Bardzo często zdarza się tak, że wynajmujący podpisuje umowę najmu z jedną osobą wiedząc o tym, że w mieszkaniu będzie zamieszkiwać więcej osób. Nie da się ukryć, że często jest i tak, że wynajmujący podpisując umowę z jednym najemcą nie zdaje sobie sprawy, że w mieszkaniu będzie faktycznie zamieszkiwać więcej osób albo w ogóle nie robi to dla wynajmującego różnicy.
Czasami zdarza się jednak tak, że najemca zawierający umowę najmu jest po prostu niewypłacalny albo jest wypłacalny, ale jest nieosiągalny (np. wyjechał za granicę) albo po prostu nie chce płacić.
Co można zrobić w takiej sytuacji? Czy za należności związane z umową najmu (m.in. czynsz najmu) odpowiada tylko osoba określona w umowie najmu jako najemca?
Za długi z umowy najmu odpowiada nie tylko najemca
Odpowiedź na pytanie, które zadałem przed chwilą jest korzystna dla wynajmujących, a może być z kolei bardzo zaskakująca dla najemców.
Odpowiedzialność za zapłatę czynszu i innych należnych opłat związanych z umową najmu ponoszą solidarnie osoby pełnoletnie stale zamieszkujące z najemcą (czyli z tą osobą, która zawarła umowę najmu z wynajmującym).
Odpowiedzialność taką przewiduje art. 6881 Kodeksu cywilnego. Kto odpowiada za te długi? Te osoby, które jednocześnie:
- zamieszkają stale z najemcą w mieszkaniu,
- są pełnoletnie.
Art. 6881 Kodeksu cywilnego
§ 1. Za zapłatę czynszu i innych należnych opłat odpowiadają solidarnie z najemcą stale zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie.
§ 2. Odpowiedzialność osób, o których mowa w § 1, ogranicza się do wysokości czynszu i innych opłat należnych za okres ich stałego zamieszkiwania.
Pokrycia długów można żądać tylko od osoby stale zamieszkującej w mieszkaniu
Jeżeli chodzi o stałe zamieszkiwanie z najemcą w mieszkaniu, to można tu mówić o pewnym problemie dowodowym w przypadku ewentualnej sprawy w sądzie. Ten fakt może być udowodniony z wykorzystaniem wszystkich dostępnych środków dowodowych – w szczególności poprzez zeznania sąsiadów złożone w charakterze świadka.
Za długi z umowy najmu mieszkania odpowiadają tylko osoby pełnoletnie
Jeżeli chodzi o kwestę pełnoletności to istotna jest jedna rzecz. Osoba zamieszkująca w mieszkaniu wspólnie z najemcą odpowiada za długi związane z umową najmu tylko za okres, w którym i mieszkała w tym lokalu i była jednocześnie pełnoletnia.
W związku z tym jeżeli dziecko mieszkało ze swoim rodzicem w mieszkaniu od 16 roku życia do 21 roku życia, to może odpowiadać za długi związane z umową najmu powstałe tylko w okresie od osiągnięcia momentu pełnoletności do momentu zaprzestania stałego zamieszkiwania w lokalu.
Odpowiedzialność za długi z umowy najmu mieszkania ma charakter solidarny
Odpowiedzialność za długi związane z umową najmu ma charakter solidarny. Oznacza to, że wynajmującego nie interesuje kto jest winny powstania długów, w jakiej wysokości się do tego przyczynił.
Wynajmujący może żądać pokrycia tych długów od dowolnej osoby odpowiedzialnej za długi na gruncie art. 6881 Kodeksu cywilnego, od części tych osób albo od wszystkich osób łącznie wedle swojego wyboru. Wynajmującego mieszkanie nie interesuje kwestia wewnętrznych rozliczeń pomiędzy tymi osobami.
O tym jak wygląda ta kwestia z perspektywy najemców – czyli jak powinni rozliczyć się wzajemnie z zapłaconych długów – opowiem w jednym z kolejnych nagrań.
Odpowiedzialność małżonków – inne zasady
Na koniec jeszcze jedna uwaga. Odpowiedzialność za długi określona w art. 6881 Kodeksu cywilnego nie dotyczy małżonków najmujących lokal dla zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych założonej przez niech rodziny. Tacy małżonkowie są najemcami zawsze razem – także niezależnie od obowiązującej pomiędzy nimi rozdzielności majątkowej.
Małżonkowie mogą także ponosić odpowiedzialność na innej podstawie prawnej przewidzianej w Kodeksie rodzinnym i opiekuńczym, jeżeli umowa najmu została zawarta dla zaspokojenia zwykłych potrzeb rodziny, nawet przez jednego z małżonków.
Kwestie te wyjaśnię w innym wpisie, który znajdziesz wkrótce na moim blogu.
Odpowiedzialność za długi z umowy najmu – zapamiętaj!
