin wypowiedzenia.
Wojciech Rudzki20 grudnia 2015 17:17
Jeżeli zawarłaś umowę najmu mieszkania na czas nieoznaczony, to Twoja lokatorka jest praktycznie nieusuwalna. Nie możesz jej wypowiedzieć umowy z zachowaniem terminu wypowiedzenia – ustawa o ochronie praw lokatorów nie daje takiej możliwości.
Skontaktuj się z prawnikiem, który przeanalizuje umowę i doradzi Ci jakie kroki podjąć. W razie czego jestem do dyspozycji.
Ewelina1 stycznia 2016 22:17
Witam. Podpisałam umowę o wynajem mieszkania, w umowie zawarte jest ze moge ja wypowiedziec po 3 miesiacach od podpisania umowy. Została wpłacona kaucja dla własciciela mieszkania ale ze wzgledów ode mnie nie zależnych nie moge tam mieszkac i nie mieszkałam ani chwili. Czy mogę zrezygnować z podpisanej umowy? Kaucje zostawiam wlascicielowi, nie ma tam juz moich rzeczy, mieszkanie jest w stanie nienaruszonym poniewaz rano tylko wnioslam a juz wieczorem wynioslam swe rzeczy. Proszę o szybką pomoc.
Ewelina
Wojciech Rudzki1 stycznia 2016 22:52
Obawiam się, że nie pomogę. Umowę najmu możesz wypowiedzieć zgodnie z zasadami określonymi w umowie. Jak się dogadacie z właścicielem to już Wasza sprawa.
Ewelina2 stycznia 2016 14:51
Dziękuje że Pan odpisał, dogadaliśmy się bez problemu z właścicielką, powiedziała że nic sie nie stało i zwróciła mi nawet kaucję. Pozdrawiam!
Wojciech Rudzki2 stycznia 2016 14:54
Świetnie!
Tomasz7 stycznia 2016 20:01
Dzień dobry. Czy spisanie Umowy najmu, w której z każdym miesięcznym czynszem Najemca ma wpłacić np 1/12 część kaucji nie zabezpiecza Wynajmującego przed problemem czekania 4 miesięcy z wypowiedzeniem umowy? Jeżeli najemca nie wpłaci czynszu za dany miesiąc wraz z np 1/12 kaucji to teoretycznie umowa najmu zostaje przerwana natychmiast (bez okresu wypowiedzenia)? Czy to rozumowanie jest poprawne? Z góry dziękuję za odpowiedź. A Blog super!
Wojciech Rudzki7 stycznia 2016 20:26
To jest bardzo ryzykowny pomysł, bo już z najdalszej odległości widać, że zmierza do obejścia prawa 🙂 Przy takiej konstrukcji pojawi się wiele pytań – np. gdzie jest czynsz, od czego powinien zostać odprowadzony podatek i jak rozliczyć kaucję (?) po wygaśnięciu umowy. Bo skoro to kaucja, to będzie podlegała rozliczeniu.
Lepiej już skrócić okresy płatności należności czynszowych – nie 1 miesiąc, ale 1 tydzień. Wtedy 3 okresy płatności + 1 miesiąc wezwania (którego nie da się w żaden sposób skrócić). Będzie o tym wpis wkrótce, być może w weekend.
Dzięki za ciepłe słowa, polub fanpage bloga na facebooku i powiedz znajomym o blogu! 🙂
Szymon26 stycznia 2016 09:42
dzień dobry,
czy umowa również nie jest wiążąca jeśli została wpłacona tylko zaliczka kaucji 300/1100 zł ? została ona wspomniana w umowie przy punkcie kaucji – wspomnienie o kaucji 1100zł i w nawiasie odręcznie 300 zł zaliczki) ?
Wojciech Rudzki26 stycznia 2016 11:17
Wszystko zależy od tego w jaki sposób został określony termin zapłaty reszty kaucji.
Szymon26 stycznia 2016 19:17
Dziękuję za odpowiedź
Bylo ustalone slownie, ze reszta kaucji przy zaplacie za miesiąc luty. W umowie jest napisana glowna kwota kaucji 1100zl i dopisane długopisem obok zaliczka 300zl ktora została przekazana przy podpisaniu
Maciej21 marca 2016 21:11
Dzień dobry Panie Wojciechu. Mam pytanie odnośnie niespełnienia przez najemcę zawartego w umowie warunku wpłaty kaucji (wpłacił tylko jej część), na którą termin minął tydzień temu. Wszystko wskazuje na to, że trafiłem na nieuczciwego najemce – zapłacił tylko za pierwszy niepełny miesiąc, z czynszem za drugi zalega już tydzień, przy czym przestał odbierać telefony, nie odpisuje na korespondencje. Czy mogę wykorzystać fakt, niespełnienia uzgodnionego warunku (wpłaty kaucji) do uznania umowy za nieważną i żądać natychmiastowego opuszczenia lokalu?
Pański artykuł wydał mi się receptą na zbliżający się problem, jednak na innym z blogów, na podobne pytanie dostałem odpowiedź mówiącą, że umowę można by uznać za nieważną, jedynie jeśli został zawarty w umowie odpowiedni zapis. Czy zapis o konieczności wpłaty kaucji jest niewystarczający? („Najemca zobowiązuje się wpłacić Wynajmującemu kaucję w wysokości 1 200zł (słownie tysiąc dwieście złotych) do dnia 15.03.2016r. , która będzie przeznaczona na pokrycie ewentualnych roszczeń Wynajmującego wynikających z realizacji niniejszej umowy.[…]”)
Wojciech Rudzki21 marca 2016 23:05
Proszę wybaczyć, ale ciężko mi odnosić się do porad udzielanych na innym blogu. W razie wątpliwości proszę skontaktować się z adwokatem i przedyskutować z nim problem. Zaznaczam tylko, że czym innym jest żądanie, a czym innym możliwość jego wyegzekwowania. Jeżeli trafił Pan na kogoś nieuczciwego, to radzę działać i szybko i ostrożnie. Skutki nieprzemyślanego działania mogą być dla Pana bardziej dotkliwe niż zaległość czynszowa.
Paulina11 maja 2016 09:29
Witam! Mój problem polega na tym, ze wynajmowałam całe mieszkanie na czas określony. Moi lokatorzy wyprowadzili się przed czasem oznaczonym w umowie- dogadaliśmy się, ze tym samym kaucja im przepada a ja szukam nowych lokatorów. Jednak jedna dziewczyna, która się wprowadziła do mieszkania w czasie zajmowania go przez lokatorów postanowiła zostać w mieszkaniu. Podpisaliśmy umowę najmu pokoju. Był w niej zapis, ze do 10tego każdego miesiąca czynsz za najem powinien być na moim koncie (uznaje się date wpływu środków na moje konto). Jednocześnie pozwoliliśmy na wpłatę kaucji wraz z pierwszym czynszem tj. do dnia 10.05.2016. Do wczoraj nie otrzymałam pieniędzy. Dzisiaj po sprawdzeniu salda dostałam przelew opisany w tytule „czynsz za miesiąc maj”. Po kaucji ani śladu. Lokatorka nie odbiera moich telefonów ani nie odpisuje na moje wiadomości. Jak rozwiązać taki problem? Czy w takim razie umowa jest ważna? Mimo braku wpływu kaucji i spóźnienia z wpłatą czynszu? Jakie realne roki powinnam teraz podjąć? dziękuje za rade;)
Wojciech Rudzki11 maja 2016 10:22
Proszę wybaczyć, ale komentarze nie są miejscem do udzielania indywidualnych porad prawnych. Podstawowe zasady są opisane w artykule, możesz próbować je zastosować na własne ryzyko samodzielnie albo skorzystać z porady adwokata.
Ada19 sierpnia 2016 11:09
Witam, potrzebuję pomocy. 2dni temu zapłaciłam 2/3 kaucji i podpisalam pokwitowanie jednak przemyślana swoją decyzję i chciałabym zrezygnować z wynajmu mieszkania. Czy jest jeszcze jakaś możliwość rozwiązania jej bez starty wpłaconych pieniędzy?
Wojciech Rudzki21 sierpnia 2016 20:20
Proszę porozumieć się z wynajmującym.