Czas na podsumowanie. O czym powinieneś pamiętać jeżeli chodzi o odpowiedzialność za długi związane z umową najmu? Za takie długi odpowiadają solidarnie – czyli w pewnym uproszczeniu łącznie – osoby stale zamieszkujące w mieszkaniu z najemcą, jeżeli osoby te są pełnoletnie.
Maja
12 listopada 2015 21:34Witam. Moja sytuacja wygląda następująco:
Zamieszkałam ze znajomymi, którzy po czasie okazali się być nie do zniesienia. Umowę na czas określony podpisał jeden ze znajomych. W umowie moje dane (imię, nazwisko, pesel, adres zamieszkania) pojawiają się jedynie pod zdaniem „W mieszkaniu będącym przedmiotem najmu mieszkać będą:…”. W umowie znajduje się informacja na temat wypowiedzenia umowy: „Wynajmującemu (właścicielowi) przysługuje prawo do wypowiedzenia umowy najmu, jednak nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego w następujących wypadkach: 1)… 2)jeżeli Najemca jest w zwłoce z zapłatą za jeden okres płatności pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia najmu i wyznaczenia dodatkowego, tygodniowego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności”. Później: „W sprawach nieuregulowanych niniejszą umową znają zastosowanie przepisy ustawy z 23.4.1964r. – Kodeks cywilny (Dz.U. Nr. 16 poz. 93 ze zm.) oraz ustawy z 21.6.2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego (t.j. Dz.U.z 2005r. nr 31 poz. 266 ze zm.)”. Z tego rozumiem i z Pana filmiku, że umowę może wypowiedzieć jedynie Wynajmujący, choć nie musi chcieć tego zrobić. „Znajomi” sami mieszkać nie chcą, ze względu na koszty, więc pewnie będą chcieli się wyprowadzić pod koniec grudnia (o ile zgodzi się na to Wynajmujący). Dziś mamy 12 listopada, więc jeżeli wyprowadzę się 30 listopada, to będę musiała zapłacić czynsz (swoją część-dzieliliśmy się po równo) za grudzień? Czy po prostu mogę się wyprowadzić i nie martwić o nic? Powinnam zgłosić się z tym do Wynajmującego, aby był poinformowany, że zaszła zmiana? Co jeżeli „znajomi” zechcą dać sprawę do sądu? Będę odpowiedzialna za to, że muszą płacić więcej w grudniu, ze względu na moją wyprowadzkę? Proszę o odpowiedź.
Paulina
28 lutego 2016 13:59Witam. Z siostrą byłyśmy zameldowane w wynajmowanym mieszkaniu przez mamę lecz tam nie mieszkaliśmy. Gdy mama zmarła gmina napisała pismo o zadłużenia. Czy odwiedziliśmy te długi i musimy spłacać czy sprawa nas nie dotyczy jeśli tam nie mieszkaliśmy. Mąż a nasz tata nie zyje
Wojciech Rudzki
20 marca 2016 22:11Jeżeli doszło do dziedziczenia, to przedmiotem dziedziczenia były także długi spadkowe.
wojtek
20 kwietnia 2016 14:24pisze pozew do e sadu w sprawie zobowiazania lokatora za C) za poprzedni sezon grzewczy. W mieszkaniu ( wymienieni po nazwisku w umowie) są konkubent i syn konkubenta ( dorośli) zamieszkujący z lokaltorem . Nie mam ich Peseli. MAm pesel lokatora. Czy podawac ich w pozwie do e sadu czy tylko po orzeczeniu dołozyc info o tym komornikowi
Pozdrawiam.Bardzo dużo się dowiedziałem o wynajmie od Pana.
Wojciech Rudzki
7 maja 2016 22:47W Pana sytuacji e-sąd nie ma raczej najmniejszego sensu. Z innych komentarzy wynika, że trafił Pan na osoby obeznane w realiach zakresu uprawnień właściciela – do e-sądu wystarczy napisać cokolwiek aby sprzeciwić się wyrokowi. Wtedy nie będzie on miał żadnej mocy.
Waldek
6 maja 2016 11:42Proszę o pomoc . Czy jako podopieczny będący w rodzinie zastępczej -terapeutycznej odpowiadam za długi matki zastępczej . Mieszkałem od roku 1991 (ja urodzony w 1977 r.)w lokalu z matką zastępczą ,która miała dodatkowo problem alkocholowy. Za lokal nie płaciła . W roku 2015 połowę długu czyli 8.860 zł.przerzucono na mnie i tą kwotę umorzono na mój wniosek . Jestem osobą niepełnosprawną s stopniu znacznym na stałe. Od 9 lat mieszkam sam i bez opieki. Czy w tym wypadku prawidłowo przrzucono dług na mnie w 50 % i czy prawidłowo jest opodatkowany PITem 8C . Jestem przez to umorzenie w tarapatach po pierwsze muszę zapłacić podatek od umorzonej kwoty i umorzenie jest dochodem gdzie przez to nastąpiło podwyższenie mojego dochodu za rok 2015 i utracę prawo do alimentów z funduszu alimentacyjnego . Gdzie szukać pomocy ?
Wojciech Rudzki
7 maja 2016 21:57Za długi czynszowe odpowiadają solidarnie z najemcą zamieszkujące z nim osoby pełnoletnie. Nie ma tutaj znaczenia w ramach jakich relacji pozostają z najemcą. Proszę mi wybaczyć, ale nie jestem w stanie odpowiedzieć na pytanie o podatkach w ramach komentarza – nie mam wiedzy na ten temat i musiałbym poświęcić dodatkowy czas żeby ją zdobyć.
Arek
1 lipca 2016 16:59Witam,
Pare tygodni temu byly wynajmujacy przyslal rozliczenie ogrzewania za rok ubiegly okres od 1.01.15 do 31.12.15, w wynajmujemy mieszkania od maja 2016, w momencie rozwiazania umowy prosilismy o rozliczenie kosztow ale wynajmujacy nic nie zrobil. Jakie mamy mozliwosci w takim przypadku? Kwota niedoplaty jest dla nas niemozliwa.
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 21:11Nie rozumiem na czym polega problem. Jeżeli przedstawiono rozliczenie za 2015 rok, to Państwa to nie dotyczy. Jeżeli nie przedstawiono za 2016 tok, to tym bardziej nie dotyczy.
Tomek
12 lipca 2016 11:26co w sytuacji, gdy najemca się wyprowadził (para się rozstała) a lokal jest użytkowany przez osobę nie będącą stroną umowy. Może da się jakoś wypowiedzieć umowę najmu? Kontaktu z najemcą nie ma lub go unika. Pani użytkująca dopuściła się lekkich dewastacji (uszkodzenie ściany drzwiami i podłogi wymiocinami), płaci jak chce i kontakt z nią jest trudny.
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 20:42Proszę rozwiązać umowę najmu w trybie wypowiedzenia lub za porozumieniem stron i wezwać lokatora do opuszczenia lokalu.
Maria
18 lipca 2016 18:29Witam. Mialam podpisana umowe najmu na mieszkanie komunalne. Na skutek problemow rodzinnych wymeldowalam sie z tego mieszkania jednak nie poinformowano mnie bym zerwala umowe z komunalka. Nie mieszkam tam od kilku lat a okazalo sie,ze lokator ktory tam zostal nie placil czynszu, dlug urosl, lokator zwial za granice a mi kaza splacic ten dlug. Czy jest to podstawne?
Wojciech Rudzki
21 sierpnia 2016 20:41Jeżeli nie rozwiązała Pani umowy najmu (a jak rozumiem była Pani najemcą), to jest Pani zobowiązana do zapłaty czynszu.
Marcin
6 września 2016 23:21Witam,
Podpisałem umowę najmu lokalu mieszkaniowego z dwójką niespokrewnionych ze sobą osób. Po niecałych 2 miesiącach wypowiedziały one umowę i zdały wynajmowane mieszkanie. Najemcy nie uregulowali w pełni należności wynikających z umowy. Czy w tej sytuacji mogę domagać się na drodze sądowej tychże należności wobec tylko jednej z tych osób (z powodów czysto ludzkich nie chcę tego robić wobec drugiej z tych osób, ale to już historia na brazylijską telenowelę).
Pozdrawiam,
Wojciech Rudzki
8 września 2016 09:59Wszystko zależy od treści umowy – nie można odpowiedzieć na takie pytanie bez zapoznania się z treścią umowy.
Wanda Redkiewicz
15 października 2016 20:19Wymeldowałam się z mieszkania którego właścicielem jest sędzina która przejęła budynek w spadku po babce Żydówce. Mieszkanie wcześniej było własnością miasta. Cały czas jestem jego lokatorem.
Nie mieszkałam w tym mieszkaniu przez okres 10 lat i czynsz płaciłam regularnie.
Przy przeprowadzce pełnomocnik właścicielki uzgodnił ze mną ustnie że w zamian za ostatnie 1.5 m-ca czynszu zostawiam centralne ogrzewanie gazowe. Przy wyprowadzce wycofał się z ustnej ugody i nie pozwalał mi zabrać osobistych rzeczy. Klucze zostały przekazane zegar gazowy i elektryczny został przepisany na pełnomocnika właściciela budynku.
Centralne ogrzewanie zostało. Ja się wymeldowałam. Co mogę, powinnam zrobić aby nie ponosić nie przewidzianych konsekwencji.
Wojciech Rudzki
16 października 2016 20:48Pani Wando, poruszyła Pani kilka problemów. Charakter tej wypowiedzi sugeruje, że problemów może być więcej. Nie podejmę się udzielenia Pani rad w ramach komentarzy do wpisu. Proszę skontaktować się z adwokatem prowadzącym praktykę niedaleko Pani miejsca zamieszkania.